【正文】 按照《稅收征收管理法》進(jìn)行處罰。 收樓日應(yīng)帶裝備 帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 4 招：輕敲各面聽空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。 6 招：陽臺裂縫危險大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。 9 招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差 1%。 12 招：保險插座護(hù)幼童 為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面 30 厘米高的插座都必須帶保險裝置。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。 檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！ 檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固 檢查每一個燈和開關(guān) 檢查每一個水龍頭 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法 實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利 收房注意窗戶合頁和 水管，毛病不少 快樂收房正當(dāng)維權(quán) 編者按：承諾縮水、工程有瑕疵、收費(fèi)不合理??近年來，福州樓市因維權(quán)而產(chǎn)生的糾紛并不少見?！边@已成了樓市的一個怪現(xiàn)象。而個別業(yè)主維權(quán)不當(dāng)導(dǎo)致的糾紛甚至也損害了業(yè)主群體的利益。 “合格證書”并不存在 誤區(qū)：交房時，開發(fā)商要提供《建筑工程竣工驗收合格證書》和《消防驗收合格證書》。 《建筑工程消防驗收意見書》則必須加蓋福州市公 安消防支隊公章，樓盤消防驗收若不合格消防支隊不會為其簽發(fā)意見書。到目前為止，福建也尚無明確文件規(guī)定在交房時開發(fā)商必須提供這兩份文件。商品房交付日后 180 天或 365 天內(nèi)，開發(fā)商需要完成各項目的驗收報備手續(xù)并辦理產(chǎn)權(quán)總登記。 自測面積大可不必 誤區(qū)：交 房時，業(yè)主有必要自帶尺子，丈量房屋的長寬，計算房屋面積是否與合同銷售面積一致。面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款。業(yè)主在交房驗收的時候要懂得判斷是大病還是通病，擦亮眼睛收房。 正解：空鼓往往是施工方為搶工期，磚未濕透便抹水泥沙漿層，磚吸水過快而造成的。 另外，《國家建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GB50209－ 2020》規(guī)定，空鼓面積小于 400 平方厘米，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于兩處可忽略不計。另外，業(yè)主交房驗收時只需對自己的樓層負(fù)責(zé)，更應(yīng)注意對自己的樓層負(fù)責(zé)。業(yè)主用尺子丈量的只能得到房子的凈高，但實際上目前開發(fā)商標(biāo)明的往往是層高。如遇到現(xiàn)實情況與合同約定不符，可以實行正當(dāng)維權(quán)，要求開發(fā)商解釋或提請有關(guān)部門仲裁。比如，之前承諾使用面磚的可能會使用涂料；而使用涂料的也可能會把之前承諾使用進(jìn)口涂料轉(zhuǎn)成使用國產(chǎn)涂料。 業(yè)主發(fā)現(xiàn)裂縫可以先判斷是哪種裂縫，或者請熟悉建筑施工方面的朋友判斷。這種解答雖然也對，但不夠準(zhǔn)確全面，說對的原因是：建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條確實寫了：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 房屋的保修期不像一般動產(chǎn)商品，可以簡單地定為購買后的 1 年、3 年或 5 年。”所以我們研究保修期還是要回到國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》。 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 業(yè)主收房四條緊急應(yīng)對策略 ■策略一 應(yīng)對規(guī)劃設(shè)計變更 對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，業(yè)主除可按照合同約定與賣房人交涉外，還可就規(guī)劃的變更（如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等）對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟。業(yè)主與開發(fā)商之間是房屋買賣關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是委 托管理關(guān)系，業(yè)主交付了房款，開發(fā)商就有義務(wù)將房屋交付給業(yè)主。 【刨根問底】小區(qū)周邊道路的干擾是所有小區(qū)都要面對的問題。 就以守著道路的房來說吧，一定要弄明白旁邊的道路是城市交通干道，還是小區(qū)內(nèi)部路？從城市規(guī)劃角度看，道路會不會 翻建、擴(kuò)建或改建？道路周邊的停車是怎么規(guī)劃的？道路會不會變成公共停車場？如果噪音問題不可避免，那么發(fā)展商在這方面有什么具體措施來減輕環(huán)境危害，在設(shè)計上，是不是將一些對安靜要求比較高的房間移到了相反位置？在窗、墻等構(gòu)件上有沒有什么針對性的措施？ 問題 2：硬地代綠地小區(qū)光禿禿 小區(qū)的模型綠樹成蔭，但是，我們住進(jìn)去都兩三個月了，樹沒見到，院里還在四處鋪磚，綠地全變硬地了。而且，有些硬地鋪砌的成本還可能高于植樹種草。先鋪硬地本無可厚非，種不種樹不妨等開春再說。 【買家攻略】 大社區(qū)比小社區(qū)可靠，有一二期工程已經(jīng)實現(xiàn)的更好。 【刨根問底】 ，如果剛一入住就面臨冬季，可能會導(dǎo)致熱耗較大；社區(qū)入住人氣不旺，也會導(dǎo)致各戶之間的熱傳導(dǎo)。沒有很完善的保溫方式，才是能耗巨大的根本原因。現(xiàn)在，城市、城郊的熱島效應(yīng)也越來越明顯，這些因素都會導(dǎo)致實驗室數(shù)據(jù)的不可靠性。發(fā)展商如果只算了自己的小賬而忽略了業(yè)主的大賬，那么日后的糾紛不可避免。 【刨根問底】 ，配件返修率 100%，肯定屬于質(zhì)量問題了； ，因為木襯比熱高，所以保溫效果好。 【買家攻略】 很多樓書里都標(biāo)注了建材的情況，買房時對這些細(xì)節(jié)不妨多問兩句，如果有可能，還應(yīng)在售樓處看看樣品。對于一些特殊樓層，如頂層，則有特殊規(guī)定。在復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅中，上下兩層的層高一般是一致的。不過，這種閣樓復(fù)式室內(nèi)的凈高就不能保證達(dá)到普通樓層的層高標(biāo)準(zhǔn)了。 【刨根 問底】 按照初裝修的相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商提供的毛坯房一般只負(fù)責(zé)戶門、外窗等，至于戶內(nèi)房間的門，一般就留出門框位置。 問題 5：防水層防區(qū)太有限 買樓時，與銷售人員談了防水的問題，結(jié)果入住時，一打聽，只有廚房、衛(wèi)生間做了防水，聽說嘉銘園就全做了防水。所謂閉水試驗，就是把門口擋上，在屋里灌一定深度的水，泡 24 小時。因為，防水都是一次性成形的，而且，防水層比較薄，禁不住摩擦。 【買家攻略】 業(yè)主在工程方面要找個行家當(dāng)參謀。過去采用方形的垃圾道，一是長時間使用會使樓道內(nèi)彌漫一種腐臭；其次，方形垃圾道經(jīng)常會發(fā)生堵塞問題；第三，垃圾道出口在首層，使首層住戶甚至二層住戶的生活環(huán)境惡化。 【買家攻略】 鼓動全樓把垃圾柜統(tǒng)一移到院里，辛苦點(diǎn)，總比熏著點(diǎn)好。這種面層的裂縫往往在一個局部形成網(wǎng)狀形式。 問題 8：入住先扛煤氣罐 我住的房子，人都住進(jìn)去了，可煤氣卻通不了，害得全樓都扛煤氣罐。所以只要管道都 鋪好了，通氣就取決于兩個問題：一是多少人住進(jìn)來了；二是業(yè)主是不是大改動了。從好的方面講，在建設(shè)階段，建材又有新的技術(shù)更新，為了維持樓盤的整體設(shè)計形象，發(fā)展商自動進(jìn)行了設(shè)計變更；從不好的方面講，確實在亞北一知名別墅發(fā)生過以次充好的現(xiàn)象。 開發(fā)商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發(fā)商在客戶貸款過程中，承擔(dān)了全額全程或階段性擔(dān)保，開發(fā)商想盡早擺脫自己的風(fēng)險，當(dāng)然，也 不排除有些開發(fā)商占用資金的可能性。 【建議】：開發(fā)商在具備條件辦理立契過戶手續(xù)前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。 《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收，那為什么有些開發(fā)商一定要在入住前強(qiáng)行收取此基金呢？ 因為有部分購房人并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，也就不急于交納此基金，這樣，當(dāng)房屋在保修期后需要進(jìn)行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業(yè)主就會“沾”已交基金業(yè)主的“便宜”，這是不公平的。 問題 3：裝修費(fèi) 裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工人制證費(fèi) 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 關(guān)于是否收裝修管理費(fèi)、押金和裝修工人制證費(fèi)的問題，爭議最大。 【建議】：專業(yè)人士認(rèn)為，以上收費(fèi)雖然存在一定合理性，但許多小區(qū)動輒幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。 裝修垃圾清理費(fèi)按《北京市居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦 法》，即 196 號文件規(guī)定為 20 元／自然間，如果有小區(qū)核算成本非要收幾百元，業(yè)主有權(quán)選擇不用其清理。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費(fèi)一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費(fèi)人力物力。 【建議】：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。 物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三 個月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地，故采用 3 個月保證金方式。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。 押金根據(jù)物業(yè)檔次，普通住宅在一二千元左右，高檔住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應(yīng)全部退還。物業(yè) 管理公司在此過程中確實要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。 【建議】：交納基金后，市或區(qū)縣小區(qū)辦會當(dāng)場開具財政局的專用發(fā)票， 并開始計活期利息?！薄锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管?？蛻粢部晌械谌饺缏蓭熓?務(wù)所來辦理。 如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，因為辦理過程中有勞務(wù)支出，故一般開發(fā)商要向業(yè)主收取一定的代辦費(fèi)，當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商要有提供相關(guān)資料的義務(wù)。 問題 1：契稅及代辦費(fèi) 《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 問題 9：建材品牌變了樣 入住時，我發(fā)現(xiàn)潔具品牌與原先承諾的不一樣。無論是主管道有縫隙，還是您自家的灶臺有缺陷，漏點(diǎn)氣都是個要命的問題，所以專業(yè)公司在這方面的管理非常嚴(yán)格。至于墻表層的脫落一般是空鼓造成的，尤其在冬季施工時容易出現(xiàn)。 【刨根問底】 裂縫關(guān)鍵要看是墻體表層的裂縫，還是墻體自身的裂縫。而保留垃圾道的樓房，也對垃圾道進(jìn)行了改造，一是將各層的垃圾口設(shè)在通風(fēng)好的地方，且用門與樓道的其他部分隔離； 有的樓房還將垃圾道做成圓形，垃圾的出口由首層地面移至地下室。 問題 6：垃圾把門太難看 我買的 樓房沒有垃圾道，發(fā)展商在每個樓層都設(shè)了垃圾柜，但離門口很近，怕將來泛味兒、招蒼蠅。跑冒滴漏很多都是這么形成的。至于嘉銘園全做了防水，也是發(fā)展商的一種姿態(tài)，其實 能有多大好處，很難講。 【刨根問底】 由于廚房、衛(wèi)生間，其實主要是衛(wèi)生間，用水量大，所以按要求，這兩個房間要做防水處理。 【買家攻略】 將毛坯房室內(nèi)的門全拆掉，以統(tǒng)一裝修風(fēng)格；如果廚衛(wèi)精裝的房間，確實需要在這兩處加扇臨時的門，以避免裝修過程中工人對成品的破壞。 【買家攻略】 想買房先充電，這樣既可以避免誤會，也可以及時發(fā)現(xiàn)問題。也有的樓盤，將頂部兩層并 為復(fù)式住宅，其他樓層按普通標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。如果增加了天棚采暖或地面采暖，凈高還會再低一些。 【刨根問底】 的是兩個樓層地面到地面的距離；而同一層內(nèi)屋頂?shù)降孛娴木嚯x是凈高。但是這個現(xiàn)象還是比較普遍的，這也說明傳統(tǒng)的工藝需要革新，當(dāng)然，如果發(fā)展商多為業(yè)主想想，哪怕稍微提點(diǎn)價，改為雙層真空玻璃，問題也就解決了； ，估計是設(shè)計缺陷。像采暖等問題，一次投入少，后期運(yùn)行成本高，所以買房時，一要多問，二要在合同里明確，三是對于新技術(shù)一定要刨根問底，寧可保守點(diǎn)，也別盲目地充當(dāng)試驗品。 ，且費(fèi)用應(yīng)維持在一個合理的范圍，即使新采暖方式費(fèi)用與傳統(tǒng)方式比稍高，也不應(yīng)達(dá)數(shù)倍，以致超過其承受能力，這本身是合理的。 【就事論事】 ，尤其是住宅，一住就是 70 年。 ：供熱形式與保溫方式。 收房入住問題之 樓內(nèi)篇 問題 1：水暖變電熱采暖方式偷梁換柱 據(jù)業(yè)主反映，雙?；▓@曾經(jīng)承諾水暖供暖，后發(fā)展商擅自改為電熱膜供暖，并宣傳每采暖季電熱膜使用成本大約為 12 元／平方米的水平。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預(yù)留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。播草通過買草皮就可以實現(xiàn)，但種樹卻有嚴(yán)格的節(jié)氣限制，種樹終究不像插木頭那么簡單。 【刨根問底】 嚴(yán)格地講，硬地本身是綠地的一個組成部分。而這棟板樓還可以通過封陽臺、隔音窗等技術(shù)措施將噪音擋在室外。 收房入住問題之 樓外篇 問題 1：我在馬路邊噪音閃不開 我們的樓緊鄰市政道路，目