物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料(1)-資料下載頁
2025-01-17 03:34本頁面
【正文】 1994年3月，在沿海開放城市幾年來物業(yè)管理試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理?！?與此同時(shí)，立法工作受到重視，物業(yè)管理法制環(huán)境得到改善，1994年以后，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部等有關(guān)部門先后制定了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等部門規(guī)章，上海、廣東、江蘇、河南、廣西、江西等20多個(gè)省市相繼出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例。天津、南京、杭州、深圳等城市加快物業(yè)管理立法。我國政府開始主導(dǎo)對(duì)物業(yè)管理的體制改革。（3）政府指導(dǎo)下的業(yè)主委員會(huì)的自主管理與委托物業(yè)管理公司管理——企業(yè)化公共管理（不排斥物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營性）2003年6月8日，國務(wù)院公布了第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并自2003年9月1日起施行。為標(biāo)志，業(yè)主委員會(huì)的自主管理業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！睆?qiáng)調(diào)了公共服務(wù)的宗旨第二條本條例指出：“所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！?可以理解為，從物業(yè)管理內(nèi)容強(qiáng)調(diào)了“公共性”：即物業(yè)管理是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和公共環(huán)境、公共秩序的管理。上述內(nèi)容可歸納下圖，從中可以看出：物業(yè)管理的公共管理屬性逐漸顯露過程：政府指導(dǎo)下的業(yè)主委員會(huì)的自主管理與委托物業(yè)管理公司管理開發(fā)建設(shè)單位設(shè)置的物業(yè)管理企業(yè)管理政府多層次多頭的直接計(jì)劃管理企業(yè)化的公共管理企業(yè)管理房屋管理四、幾點(diǎn)啟示綜上所述，對(duì)物業(yè)管理的管理屬性可以得出四點(diǎn)啟示：1．物業(yè)管理從本質(zhì)上講是公共管理。這一點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說非常重要，應(yīng)認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)的“管家”地位，應(yīng)以增進(jìn)物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的共同利益為根本宗旨。這一根本宗旨在物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽訂物業(yè)管理合同時(shí)就已經(jīng)確定下來，并應(yīng)在物業(yè)管理活動(dòng)中體現(xiàn)出來。物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系應(yīng)是平等的市場(chǎng)主體，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)成為開發(fā)建設(shè)單位的附庸，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)只是開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)品營銷的一個(gè)要素。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把物業(yè)公共管理服務(wù)作為其核心業(yè)務(wù)。這樣才能處理好物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主和非業(yè)主使用人的關(guān)系。2．由于物業(yè)管理是采用企業(yè)化的方式推行，因此物業(yè)管理企業(yè)在開展公共管理服務(wù)的同時(shí)還應(yīng)搞好物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，不但要向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人提供公共管理服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)也要對(duì)部分或個(gè)別業(yè)主或非業(yè)主使用人開展專項(xiàng)委托服務(wù)和特約個(gè)性化委托服務(wù)，即提供滿足部分業(yè)主和非業(yè)主使用人個(gè)體需要私人產(chǎn)品。在這一點(diǎn)上物業(yè)管理采用企業(yè)化的方式實(shí)現(xiàn)了企業(yè)家精神在公共管理活動(dòng)中的有機(jī)結(jié)合，是符合現(xiàn)代管理公共管理與經(jīng)營管理在理念方式、方法上越來越趨向一致的重要體現(xiàn)。3．物業(yè)管理企業(yè)開展的經(jīng)營性業(yè)務(wù)必須是物業(yè)區(qū)域所必須的，是配合物業(yè)管理公共服務(wù)的需要而設(shè)立的，以彰顯物業(yè)區(qū)域的整體服務(wù)功能，這就體現(xiàn)了物業(yè)區(qū)域經(jīng)營項(xiàng)目與非物業(yè)管理區(qū)域一般經(jīng)營管理企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目的在經(jīng)營管理上的區(qū)別。即是說經(jīng)營性項(xiàng)目的選擇必須以服務(wù)于物業(yè)區(qū)域整體功能發(fā)揮的需要為目的，不是損害整體利益，而是增進(jìn)整體效益。4．不應(yīng)把與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)相聯(lián)接的專業(yè)公司及其他經(jīng)營公司同物業(yè)管理企業(yè)相混淆，專業(yè)公司及其他經(jīng)營公司，提供的是純經(jīng)營性服務(wù)產(chǎn)品，與物業(yè)管理企業(yè)有明顯的區(qū)別。參考文獻(xiàn)：1．陶婷芳等：國際物業(yè)管理透視與借鑒 《城市管理》 20042．翁國強(qiáng)：美國物業(yè)管理的主要特點(diǎn)及其樓宇星級(jí)管理模式《中國物業(yè)管理》200 23．宋如萍等：英國房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)我們的啟示《北京物價(jià)》200124．彭浩祥：香港物業(yè)管理的發(fā)展歷程《北京房地產(chǎn)》19935．[美]羅伯特??C??凱爾等：物業(yè)管理—案例與分析 中信出版社 20016．鄒益華：海外物業(yè)管理 東南大學(xué)出版社 20047．黃安永： 現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理 東南大學(xué)出版社 20058．黃安心： 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 廣東省高等教育出版社 20011作者簡(jiǎn)介：黃安心，男，1962~，湖北黃梅人，廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部副教授，管理學(xué)碩士，中央廣播電視大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)責(zé)任教師。研究方向：公共經(jīng)濟(jì)行政管理理論，物業(yè)管理理論。第 19 頁 共 19 頁
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