【正文】 居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。
　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責及其運行機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起 到重要的作用。
　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利 :
　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù)。
　　(二)提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。
　　( 三 ) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
　　( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán) 。
　　( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權(quán) 。
　　( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。
　　{ 七 } 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。
　　( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。
　　( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 。
　　{ 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
　　{釋義] 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。
　　第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。”業(yè)主” 是一個從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是”物業(yè)的主人”。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,”物業(yè)”實際上指的是”房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地”, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為”房屋的所有權(quán)人”,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。
　　第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。
　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
　　物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。
　　(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 .
　　業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。本《條例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。
　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
　　(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權(quán)
　　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
　　(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)
　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。
　　( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議。有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況。有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由。有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文 件。有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為。等等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。
　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
　　物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議。有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔 案材料。有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況。有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正。等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。
23