【導(dǎo)讀】離交房還有一年多，可能有朋友會說還早呢，不過既然看到了，就貼出來供大家參考，早就早吧。。。。。。定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》。對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進行核驗。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房。價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面。積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作。發(fā)商簽訂房屋交接書。說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！犊⒐を炇諅浒副怼?。同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》

　　

【正文】 不僅僅要考慮建筑外圍的保溫，還要考慮建筑內(nèi)部戶與戶之間的保溫。沒有很完善的保溫方式，才是能耗巨大的根本原因。而且，據(jù)業(yè)主反映，同一小區(qū)，別說保溫層的問題，就連最基本的門窗質(zhì)量也存在問題。 【就事論事】 ，尤其是住宅，一住就是 70 年。而中國地域遼闊，南北向跨多種溫區(qū)，東西向沿海內(nèi)陸縱深巨大，且地形復(fù)雜?，F(xiàn)在，城市、城郊的熱島效應(yīng)也越來越明顯，這些因素都會導(dǎo)致實驗室數(shù)據(jù)的不可靠性。且采用一項新的技術(shù)，所引發(fā)的不僅僅是技術(shù)問題。 ，且費用應(yīng)維持在一個合理的范圍，即使新采暖方式費用與傳統(tǒng)方式比稍高，也不應(yīng)達數(shù)倍，以致超過其承受能力，這本身是合理的。因為，技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)從來都是衡量一項新技術(shù)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商如果只算了自己的小賬而忽略了業(yè)主的大賬，那么日后的糾紛不可避免。 【買家攻略】 買房時，多點預(yù)見。像采暖等問題，一次投入少，后期運行成本高，所以買房時，一要多問，二要在合同里明確，三是對于新技術(shù)一定要刨根問底，寧可保守點，也別盲目地充當(dāng)試驗品。 問題 2：門窗遭遇移花接木 我們所住的小區(qū)陽臺全封閉，但塑鋼門窗質(zhì)量低劣，門窗嚴(yán)重下墜變形，配件一用就壞，返修率 100%，最可氣的是，配件上我們還中了移花接木之計，有的落地門窗的鋼襯變成了木襯；塑鋼門窗成了塑木門窗；雙層玻璃成了霧水玻璃；紗窗無法使用，門扇不配紗門。 【刨根問底】 ，配件返修率 100%，肯定屬于質(zhì)量問題了； ，因為木襯比熱高，所以保溫效果好。但是，把這一措施放到整個事件中看，變換的動機值得懷疑，且質(zhì)量估計不好把握； ，本是為了保暖，結(jié)果做成了霧水 玻璃的效果，其工程質(zhì)量可以想見。但是這個現(xiàn)象還是比較普遍的，這也說明傳統(tǒng)的工藝需要革新，當(dāng)然，如果發(fā)展商多為業(yè)主想想，哪怕稍微提點價，改為雙層真空玻璃，問題也就解決了； ，估計是設(shè)計缺陷。因為，這的確省不出多少錢來。 【買家攻略】 很多樓書里都標(biāo)注了建材的情況，買房時對這些細節(jié)不妨多問兩句，如果有可能，還應(yīng)在售樓處看看樣品。 問題 3：進屋如入矮人國 增加電熱膜后，房屋的層高達不到 米，而頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)室內(nèi)高度不到 米。 【刨根問底】 的是兩個樓層地面到地面的距離；而同一層內(nèi)屋頂?shù)降孛娴木嚯x是凈高。按照住宅設(shè)計規(guī)范的要求，建議層高為 米，目前市場上也出現(xiàn)了不少 米層高的住宅，而對于普通房間的凈高，只有下限要求。對于一些特殊樓層，如頂層，則有特殊規(guī)定。如果設(shè)計層高為 米，那么扣除樓板、地面墊層等的厚度，一般室內(nèi)凈高能達到 米左右。如果增加了天棚采暖或地面采暖，凈高還會再低一些。 。在復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅中，上下兩層的層高一般是一致的。復(fù)式住宅一般是整棟按兩層一戶設(shè)計。也有的樓盤，將頂部兩層并 為復(fù)式住宅，其他樓層按普通標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。而在一些住宅中，將頂層閣樓適當(dāng)加高，改造成臥室等房間，在市場上也稱為復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅。不過，這種閣樓復(fù)式室內(nèi)的凈高就不能保證達到普通樓層的層高標(biāo)準(zhǔn)了。按照規(guī)范，這種對閣樓層的利用，房間三分之一的面積高度不應(yīng)低于 米，最高點高度不能低于 米。 【買家攻略】 想買房先充電，這樣既可以避免誤會，也可以及時發(fā)現(xiàn)問題。 問題 4：室內(nèi)木門全要換 我買了套毛坯房，發(fā)現(xiàn)除了戶門以外，內(nèi)部的房門都是簡陋的小木門，既難看，又不好用，包門都包不出模樣。 【刨根 問底】 按照初裝修的相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商提供的毛坯房一般只負責(zé)戶門、外窗等，至于戶內(nèi)房間的門，一般就留出門框位置。有的小區(qū)，發(fā)展商會根據(jù)市場上主要門的類型，在墻上預(yù)埋一些構(gòu)件，但大多數(shù)小區(qū)考慮到現(xiàn)在市場上門的類型復(fù)雜多樣，安裝方式不同，所以只留出洞口位置，連預(yù)埋構(gòu)件也不做，免得留的位置不合適，業(yè)主裝修時還要改。 【買家攻略】 將毛坯房室內(nèi)的門全拆掉，以統(tǒng)一裝修風(fēng)格；如果廚衛(wèi)精裝的房間，確實需要在這兩處加扇臨時的門，以避免裝修過程中工人對成品的破壞。至于裝修用水問題，臨時改段水管就夠了。 問題 5：防水層防區(qū)太有限 買樓時，與銷售人員談了防水的問題，結(jié)果入住時，一打聽，只有廚房、衛(wèi)生間做了防水，聽說嘉銘園就全做了防水。而且，裝修時，物業(yè)老來找麻煩，地面都做完了，還要求我們做閉水試驗。 【刨根問底】 由于廚房、衛(wèi)生間，其實主要是衛(wèi)生間，用水量大，所以按要求，這兩個房間要做防水處理。且在施工階段，在質(zhì)檢部門的監(jiān)督下，還要做 24 小時閉水試驗。所謂閉水試驗，就是把門口擋上，在屋里灌一定深度的水，泡 24 小時。而其他房間并沒有做防水的要求。至于嘉銘園全做了防水，也是發(fā)展商的一種姿態(tài)，其實 能有多大好處，很難講。 在廚衛(wèi)裝修時，尤其是做地面、安潔具時，物業(yè)老來找麻煩，這是一種責(zé)任心的表現(xiàn)。因為，防水都是一次性成形的，而且，防水層比較薄，禁不住摩擦。比如安放潔具時，你移動了預(yù)留的接口，防水層在管道周邊的部分就容易產(chǎn)生裂縫，導(dǎo)致滲漏，地面鋪磚時，砂石在腳下不經(jīng)意地碾壓一下，就可能穿透防水層。跑冒滴漏很多都是這么形成的。這種麻煩，物業(yè)多找些才好。 【買家攻略】 業(yè)主在工程方面要找個行家當(dāng)參謀。其實，廚衛(wèi)精裝，是個不錯的避免破壞防水的法子。 問題 6：垃圾把門太難看 我買的 樓房沒有垃圾道，發(fā)展商在每個樓層都設(shè)了垃圾柜，但離門口很近，怕將來泛味兒、招蒼蠅。 【刨根問底】 樓房的垃圾處理一直是設(shè)計中一個很頭痛的問題。過去采用方形的垃圾道，一是長時間使用會使樓道內(nèi)彌漫一種腐臭；其次，方形垃圾道經(jīng)常會發(fā)生堵塞問題；第三，垃圾道出口在首層，使首層住戶甚至二層住戶的生活環(huán)境惡化。所以，后來有段時間，北京的高層樓房都不設(shè)垃圾道，而是由業(yè)主自己將垃圾裝袋，出門時順手帶到樓下。而保留垃圾道的樓房，也對垃圾道進行了改造，一是將各層的垃圾口設(shè)在通風(fēng)好的地方，且用門與樓道的其他部分隔離； 有的樓房還將垃圾道做成圓形，垃圾的出口由首層地面移至地下室。當(dāng)然，您的樓盤設(shè)垃圾柜的方式也算一種。 【買家攻略】 鼓動全樓把垃圾柜統(tǒng)一移到院里，辛苦點，總比熏著點好。 問題 7：裂縫裂出大花臉 入住沒半年，墻上的裂縫就出來了，春天辦手續(xù)的時候，還看見外墻有些地方已脫落。 【刨根問底】 裂縫關(guān)鍵要看是墻體表層的裂縫，還是墻體自身的裂縫?，F(xiàn)在絕大多數(shù)樓盤都是現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，所以，絕大多數(shù)的裂縫都是裝修面層的裂縫。這種面層的裂縫往往在一個局部形成網(wǎng)狀形式。裝修面層的裂縫一般容易出現(xiàn)在結(jié) 構(gòu)銜接的部位，如窗附近、一些轉(zhuǎn)角等部位。至于墻表層的脫落一般是空鼓造成的，尤其在冬季施工時容易出現(xiàn)。 【買家攻略】 發(fā)現(xiàn)裂縫，只要不是太嚴(yán)重，能得到及時維修就很好了。 問題 8：入住先扛煤氣罐 我住的房子，人都住進去了，可煤氣卻通不了，害得全樓都扛煤氣罐。 【刨根問底】 煤氣可是個馬虎不得的問題。無論是主管道有縫隙，還是您自家的灶臺有缺陷，漏點氣都是個要命的問題，所以專業(yè)公司在這方面的管理非常嚴(yán)格。只有 70%的居民入住，且在專業(yè)人員統(tǒng)一驗收后，才辦理通氣手續(xù)。所以只要管道都 鋪好了，通氣就取決于兩個問題：一是多少人住進來了；二是業(yè)主是不是大改動了。 【買家攻略】 煤氣的事最好少動。 問題 9：建材品牌變了樣 入住時，我發(fā)現(xiàn)潔具品牌與原先承諾的不一樣。 【刨根問底】 潔具品牌變換有幾種可能性。從好的方面講，在建設(shè)階段，建材又有新的技術(shù)更新，為了維持樓盤的整體設(shè)計形象，發(fā)展商自動進行了設(shè)計變更；從不好的方面講，確實在亞北一知名別墅發(fā)生過以次充好的現(xiàn)象。 【買家攻略】 督促發(fā)展商做好客戶通訊工作 收房入住問題之 收費篇 如果說在很多項目 中，入住糾紛的發(fā)生存在百分之百必然性，那導(dǎo)火索之一往往就是收費，雜七雜八，入住前業(yè)主掏的錢少則二三萬，多則四五萬，且規(guī)定“不交費就不給鑰匙”。 問題 1：契稅及代辦費 《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。 開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發(fā)商在客戶貸款過程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險，當(dāng)然，也 不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性。 所以，除非業(yè)主認(rèn)可，否則開發(fā)商無權(quán)強迫購房人提前交納，更無權(quán)強行代辦。 如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，因為辦理過程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。 不過，在實際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。 【建議】：開發(fā)商在具備條件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。代辦費不宜超過 1000 元。客戶也可委托第三方如律師事 務(wù)所來辦理。 問題 2：公共維修基金 此項基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過戶手續(xù)時，按購房款的 2%足額交納?！薄锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使 用計劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)管委會審定后實施。 維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強行收取此基金呢？ 因為有部分購房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業(yè)主就會“沾”已交基金業(yè)主的“便宜”，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。 【建議】：交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財政局的專用發(fā)票， 并開始計活期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，其在入住前收取還是有一定合理性的。 問題 3：裝修費 裝修管理費、裝修押金、裝修工人制證費 裝修垃圾清運費 關(guān)于是否收裝修管理費、押金和裝修工人制證費的問題，爭議最大。 一方面，國家和北京市均沒有明確規(guī)定，有些業(yè)主向有關(guān)部門咨詢，往往回答還是亂收費；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業(yè) 管理公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。 據(jù)了解，建設(shè)部、北京市目前正制定有關(guān)裝修管理辦法，準(zhǔn)備對目前混亂的市場加以規(guī)范。 【建議】：專業(yè)人士認(rèn)為，以上收費雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動輒幾千元的管理費或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。 一般一套房子的管理費以一二百元左右為宜。 押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高檔住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應(yīng)全部退還。 制證費 5 元、 10 元，收個成本費即可。 裝修垃圾清理費按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費暫行辦 法》，即 196 號文件規(guī)定為 20 元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。 問題 4：物業(yè)費 一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金 北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費人力物力。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費有其合理性。 物業(yè)管理費保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三 個月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地，故采用 3 個月保證金方式。要強調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》 (以下簡稱《公約》 )中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。 【建議】：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。 問題 5：停車費 對于停車費，目前北京市只是在 196 號文中規(guī)定，普通小區(qū)地