南山置業(yè)煙臺(tái)世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類型配比研究報(bào)告(ppt50)-物業(yè)管理-資料下載頁(yè)
2025-08-07 11:14本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南山集團(tuán)為政府修建3. 會(huì)展中心06年8月份需。21萬(wàn)平米住宅、21萬(wàn)平。10萬(wàn)平米純商業(yè)娛樂。要求辦公建超高層、高檔。農(nóng)用地，無(wú)開發(fā)條件。超高層辦公樓在近兩年是否。公建商業(yè)的合適比例。各地塊合適容積率。降低辦公檔次，推后開發(fā)總矛盾。在區(qū)域發(fā)展方向之下，項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山。區(qū)，交通便利，北臨黃海，距離煙臺(tái)市政府2公里。距離老城區(qū)市中心14公里。目前以各大學(xué)為主的文教區(qū)特征最為明顯。市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市。商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán)3、2和1號(hào)地的會(huì)展、公建、辦公等設(shè)施修。旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中。只有三個(gè)方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價(jià)值。區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價(jià)。以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費(fèi)為主。對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)較弱，尤其對(duì)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動(dòng)較弱。政府主導(dǎo)會(huì)展、金融等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)，并通過市政配套改善環(huán)境。寫字樓等商務(wù)項(xiàng)目出現(xiàn)。CBD成形，房?jī)r(jià)達(dá)到峰值
【正文】 發(fā)揮 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 商業(yè)公建在 4塊地中的級(jí)次劃分 濱州醫(yī)學(xué)院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號(hào)地 4號(hào)地 1號(hào)地 2號(hào)地 市政府 (已使用 ) 國(guó)際商城 體育公園 （基本建成） 大海 商業(yè)設(shè)臵原則 ?住宅性用地盡量少的布臵商業(yè)和公建 ? ?商務(wù)價(jià)值高的地塊要布臵綜合性商業(yè) ?3號(hào)以區(qū)域和城市商業(yè)為主 社區(qū)級(jí)商業(yè) 總量不低于總面積的 10% 區(qū)域級(jí)商業(yè)，功能盡可能復(fù)合，形成新城市中心的核心 社區(qū)級(jí)商業(yè)，總量不低于總面積的 10% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 商業(yè)公建的面積劃分 地塊 占地面積 (萬(wàn)平米 ) 總面積 (萬(wàn)平米 ) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬(wàn)平方米 ) 1號(hào)地 21 42 不低于 10% 4 2號(hào)地 24 2 3號(hào)地 27 33 公建中設(shè) 30%的商業(yè)量 ?10萬(wàn)商業(yè) ?23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店 4號(hào)地 32 不低于 10% 3 小計(jì) 50 123 19萬(wàn)商業(yè) 23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 深圳新中心區(qū)辦公樓的發(fā)展規(guī)律 中心區(qū)越成熟，辦公樓越高檔，輻射范圍也越廣 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 江蘇大廈等高檔寫字樓 諾德中心等全市最高檔的寫字樓 03年 45年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時(shí)間 寫字樓客戶 第三產(chǎn)業(yè)：與金融相關(guān)的行業(yè) 廣告、律師、金融、電子及實(shí)業(yè)類企業(yè) 驅(qū)動(dòng)力 市政府的搬遷 全市 CBD的形成 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 投資大廈等中檔 第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易、律師等行業(yè) ?寫字樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?客戶的規(guī)模和檔次也隨著區(qū)域的成熟而擴(kuò)大和提高 ?寫字樓客戶的來(lái)源隨著區(qū)域的成熟而影響范圍擴(kuò)大 規(guī)劃前景 輻射范圍 本區(qū)域及周邊 全市范圍 本區(qū)域內(nèi)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 南京河西新城和東莞新中心區(qū)辦公樓現(xiàn)狀 市政設(shè)施的完善和區(qū)域成熟是寫字樓開發(fā)的核驅(qū)動(dòng)力 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 紫鑫中華廣場(chǎng)和宋都廣場(chǎng)封頂，紫金大廈等建設(shè)中 2020年初 20202020 2020 開發(fā)類型 開發(fā)時(shí)間 無(wú) 南京河西新城 驅(qū)動(dòng)力 奧體中心建成 無(wú) 剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍 住宅為主，無(wú)商務(wù)氛圍 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 華凱大廈、元美廣場(chǎng)等高檔 20202020 20202020 2020 開發(fā)類型 開發(fā)時(shí)間 驅(qū)動(dòng)力 新中心區(qū)成熟 聯(lián)合大廈、金貿(mào)大廈等中檔 剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍 市政設(shè)施建成，新區(qū)開始成熟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)辦公樓的需求將主要是以中檔辦公樓為主 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 大量出現(xiàn) 中高檔是主體 開發(fā)類型 無(wú) 驅(qū)動(dòng)力 區(qū)域功能完善的利好 開始出現(xiàn) 以中檔為主 剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍 市政投入帶來(lái)的前景 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)時(shí)間 寫字樓聚集 高檔 區(qū)域成熟 客戶 為第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：金融類服務(wù)行業(yè) 大型、跨國(guó)的服務(wù)業(yè) 煙臺(tái) 35年?duì)顩r ?煙臺(tái)全市： 第三產(chǎn)業(yè)比例僅為 35%，比例較低 ?萊山區(qū)： ?市政府雖在萊山區(qū)辦公，但行政配套未完善 ?新區(qū)的主要功能世貿(mào)中心等項(xiàng)目還處在建設(shè)期，新區(qū)未成形 ?萊山區(qū)的城市化率為 33%，城市化水平在全市處于中低水平 辦公樓檔次以中檔為主，目標(biāo)客戶以投資客和服務(wù)業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 3號(hào)地塊辦公樓的發(fā)展定位 針對(duì)投資客和金融、貿(mào)易類客戶的中檔寫字樓 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 檔次 中等檔次寫字樓 客戶 投資客 與金融相關(guān)的銀行、證券、保險(xiǎn)等企業(yè) 為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的咨詢、物流、貿(mào)易、港口類企業(yè) 規(guī)模 小于 10萬(wàn)平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 3號(hào)地塊容積率確定 會(huì)展中心容積率 項(xiàng)目 青島國(guó)際會(huì)展中心 深圳高交會(huì)館 大連會(huì)展中心 容積率 (建面 ) (建面 ) (建面 ) 一般在 混合物業(yè)容積率（辦公樓 +寫字樓 +酒店） 項(xiàng)目 東莞第一國(guó)際 東莞世博廣場(chǎng) 星河傳說 物業(yè)類型 寫字樓 +公寓 +商業(yè) +五星級(jí)酒店 寫字樓 +商業(yè) 商業(yè) +住宅 +寫字樓 +六星級(jí)酒店 容積率 (建面 72萬(wàn) ) (建面 20萬(wàn) ) (建面 96萬(wàn) ) 一般在 建議 3號(hào)地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 3號(hào)地塊政府指標(biāo)容積率小于 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 報(bào)告回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 商業(yè)公建總面積 不低于 25萬(wàn)平米，不低于 4塊地總建筑面積的 25% 商業(yè)規(guī)模：不低于 25萬(wàn)平米，不低于 4塊地總建面的 25% 發(fā)展原則：考慮未來(lái)城市發(fā)展，留出彈性范圍 新城市中心計(jì)劃 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 住宅為主體開發(fā) 三級(jí)次商業(yè)規(guī)范 區(qū)域級(jí)和社區(qū)級(jí)為主，兼顧城市級(jí) 35年 社區(qū)總服務(wù)人口 煙臺(tái)商業(yè)規(guī)劃 ＋ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 辦公樓檔次 中檔寫字樓 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 本項(xiàng)目處于起步期 辦公樓發(fā)展規(guī)律 煙臺(tái)城市現(xiàn)狀 本項(xiàng)目定位于中檔寫字樓 會(huì)展中心案例 辦公樓炷的綜合體案例 建議 3號(hào)地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 各地塊容積率及物業(yè)功能構(gòu)成 地塊 容積率 占地面積 (萬(wàn)平米 ) 總面積 (萬(wàn)平米 ) 總?cè)藬?shù) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬(wàn)平米 ) 物業(yè)功能 1號(hào)地 21 42 9600 不低于 10% 4 住宅為主 2號(hào)地 26 6000 2 住宅為主 3號(hào)地 27 33 7200 公建中設(shè)30%的商業(yè)量 ?10萬(wàn)商業(yè) ?23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店 ?以會(huì)展為主體含辦公、酒店和商業(yè) 4號(hào)地 24 22600 不低于 10% 3 住宅為主 小計(jì) 77 125 19萬(wàn)商業(yè) 23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店 住宅為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 Thanks
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