【導(dǎo)讀】區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。調(diào)查時間為2020年6月至2020年9月，部門在對社。臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計計算可得：商鋪總供應(yīng)為557988㎡，總供應(yīng)量：6711間，總銷售量為5809間，總消化率在%，社區(qū)商鋪市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。昆明市的整體商住價格比為的數(shù)值，特別是北片區(qū)數(shù)值最高達，從北片區(qū)

　　

【正文】 夾層，購一層得 3 層（如 華龍人家 、 耀龍康城 ）。 （ 4）增加地下室的做法：在 1 到 2 個標(biāo)準(zhǔn)層以外再增加地下室或半地下室作為附加層使用（豐寧家園、泰陽新城、江東小康城、 江東花城 等） （ 5）增加路線的做法：部份或者全部臨社區(qū)內(nèi)道路住宅一層建成商鋪，即社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街（美麗新世界、人與自然 2 期、 戛納小鎮(zhèn) ）或社區(qū)內(nèi)部商業(yè)（ 創(chuàng)意英國 、泰陽新城）。 （ 6）增加商鋪上層住空間：將商鋪上層住宅（標(biāo)準(zhǔn)層高），直接以下層相連，成為下層商鋪的增加空間，直接增商鋪的銷售面積。 要考慮管理上的要求， 必要時封閉上層出入小區(qū)內(nèi)部的分戶門。（ 興隆花園 ） ? 減少商鋪開發(fā)面積的做法： （ 1）進深減少的做法：把商鋪 的部分空間（通常為后部）整體分隔出來做為車庫使用（ 青青小鎮(zhèn) ）或 做為商鋪的輔助設(shè)施租用給商鋪經(jīng)營者（ 晴朗云安 ）。 （ 2）層高減少的做法：擠占商鋪的部分空間（通常為后部）的部份層高（下部），做為半地下停車場的空間使用（ 鳳凰城 ）。 ? 增減面積的 彈性做法： （ 1）對二層空間的處理：在一層商鋪搭設(shè)樓梯通道至二層空間，二層空間的面積可以任意分隔，可大可小（ 麗水天錦 ）。 （ 2）對于開發(fā)商只用于出租、或租售結(jié)合的鋪面，可以在設(shè)計初期將商鋪空間進行彈性分割：設(shè)計為前鋪后庫或者輔助設(shè)施，（即臨街面為商鋪，臨小區(qū)內(nèi)為車庫或者其他商業(yè)輔助設(shè)施），使用過程中如果市場對商鋪需要增加，可將車庫或者輔助設(shè)施打通與前鋪連通，增加商鋪面積（ 名宅東城苑 ）。 （ 3）商鋪上層住宅彈性空間：預(yù)留商鋪上層住宅（標(biāo)準(zhǔn)層高），視下層商業(yè)銷售及需求情況靈活處理，既可將其上層住宅用樓梯通道相連成為下層商鋪的二層；在商業(yè)需求量不大的情況下，也可以直接銷售此住宅。一層為臨街商鋪，小區(qū)內(nèi)一層為架空綠化層，一層住宅就是商鋪的二層，住宅入戶可從小期內(nèi)的單元門進入；如果做為商鋪來銷售，只需封閉此入戶門 ， 以內(nèi)部樓梯通行即可（ 美倫花香 ）。 3. 2 增加附加值及完善功能的做法 ： ? 二層退臺的商鋪（ 香榭麗園 、 理想小鎮(zhèn) ）：將 2 層留出類似于住宅屋頂平臺的部分空間，此退讓空間進深一般 2— 3 米，寬度為標(biāo)準(zhǔn)層的寬度，此空間將為餐飲、休閑等商業(yè)的經(jīng)營增加很多功能（采光、休閑、活動）和情趣（接近自然、增加交流、擴大視野）。 ? 用途多樣的（更多為餐飲經(jīng)營）獨立商鋪（ 水岸藝城 、 佳湖花園 、美樹 星城等）：很多新開發(fā)的商業(yè)項目都考慮到住宅底商不能用于餐飲經(jīng)營的限制，從而因地制宜的根據(jù)項目自身條件和區(qū)域商業(yè)環(huán)境，適當(dāng)建設(shè)部分符合餐飲經(jīng)營條件的獨立商鋪，來填補市場空白，滿足餐飲經(jīng)營的需要。 ? 配套多樣的商鋪（ 時代風(fēng)華 2 期 、 名宅東城苑 等）：充分考慮到商鋪使用人的多種需求，將衛(wèi)生間、廚房、休息間等多項設(shè)施同時配套。 3. 3 創(chuàng)新 方面 ： ? 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新：得天獨厚的環(huán)境和景觀資 源，讓麗水天錦開發(fā)商有盡情發(fā)揮的想象空間，別墅型獨立商業(yè)（ 麗水天錦翡翠灣 ），既是大膽創(chuàng)新，也是將社區(qū)商業(yè)街差異化定位的神來之筆，提升了商業(yè)街區(qū)的品質(zhì)感和尊崇感，營造了一種購物休閑的全新生活方式。 ? 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)搭配組合的創(chuàng)新：（玫瑰灣、滇池衛(wèi)城）開發(fā)商在項目中，融入了多種商業(yè)建筑形式，如住宅底層商鋪、 2 層的獨立式商鋪、 4 層的聯(lián)排型獨立商鋪，更重要的是在小區(qū)內(nèi)設(shè)計了社區(qū)商業(yè)街區(qū)，將 2 層的獨立式商鋪與 4 層的聯(lián)排型獨立商鋪有效地結(jié)合起來，形成一個整體 ，增加了商業(yè)的集中度，使商鋪的價值提升，同時也滿足經(jīng)營者在經(jīng)營過程中需要積聚人氣的首要條件。 ? 營銷方法創(chuàng)新：金色維也納的開發(fā)商將面向小康大道的 21m 長進深的 一層 1 萬多平米的商鋪 ，分隔成為： 14 21 6m，近 300㎡一間獨立商鋪用于出租， 變售為租，回避了商鋪銷售初期銷售難度大、推廣費用高、售價低、收益低的不利局面，開發(fā)商持有部份優(yōu)質(zhì)的商鋪，在保證穩(wěn)定的租金收益的同時，能給投資人和承租人以信心，促使商業(yè)環(huán)境快速成熟，在合適的時候售出持有的商鋪將開發(fā)商獲得更高收益。城建股份在開發(fā)和經(jīng)營鳳凰城的商業(yè)項目也使用了這 樣的方法，鳳凰城近 5000㎡的臨街商鋪，完全由開發(fā)商持有，并由其下屬的商務(wù)公司負責(zé)經(jīng)營管理。但是開發(fā)商持有商鋪的同時也有風(fēng)險，興苑路千禧龍庭商業(yè)項目的開發(fā)商在招商不成功的情況下，近 2 萬平米的商場長期閑置，損失慘重。 對具體開發(fā)案例的思考和借鑒 、 泰陽新城：作為社區(qū)型商鋪，為了增加開發(fā)面積，采用地下架空，造成地下商鋪整體采光不足；在商業(yè)集中度不夠，居住人群總量較小、購買力有限的條件下，自以為是的進行了大體量的開發(fā)，而且不恰當(dāng)?shù)胤指魹?400 多個單體，增加了管理的難度；銷售過程中，對項目的商業(yè)定位和經(jīng) 營缺乏合理規(guī)劃和引導(dǎo)，定價過高也限制了部份投資客戶的加入。 、 贏城洋樓：總體開發(fā)面積過大、人均商業(yè)占有面積達 ㎡ ,無停車場地，經(jīng)營受限（不能開餐飲），商場格局，商鋪經(jīng)營，容易造成經(jīng)營過程中定位模糊，降低商業(yè)的盈利能力和投資價值。 、 天寶家園：社區(qū)內(nèi)部小規(guī)模商鋪，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)合理性、功能都不好，銷售困難，經(jīng)營不好； 、 人與自然：可以對內(nèi)對外經(jīng)營的商業(yè)街，開發(fā)規(guī)模不大，目前入住率不高，銷售已經(jīng)完成但后續(xù)經(jīng)營困難； 、 千禧龍庭 ： 項目 定位于大型商場，三層 近 2 萬平米 的開發(fā)規(guī)模，在長達 5 年的經(jīng)營過程中， 招商不成功 ，導(dǎo)致 長期閑置，損失慘重。 、 創(chuàng)意英國：內(nèi)部街區(qū)圍合的大規(guī)模商鋪，營銷策劃較到位，銷售較成功。 在項目 開發(fā)過程中要盡量做大商業(yè)規(guī)模，但要充分考慮商業(yè)開發(fā)的各類影響因素，特別要注意在區(qū)域條件不支持、商業(yè)環(huán)境成熟度不夠的情況下，要嘗試大型商業(yè)或者大規(guī)模的商鋪開發(fā)的風(fēng)險很大，需要充分借鑒類似項目的開發(fā)經(jīng)驗，合理控制風(fēng)險。