【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；?，尤其是針對北京地區(qū)不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。細(xì)化可能對二手房市場帶來不確定因素?？傮w來看，宏觀調(diào)控。房客戶均有較大信心，對年度市場的發(fā)展保持樂觀積極的預(yù)期。是政策出臺最為集中和最為嚴(yán)厲的時期。據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合。年商品房的交易量也會比2020年有所有所上升。北京市場剛性需求的特點造成的。各項措施的具體落實還需要一個過程。特別是目前很多政策措。施尚未達(dá)到可以實際操作的階段，還需要進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化工作。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的最主要原。圖2-1給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2020. 年同期同質(zhì)價格指數(shù)比2020年上漲10％以上。到供應(yīng)結(jié)構(gòu)、剛性成本以及裝修升級等諸多因素的影響。市場供應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計局、市。商品住宅新開工面積萬平方米，

　　

【正文】 近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 推廣渠道 根據(jù)我司各項目營銷推廣的實戰(zhàn)經(jīng)驗，結(jié)合貴項目之特性，本項目的前期投入主要是三個大部分，戶外指引、銷售工具和現(xiàn)場包裝。 戶外對于貴項目來講尤為重 要，一方面是樹立項目形象，打造項目知名度，另一方面也起到指引作用，同時戶外的持久性效果良好。 對于現(xiàn)場包裝來講，需要 進(jìn)行軟包裝，包括各種墻面、噴繪、 掛物等。 對于銷售工具來講，樓書對于項目的效果主要是體現(xiàn)項目之檔次，本項目需要制作一定數(shù)量，但是不作為主要推廣宣傳工具；主要銷售工具以精美折頁、報紙 DM 或類似的簡裝銷售工具為主。 對于沙盤、手提袋等銷售必備工具均需要進(jìn)行制作。 對于戶型折頁，建議采用特種紙精美設(shè)計印刷制作，體現(xiàn)貴項目高的檔次感和品質(zhì)感。對于本項目的戶型折頁，在控制單份單價的前提下，盡可能制作精良 ，體現(xiàn)出項目的品質(zhì)。 銷售步驟安排 預(yù)計銷售周期 （一期） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 預(yù)計 12 個月的銷售周期。 案前準(zhǔn)備期 (內(nèi)部認(rèn)購期 )： 2020 年 2 月 4 月 開盤銷售期： 2020 年 4 月 7 月 強銷攻擊期： 2020 年 7 月 10月 持續(xù)攻擊期： 2020 年 10月 12月 收盤期： 2020 年 12月 2020 年 2 月 以上銷售周期的預(yù)計時間為 12 個月。 A、內(nèi)部認(rèn)購期： 目的 ：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進(jìn)行形象宣傳，向市場導(dǎo)入本案個性特征，吸引市場注意力并通過內(nèi)部認(rèn)購價試探市場，確定產(chǎn)品 價格定位的準(zhǔn)確程度。亦可獲得部分買家先期下定，為開盤引爆市場積累客源。 市場情形 ：近年，住宅市場由于競爭激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提前將產(chǎn)品導(dǎo)入市場，往往在各銷售前準(zhǔn)備工作未完全完成前便開始內(nèi)部認(rèn)購。且有愈拉愈長之勢。例如陽光 100，鳳凰城等項目其內(nèi)部認(rèn)購時間均超過 3 個月以上，通過長階段的內(nèi)部認(rèn)購動作，使其項目開盤前積累了大批意向買家，為其開盤火爆成功墊定了基礎(chǔ)。 而本案存在其特殊性，拖延時間就等于金錢的浪費，所以銷售時機不容錯過， 內(nèi)部認(rèn)購期時間會較短， 加 快銷售進(jìn)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33 B、開盤期 目的 ：項目全面向市場展現(xiàn)，主要通過主流媒體以強大的宣傳攻勢，使其成為當(dāng)期市場階段的中心點，以最短的時間內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定著此項目的成功與否。 市場情形 ：市場中各項目開盤方式不一，主要分為：展會開盤，利用當(dāng)月一次房展會亮相，現(xiàn)場開盤，利用自身銷售中心樣板間全面開放，現(xiàn)場舉辦抽獎、酒會等促銷活動。 項目開盤時，與之配合的一切銷售工具應(yīng)該完全準(zhǔn)備到位，包括樣板間，樓書，沙盤等。媒體宣傳。 C、強銷期 市場情形 ：廣告投放量少于 開盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點逐一放大宣傳，同時增加市場好感。應(yīng)定期于現(xiàn)場開展活動營銷 。 D、持續(xù)期 目的 ：持續(xù)維持市場競爭力，爭取大批前階段未購客戶成交 市場情形 ：此時，發(fā)展商已完成總銷售金額的 70%以上，已無太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上，同時，力爭將前階段已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 E、 收盤期： 目的 ：完善后期服務(wù)結(jié)束銷售 二、 銷售價格策略 價格走勢 價格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。 本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅 和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。 我們已經(jīng)獲知開發(fā)商的預(yù)期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預(yù)期值努力。我們設(shè)計的項目包裝策劃方案，一直強調(diào)高品質(zhì)，實際就是想提高性價比優(yōu)勢實現(xiàn)開發(fā)商樹立品牌的目的。 我們的主體思路就是將本案直接包裝成 1500—— 2020 元的樓盤，而實際銷售價位鎖定在 1480 元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能 夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。 但我們不會打無準(zhǔn)備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。我們希 望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風(fēng)險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。 所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 35 試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標(biāo)價位。 2 廣告策略 ●本案的廣告推廣目的有兩個 為開發(fā)商贏得聲譽 ,為項目實現(xiàn)盈利 ,這個項目的成功可以為開發(fā)商進(jìn)軍房山地產(chǎn)樹立良好口碑 .建議推廣策略為：一套班子、一本書、一串運動、一個高潮。通過整合營銷的方式達(dá)到傳播的目的 ,在實施過程中根據(jù)實際情況進(jìn) 行調(diào)整 .每一個步驟每一個環(huán)節(jié)都要體現(xiàn)推廣目的 . （一）一套班子 組織專門人馬成立一個專門推廣班子。在制定完整策劃炒作方案后，分步、有節(jié)奏地開始 炒作，預(yù)熱市場 — 稱其為文攻。 （二）一本書 編制項目樓書，目的是營造項目的文化品牌 .樓書要從內(nèi)容和形式上下工夫 ,每一個細(xì)節(jié)都體現(xiàn)項目的品質(zhì)。同時要做到樓書內(nèi)容與實際項目盡量相吻合 ,不出現(xiàn)誤導(dǎo)和欺騙消費者的現(xiàn)象 . （三）一串運動 這是推廣策略中的中心內(nèi)容 ,之所以稱為運動是這次活動的質(zhì)高和量多 .通過各種活動 及軟硬新聞等方式 ,從項目銷售前一直到銷售末 ,使開發(fā)商和項目信息不斷的出現(xiàn)在目標(biāo)客戶群的視線中 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 36 （四）一個高潮 通過較長時間的軟性推廣和炒作預(yù)熱市場，使開盤正式銷 售之日達(dá)到一個人氣的高潮。將這一高潮持續(xù)百日，用“閃電術(shù)”完成計劃的主銷售任務(wù)，使銷售工作節(jié)奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成本。擴大企業(yè)名聲為下一個項目的開發(fā)打下好的基礎(chǔ) . 3 媒體選擇 戶外 :戶外廣告特點是面對人群多 ,注意時間短 ,一次傳達(dá)信息量少 .對于宣傳企業(yè)形象戶外廣告牌是最佳選擇 .建議開發(fā)商在項目周圍主干道及京石高速路等地方 做大的戶外廣告牌及項目指引牌 . 報紙 :報紙廣告可承載信息量大 ,適合做做項目最新情況告知及公司軟性新聞報道等 網(wǎng)絡(luò) :網(wǎng)絡(luò)廣告形式多樣 ,可在地產(chǎn)頻道作企業(yè)宣傳及項目廣告 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 37 公司簡介 北京 凱天鴻 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是北京房地產(chǎn)資深專業(yè)人士組建而成的集房地產(chǎn)銷售代理、營銷策劃、投資顧問咨詢?yōu)橐惑w的綜合性專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。 一直以來，公司堅持以 “專業(yè)服務(wù)，信譽第一，顧客至上 ”為行為準(zhǔn)則，建立有獨立的、個性化的公司體制。通過公司上下員工的不懈努力，公司在制度化、規(guī)范化、信息化方面切實得到推進(jìn)和加強。 本公司秉著 “以人為本、誠信致強，服務(wù)至上 ”的經(jīng)營理念，集聚了一批新生代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)精英，擁有完善的信息網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)化的營銷隊伍。公司自開業(yè)以來成功代理了山水匯豪苑小區(qū)，天地新城小區(qū)， 龍建華城 小區(qū)， 碧桂園 小區(qū) 古橋鏡水小區(qū)，騰龍家園小區(qū)，楓橋別墅，濱水雅園及中原國際小商品城等 項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 38 為廣大開發(fā)商提供了全程策劃、樓盤代理、協(xié)助開發(fā)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時與全國各地的房產(chǎn)代理商保持長期友好的合作關(guān)系。 北京山水匯豪 北京騰龍家園 北京 龍建華城 北京 碧桂園 北京 古橋鏡水 順義楓橋別 墅 北京天地新城 北京 濱水雅園 中原國際小商品城 結(jié)束 尊敬的開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)；本公司是從事多年的地產(chǎn)營銷公司，曾和多家開發(fā)公司合作圓滿，本公司以專業(yè)和務(wù)實及敬業(yè)的銷售精神來迎接市場，望開發(fā)公司予我公司合作，在此項目作出合作開始圓滿的前奏。 北京凱天鴻 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 39 2020 年 12 月 21 日