【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于鳳凰山東南方向山腳下，東通中華北路城市廣場(chǎng)，項(xiàng)目總占地面積平方米，小區(qū)用地面積。項(xiàng)目住宅區(qū)又分為四個(gè)區(qū)域，A區(qū)為背靠鳳凰山的低層建筑，的中心區(qū)域，總圖布置結(jié)合高差，分臺(tái)布局，采用半圍合手法，將中心花園置于其間，更加大間距至39米，使住宅間相互無(wú)影響，庫(kù)，解決小區(qū)停車(chē)問(wèn)題。2020年——2020年遵義市房地產(chǎn)行業(yè)一直處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由于近年來(lái)遵義市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理不夠，缺乏引導(dǎo)，導(dǎo)致房。地產(chǎn)行業(yè)信譽(yù)逐漸下降。在開(kāi)發(fā)與需求方面形成差異，致使市場(chǎng)空置。根據(jù)遵義市“十五”規(guī)劃，2020年度政府工作報(bào)告，隨。同時(shí)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣也發(fā)生了明顯的。變化由感性向理性轉(zhuǎn)變，無(wú)形中加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。2020年下半年數(shù)個(gè)大盤(pán)上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱征兆；2020年將是遵義市房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一年，將面臨全新。從小區(qū)規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，遵義市目前大部分樓盤(pán)無(wú)論是景觀環(huán)境還。未來(lái)改造的重點(diǎn)區(qū)域。隨著萬(wàn)里路搬遷改造

　　

【正文】 用持續(xù)營(yíng)造氣氛、傳播信息，通過(guò)售樓部的建設(shè)營(yíng)造局部演繹 潤(rùn)豐 .格蘭印象 所要打造的生活方式，作到盡精微，致廣大的效果，引導(dǎo)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。 ?再通過(guò)電視、報(bào)紙、廣 播、網(wǎng)絡(luò)等媒體合理、集中、整合各種媒體資源，合力推廣傳播，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)傳播效益最大化。 （ 1）廣告推廣 制作一系列的電視廣告短片。力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反映項(xiàng)目主題。 在遵義電臺(tái)、遵義一套播出系列廣告、訪談、系列跟蹤報(bào)道。采用理性說(shuō)服，感性訴求，設(shè)計(jì)廣告語(yǔ)或廣告歌，突出項(xiàng)目的 “高效、便利、舒適、生態(tài)、異域風(fēng)情、出則繁華，入則寧?kù)o、溫馨” 的生活方式主題。 為擴(kuò)大宣傳效果，在會(huì)展活動(dòng)期間和公關(guān)活動(dòng)期間安排人員在遵義市的幾條繁忙路段派發(fā)精美的日歷宣傳單張。 選擇《遵義晚 報(bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配合《貴州都市報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。廣告畫(huà)面力求簡(jiǎn)潔吸引，展示項(xiàng)目新都市主義的形象：既展現(xiàn)項(xiàng)目的異域風(fēng)情、大自然氣息，又盡得都市的繁華、生活便利。廣告文案要形象生動(dòng)，語(yǔ)言輕松活潑，直擊消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)新都市主義生活方式的需求，使人看后心動(dòng)、向往，難以忘懷。 制作一些戶外廣告。如車(chē)身、燈箱、站牌，廣告牌均以醒目 29 的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)廣告語(yǔ)、代表項(xiàng)目生活方式的美麗圖案向消費(fèi)者展示項(xiàng)目。 （ 2）售樓書(shū) 售樓書(shū)是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。在項(xiàng)目未完成前，買(mǎi)家如果了解物業(yè)情況，很大程度上需要依靠售樓 書(shū)，而售樓書(shū)本身亦是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)素很重要，并且是未來(lái)項(xiàng)目生活方式的有效傳遞；但樓書(shū)用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注重其說(shuō)服力，精致而完善，對(duì)于書(shū)中各戶型的平面圖注重形象傳遞。 （ 3）展銷(xiāo)會(huì) 項(xiàng)目首先在項(xiàng)目 C 區(qū)設(shè)立一個(gè)有氣勢(shì)、準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目主題風(fēng)格、生活方式的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，在售樓部?jī)?nèi)部布置著力營(yíng)造一種 潤(rùn)豐 .格蘭印象 未來(lái)生活情趣的的體驗(yàn)過(guò)程，如：描敘蘇格蘭風(fēng)情的 書(shū)籍、格蘭音樂(lè)、小型室內(nèi)蘇格蘭練習(xí)場(chǎng)、威士忌品酒吧臺(tái)、蘇格蘭生活方式用品用具的陳列等，也可以作為未來(lái)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的素材和場(chǎng)地；并且可以 在遵義市內(nèi)一些人流繁華地段如：丁子口、步行街出入口、科技廣場(chǎng)等設(shè)立外場(chǎng)展銷(xiāo)會(huì)，并開(kāi)通多條看樓專車(chē)，從而方便全市各區(qū)的目標(biāo)客戶來(lái)看樓，這樣也可加深人們對(duì)本項(xiàng)目的印象，并且拍攝一段高素質(zhì)的項(xiàng)目宣傳片在展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)循環(huán)播放，讓看房客邊體驗(yàn)未來(lái)的生活方式邊接受樓盤(pán)信息，加深對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，一則增加現(xiàn)場(chǎng)的熱鬧氣氛，二則加快銷(xiāo)售人員的講解過(guò)程。 30 （ 4）樓盤(pán)正式推出儀式（開(kāi)盤(pán)） 項(xiàng)目可借某個(gè)慶典儀式向外界宣布樓盤(pán)正式推出市場(chǎng)的信息，這也可以借助大規(guī)模的慶典活動(dòng)來(lái)吸引大量電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙等眾多傳播媒介的記者，還可邀請(qǐng)一些 政府部門(mén)人士和社會(huì)知名人士參加，從而給目標(biāo)受眾留下深刻的印象，并獲得良好的宣傳效果。 項(xiàng)目的正式推出儀式要主辦的隆重、轟動(dòng)、給目標(biāo)客戶留下深刻的印象，并在儀式的同時(shí)配以實(shí)際、實(shí)效、更大范圍的促銷(xiāo)和展示等促銷(xiāo)活動(dòng)。 （ 5）樣板房展示 樣板房是顧客對(duì)擬購(gòu)置房屋狀況最直接、最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起客戶購(gòu)買(mǎi)欲望關(guān)系重大，樣板房的優(yōu)劣對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著關(guān)鍵作用。因此樣板房的設(shè)置要非常慎重，要認(rèn)真研究客戶心理、布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩、氣氛都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，還要特別注意周?chē)h(huán)境的介紹和描繪。 樣板房的裝飾應(yīng)以中高檔為標(biāo)準(zhǔn)，家具的擺設(shè)應(yīng)有現(xiàn)代家具品位，突出其優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，還應(yīng)盡力掩飾其結(jié)構(gòu)上的一些不足之處。（ 6）促銷(xiāo)方式 A、按揭促銷(xiāo)，原則上推行 7 成 20 年按揭，建議針對(duì)項(xiàng)目提取一部分面積小，其他各方面朝向樓層較差的單位，以“ 8 成 30 年按揭，半年交清首期款”的購(gòu)房方式，而且這類購(gòu)房者須先提出申請(qǐng)，本公司審核后實(shí)施。這樣既可降低購(gòu)房者的門(mén)檻，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，又可 31 賣(mài)掉相對(duì)較差的單位和快速回收資金。 B、全市首推多種購(gòu)房抵押貸款方式”，強(qiáng)力拉動(dòng)遵義二次、多次置業(yè)需求，迎合當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求。這類購(gòu)房者須先提出申 請(qǐng)，首先拿其持有的股票、債券、不動(dòng)產(chǎn)等個(gè)人資產(chǎn)到驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資，然后委托本公司代為辦理抵押貸款，公司與購(gòu)房者簽定合同即可。若條件許可，購(gòu)房者也可直接到銀行貸款。當(dāng)然，抵押貸款只是針對(duì)所購(gòu)房子的首期款而言，其余的款項(xiàng)按正常的按揭貸款辦理。 C、看樓抽獎(jiǎng)；凡來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看樓或者來(lái)我公司展示區(qū)看樓的購(gòu)房戶都可享受免費(fèi)的看房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品有一些生活日常用品，蘇格蘭風(fēng)情式的禮品等。刺激售樓部現(xiàn)場(chǎng)的人氣。 D、團(tuán)體認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售的優(yōu)惠； 針對(duì)聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)客戶促銷(xiāo)，既刺激他們從聯(lián)合抗拒轉(zhuǎn)向聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)，并且對(duì)聯(lián)合而成的不同戶數(shù)制定不同的促 銷(xiāo)優(yōu)惠層次。 E、與商家聯(lián)合促銷(xiāo) 針對(duì)客戶對(duì)樣板房的市場(chǎng)反應(yīng)，適時(shí)與裝修、裝飾商家聯(lián)合推出利于購(gòu)房者便利的優(yōu)惠措施， 營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程控制 項(xiàng)目在市場(chǎng)上整體運(yùn)作時(shí)應(yīng)綜合考慮入市時(shí)機(jī)和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的把握，如： ? 架空層施工完畢 ? 樣板間開(kāi)放 ? 環(huán)境景觀的展示性、體驗(yàn)性具備 32 ? 展示中心開(kāi)放，開(kāi)始接受內(nèi)部排序登記 ? 開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ? B 區(qū)預(yù)售資格取得，開(kāi)始正式對(duì)外發(fā)售 ? A、 C 區(qū)分別接受內(nèi)部排序登記、內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 現(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目整體操盤(pán)的流程把項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作分為： 籌劃期（準(zhǔn) 備 期） —— （至內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前） 導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） —— （ 時(shí)間） 開(kāi)盤(pán)期（對(duì)外公開(kāi)發(fā)售） —— （時(shí)間 —預(yù)售許可證批復(fù)） 強(qiáng)銷(xiāo)期（持續(xù)銷(xiāo)售期） —— （開(kāi)盤(pán)后半個(gè)月開(kāi)始） 清盤(pán)期（圍盤(pán)圍銷(xiāo)） —— （項(xiàng)目銷(xiāo)售后期剩余較差單位） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算 物料制作費(fèi)用（含所有廣告、禮品制作、印刷品） 除報(bào)紙外的廣告發(fā)布費(fèi)用 公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目包裝、售樓部軟硬件環(huán)境營(yíng)造 媒體費(fèi)用 《遵義晚報(bào)》 《貴州都市報(bào)》 總費(fèi)用 ：總預(yù)算取銷(xiāo)售目標(biāo) 1 億元的 3%，共 300 萬(wàn)元 費(fèi)用安排 33 行銷(xiāo)階段 占比例 籌 劃期 18％ 導(dǎo)入期 18％ 開(kāi)盤(pán)期 20％ 強(qiáng)銷(xiāo)期 30% 清盤(pán)期 14% 費(fèi)用階段性分配： 項(xiàng)目開(kāi)工――預(yù)售登記： 15 萬(wàn)元，占 5% 預(yù)售登記――項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)： 45 萬(wàn)元，占 15% 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)――樣板間、示范環(huán)境景觀出現(xiàn)： 90 萬(wàn)元，占 30% 社區(qū)組團(tuán)――建筑封頂： 75 萬(wàn)元，占 25% 建筑封頂――建筑立面、社區(qū)景觀出現(xiàn)： 45 萬(wàn)元，占 15% 社區(qū)成熟――品牌延展、社區(qū)文化營(yíng)造： 30 萬(wàn)元，占 10% 效果預(yù)估 良好的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃在很大程度上取決于對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果的測(cè)量。經(jīng)過(guò)分析、思考、取舍、 確認(rèn)的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和策略不應(yīng)一成不變地加以墨守，而必須根據(jù)市場(chǎng)變化、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的改變、銷(xiāo)售反應(yīng)以及對(duì)實(shí)施結(jié)果的檢視等加以修正，使?fàn)I銷(xiāo)計(jì)劃 活 在現(xiàn)實(shí)的環(huán)境中。我們?cè)趶V告計(jì)劃時(shí)代的執(zhí)行過(guò)程中，始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，根據(jù)市場(chǎng)反饋信息及時(shí) 調(diào)整策略，在和銷(xiāo)售部、策劃部的密切配合的前提下，縮短導(dǎo)入期，爭(zhēng)取提前進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期。 觀察法： 34 營(yíng)銷(xiāo)措施實(shí)施后，項(xiàng)目策劃部人員可及時(shí)到售樓處或展銷(xiāo)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)觀察即使和售樓人員的溝通了解看樓人員的基本情況、人數(shù)的變化及他們所關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)效果和策略做客觀的評(píng)估，營(yíng)銷(xiāo)將根據(jù)這些資料作及時(shí)的調(diào)整。 問(wèn)卷法： 在開(kāi)盤(pán)或展銷(xiāo)會(huì)期間，選擇看樓人員密集的時(shí)段用設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷方式對(duì)潛在消費(fèi)者做調(diào)研，以便于科學(xué)地分析和把握消費(fèi)者的心態(tài)，測(cè)算廣告訊息的到達(dá)率。此項(xiàng)工作可和銷(xiāo)售代理商配合起來(lái)，共同達(dá)成促進(jìn)銷(xiāo)量的效果。同時(shí)又能 大量的積累客戶資料。 五、 后記 項(xiàng)目的全程策劃報(bào)告負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的戰(zhàn)略指導(dǎo)，在論證確定后制定項(xiàng)目的全程策劃執(zhí)行報(bào)告和貼身、創(chuàng)意性的實(shí)施執(zhí)行。因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)狀況是在不斷變化之中，要共同為了一個(gè)同樣的目標(biāo)，就需要合力去朝著我們雙方既定的目標(biāo)邁進(jìn)。信心緣于實(shí)力，在此預(yù)祝 潤(rùn)豐 .格蘭印象 成功開(kāi)發(fā)，也希望我們的精誠(chéng)合作，節(jié)節(jié)攀升。