20xx年土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析-資料下載頁
2025-01-26 00:52本頁面
【正文】 一定資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)和人員來承擔(dān)，實踐中有的地方有由會計師事務(wù)所承擔(dān)的，有注冊資產(chǎn)評估師承擔(dān)的，也由專門的土地股價師來承擔(dān)的。只要專業(yè)機構(gòu)和人員按照當?shù)氐姆ㄒ?guī)進行評估，且入股的雙方當事人接受則評估就能實現(xiàn)。土地股價師一般是參照《城鎮(zhèn)土地股價規(guī)程》進行估價，但是該規(guī)程的使用客體是建設(shè)用地，因此土地股價師很少涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)的估價，恐怕也無力承擔(dān)。另外，注冊資產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)范圍更為廣泛，職業(yè)的標準是《資產(chǎn)評估準則》，所以在土地承包經(jīng)營權(quán)作價中可以參照其思路和方法。從機構(gòu)角度來講，我國缺乏專門涉及土地承包經(jīng)營權(quán)評估的機構(gòu)，而由流轉(zhuǎn)交易中心暫時進行土地作價。土地市場價格缺乏，土地流轉(zhuǎn)本身都經(jīng)常無序發(fā)展，因此我國還是應(yīng)該培育新型的評估機構(gòu)。按照土地評估方法建立科學(xué)的指標體系是評估機構(gòu)的主要職能，參照指標不應(yīng)單一，過去就出現(xiàn)僅僅以征地補償標準為指標來評估農(nóng)民土地股權(quán)的。此外應(yīng)該特別注意的是，評估機構(gòu)的職能不包括主動促使土地規(guī)?；?jīng)營，價值評估中不要過度地強調(diào)土地經(jīng)濟屬性，更應(yīng)該兼顧土地自然屬性，參考土地股份合作組織對土地的用途來確定預(yù)期收益，對于其評估失職行為，應(yīng)該建立專門的監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當與評估機構(gòu)同級，及時停止評估機構(gòu)有失公允的行為，合理評估土地價值。
為了維持土地股份合作組織資產(chǎn)的穩(wěn)定性，保證債權(quán)人的債權(quán)得以有效實現(xiàn)，土地承包經(jīng)營權(quán)在土地入股后應(yīng)當在出資制度中予以公示并告知其他非土地股股東。土地承包經(jīng)營權(quán)入股后，一方面，可能受到集體土地行政調(diào)整制度的限制，顯示出不穩(wěn)定性；另一方面，土地股股東基于退社自由原則，可以隨時申請退出股份合作組織，也顯示出土地出資財產(chǎn)的不穩(wěn)定；甚至，農(nóng)民股東可能退出集體經(jīng)濟組織，在此情況下，入股的土地承包經(jīng)營權(quán)按照土地承包法的規(guī)定可能會被農(nóng)民股東所在的集體收回，也有可能需要在其他股東之間進行轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)，這時必定會影響土地股份合作組織財產(chǎn)的穩(wěn)定。鑒于以上原因，實踐中其他股東和債權(quán)人有對土地入股出資額度和農(nóng)民股東數(shù)量進行特別公示的訴求，浙江省的立法已經(jīng)有相關(guān)的規(guī)定，值得借鑒，可以在合作社營業(yè)執(zhí)照中予以特別說明，也可以在合作組織設(shè)立過程中的全體出資人會議上進行特別標注。
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作者：王瑜 單位：深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟與社會發(fā)展研究中心
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