三峽大廈項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議報(bào)告書(shū)doc24-銷(xiāo)售管理-資料下載頁(yè)
2025-08-05 10:45本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】重慶對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營(yíng)土地供應(yīng)實(shí)行總量控制制度。按照這一制度，重慶近郊9. 塊，原則上不再供應(yīng)非計(jì)劃用地。模大且設(shè)計(jì)水平先進(jìn)的項(xiàng)目?jī)?yōu)先成片供地，土地出讓金適當(dāng)優(yōu)惠。取得明顯成效，如金開(kāi)大道沿線土地大多已經(jīng)為本地、外地實(shí)力型開(kāi)發(fā)商所得。重慶市普通商品房的用地不得低于全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地“總盤(pán)子”的80％。剩下的20％囊括了別墅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi)的全部土地供應(yīng)。重慶的別墅等高端物業(yè)用。地被箍在了20％的界限以?xún)?nèi)。用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開(kāi)出讓方式進(jìn)行。加，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)亦將加劇。商及個(gè)人信貸業(yè)務(wù)均作出了明確的規(guī)定。該通知包括提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序六大部分。矛頭指向了高檔住宅項(xiàng)目。另一方面，央行第二次提高銀行利率還沒(méi)有引起大量提前還貸風(fēng)潮。2020年重慶市商業(yè)房銷(xiāo)售面積為竣工面積的30%左右。置面積的繼續(xù)擴(kuò)大，重慶市采取措施限制投資性購(gòu)房。
【正文】 的風(fēng)險(xiǎn)大，已成為開(kāi)發(fā)商、投資者的共識(shí)。在這樣的市場(chǎng)情況下，商業(yè)的招商成為商業(yè)銷(xiāo)售的最好出路，返租銷(xiāo)售成為主要的促銷(xiāo)方式。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 需求特征評(píng)述 （ 1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求量大 從重慶近三年的零售總額看，呈每年遞增趨勢(shì)。 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)836 億元，增幅達(dá) %。 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 955 億元，增幅達(dá) %。 2020年初依然保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。世界零售業(yè)巨頭紛 紛進(jìn)入重慶市場(chǎng)，家樂(lè)福在重慶已有三家分店，易初蓮花也在重慶大勢(shì)擴(kuò)張。國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)也有較大的動(dòng)作，北京華聯(lián)、貿(mào)業(yè)百貨等眾多企業(yè)不斷深化和發(fā)展自己的經(jīng)營(yíng)。重慶本地的企業(yè)也是發(fā)展迅速。正是由于零售業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)的需求迅速增加。 （ 2）市場(chǎng)對(duì)戶(hù)型、面積等要求更高 零售業(yè)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)需求增加，同時(shí)也對(duì)商業(yè)物業(yè)提出了新的要求。重慶商業(yè)物業(yè)建設(shè)有很多的問(wèn)題，戶(hù)型不合理、柱點(diǎn)多而密集嚴(yán)重影響了物業(yè)的有效使用。同時(shí)也制約人流、物流的組織。百貨往往對(duì)經(jīng)營(yíng)面積都有較大的要求，如解放碑的美美時(shí)代百貨、重慶百貨、新 世紀(jì)百貨、太平洋百貨營(yíng)業(yè)面積都在幾萬(wàn)平方米。一些超市的面積也在幾千平方米。其對(duì)建筑的設(shè)計(jì)，商業(yè)的布局都有比較高的要求。 （ 3）投資行為更加謹(jǐn)慎 商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，投資者在選擇商業(yè)物業(yè)時(shí)，顯得十分謹(jǐn)慎。在選擇一個(gè)具體項(xiàng)目時(shí)，著重考慮物業(yè)的租賃前景、以及租金水平，這將直接決定了投資回報(bào)。同時(shí)，商業(yè)易受城市規(guī)劃的影響，因此投資者在選擇商業(yè)時(shí)，總是小心謹(jǐn)慎。 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)評(píng)述 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （ 1）總體趨勢(shì) 趨勢(shì)一：政府將進(jìn)一步加大監(jiān)管力度 重慶的商業(yè)空置面積一直居高不下，到 2020 年底，商業(yè)空置面積已達(dá) 246 萬(wàn)方。降 低商業(yè)房空置率將是今明兩年的重點(diǎn)，政府將在商業(yè)用地規(guī)劃、審批上加大力度。 趨勢(shì)二：社區(qū)商業(yè)將得到蓬勃發(fā)展 重慶商業(yè)發(fā)展正處于市中心及次中心商業(yè)共同發(fā)展的時(shí)期，商業(yè)主要集中在市級(jí)中心和次級(jí)中心，規(guī)模大，商圈集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，區(qū)域商圈容量趨向飽和，社區(qū)商業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。社區(qū)商業(yè)功能比較單一，主要滿足社區(qū)居民的日常生活消費(fèi)，主要有便利店、社區(qū)超市、干洗店等業(yè)態(tài)。 趨勢(shì)三：步行街商業(yè)新變化 以大型步行街商業(yè)為中心的攤餅式商業(yè)布局，變?yōu)閺?qiáng)調(diào)區(qū)域功能的扇頁(yè)式發(fā)展思路。步行街這幾年成了重慶商業(yè)的救 世主，隨著一個(gè)個(gè)步行街的形成，創(chuàng)造著重慶零售業(yè)的新紀(jì)錄。 但是我們必須看到，形成步行街熱的前提條件正在有所改變。隨著人 和及冉家壩住宅區(qū)的形成以及江北城的開(kāi)發(fā)，重慶的城市發(fā)展空間被大大拓展，而私家車(chē)擁有量的日益增加更日新月異地改變著我們的城市，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要跟上城市的發(fā)展步伐，在新興的大型住宅區(qū)，要完成商業(yè)的功能配套，零售商業(yè)只有真正做到方便到家，才能興旺。 重慶因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還欠發(fā)達(dá)，市民目前的空閑時(shí)間多，用于采購(gòu)食品和日常用品的時(shí)間較多，隨著生活節(jié)奏的變化，消費(fèi)者會(huì)越來(lái)越考慮出行成本和時(shí)間，區(qū)域商圈 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 內(nèi)的食品 和日常用品的消費(fèi)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到在家門(mén)口解決。 趨勢(shì)四：管理要規(guī)范化 商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)多已被分離，要使自己的物業(yè)得到更有效的管理，商業(yè)管理公司將扮演重要的角色。 外地投資者的加入，使專(zhuān)業(yè)的招商和管理公司成為市場(chǎng)的寵兒。資本的異地流動(dòng)，只為追求利潤(rùn)。而只有商業(yè)經(jīng)營(yíng)才能創(chuàng)造利潤(rùn)。但找到有信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的中小商家，幾乎是國(guó)際難題，因?yàn)榇蟮膰?guó)際連鎖店只付低租金或不付租金。又因?yàn)樯啼伒慕?jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的，需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間去管理，因此此類(lèi)公司身兼物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商務(wù)管理數(shù)職于一身。 趨勢(shì)五：供 需矛盾繼續(xù)存在 由于商業(yè)存量較大，未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)供應(yīng)的增速將大于需求的增長(zhǎng)速度，供大于求的現(xiàn)象將普遍存在。 趨勢(shì)六：新的商業(yè)中心形成 城市規(guī)劃使新的商業(yè)中心形成，傳統(tǒng)商圈將受到挑戰(zhàn)。由于傳統(tǒng)商圈商業(yè)物業(yè)的飽和度迅速增大，商業(yè)物業(yè)分布開(kāi)始迅速向新興商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。 趨勢(shì)七：營(yíng)銷(xiāo)難度加大 行業(yè)的發(fā)展及開(kāi)發(fā)水平的提高，將使一些高品質(zhì)、多功能的商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，對(duì)已有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售將形成巨大威脅，形成非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 趨勢(shì)八：特色項(xiàng)目涌現(xiàn) 由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，靠傳統(tǒng)操作方式取勝的可能性越來(lái)越小，一些獨(dú)具特色的商 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 業(yè)項(xiàng)目 將涌現(xiàn)，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)形成較大沖擊。 趨勢(shì)九：市場(chǎng)細(xì)分更加明顯 對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的細(xì)分及產(chǎn)品不斷細(xì)化，針對(duì)不同類(lèi)別人群需求而打造的產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越多。 結(jié)論： 從全市商業(yè)物業(yè)的供需情況來(lái)看，市場(chǎng)矛盾仍然存在，供大于求的現(xiàn)象有愈演愈烈的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈使開(kāi)發(fā)商正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，單純從供應(yīng)量的角度來(lái)講，市場(chǎng)已無(wú)先機(jī)可言，商業(yè)項(xiàng)目只有“出奇”才能“制勝”。 第二部分 項(xiàng)目概況及 SWOT 分析 項(xiàng)目概況 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 三峽大廈始建于 10 年前，位于新華路 42— 46 號(hào)，當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商是長(zhǎng)港開(kāi)發(fā)公司。其占地面 積約 4970 平方米，房屋總面積約為 65343 平方米，其中裙樓約為 33398平方米， 1 號(hào)樓為住宅。設(shè)施設(shè)備為給排水、供電、消防、通風(fēng)管和通訊設(shè)備。 項(xiàng)目地處新華路，依坡而建，地勢(shì)較為傾斜，但項(xiàng)目本身抬高低層，因此使本項(xiàng)目能在平坦的地基上修建而成。 項(xiàng)目動(dòng)工于十年前，但由于資金等諸多原因的影響，項(xiàng)目至今未能竣工驗(yàn)收。目前，包括項(xiàng)目主體、外墻裝飾、內(nèi)部裝修以及配套設(shè)施都未完成。 、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地面積： 4970 平方米 項(xiàng)目建筑面積 、 項(xiàng)目地塊描述
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