物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料(1)-展示頁(yè)
2025-01-17 03:34本頁(yè)面
【正文】 囿于物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）組建或控制的背景，且大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)要素而矣。在倡導(dǎo)業(yè)主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時(shí)宜，有人甚至于因此提出“物業(yè)管理”名稱都要改為“物業(yè)服務(wù)”，就因?yàn)槠渲杏幸粋€(gè)“管”字，雖然從管理學(xué)理論上講，這種說(shuō)法不值一提（因?yàn)榉?wù)只是管理的一種方式而矣），但可足見(jiàn)其影響。筆者認(rèn)為這兩種看法都有偏叵。在此情況下，物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理工作時(shí)，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。指出：“所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，立法者基于慎重起見(jiàn)，都未對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)下定義?！倍督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》則稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。”在地方性法規(guī)和政府規(guī)章中，對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)的定義一般也都是從狹義的角度來(lái)定義的，并且各自的表述都有差異。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 根本屬性 公共管理 辯析一、物業(yè)管理性質(zhì)界定的重要意義在我國(guó)早期的物業(yè)管理實(shí)踐中，政府在行政法規(guī)中對(duì)物業(yè)管理的性質(zhì)并沒(méi)有作出明確的界定，甚至對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)都沒(méi)有作出明確的定義。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第19頁(yè) 共19頁(yè)物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料公共管理：物業(yè)管理的根本屬性廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部 黃安心摘要：本文主要從理論上對(duì)物業(yè)管理的公共管理屬性與經(jīng)營(yíng)屬性進(jìn)行辯析，以認(rèn)清物業(yè)管理的根本屬性——公共管理屬性。然后分別從國(guó)外物業(yè)管理理實(shí)踐活動(dòng)的內(nèi)容以及香港、大陸的物業(yè)管理主體演變發(fā)展趨勢(shì)等方面，進(jìn)一步實(shí)證地分析了物業(yè)管理的公共管理屬性顯現(xiàn)過(guò)程。建設(shè)部頒布的《城市新建小區(qū)管理辦法》對(duì)“住宅小區(qū)管理”術(shù)語(yǔ)作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。例如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)?！庇捎谖飿I(yè)管理深入到千家萬(wàn)戶，牽涉到方方面面，對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)作出一個(gè)科學(xué)的定義難度相當(dāng)大，有的地方則在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時(shí)，回避對(duì)該術(shù)語(yǔ)作出定義。新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條”這些定義都表明了物業(yè)管理的主體、物業(yè)管理內(nèi)容，但沒(méi)有闡明管理性質(zhì)，即管理的宗旨、管理方式、產(chǎn)品性質(zhì)等。與此同時(shí)，當(dāng)前在理論界在物業(yè)管理的性質(zhì)上仍有爭(zhēng)議，主要有兩種看法，一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認(rèn)為是私人管理即經(jīng)營(yíng)性管理。這兩種看法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際工作影響很大，前者以社會(huì)公共利益為導(dǎo)向，忽視物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統(tǒng)的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，不能體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)域（如住宅小區(qū)）本位特性。另一方面使管理者不計(jì)成本，經(jīng)費(fèi)上更加依賴于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)更加困難，很難實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)建設(shè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。一方面使“榨” 業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，表現(xiàn)為：或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）合謀，損害業(yè)主利益，或亂收費(fèi)，亂漲價(jià)等增加自身利益的行為，另一方面盡可能提供少的服務(wù)產(chǎn)品、降低服務(wù)質(zhì)量以降低成本。因此非常有必要對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)做出恰當(dāng)?shù)慕缍?。公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性。從公共性分析，對(duì)社會(huì)公共事務(wù)實(shí)施管理的主體（政府與非政府公共組織），他們擁有著公共權(quán)力，承擔(dān)著與企業(yè)目標(biāo)不同的公共責(zé)任。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，公共組織需要不斷制訂與實(shí)施，旨在有效增進(jìn)與公平分配社會(huì)公共利益的公共政策。從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理（企業(yè)法人或自然人的經(jīng)營(yíng)管理，則是以盈利為目的，旨在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化）出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進(jìn)行的、不以營(yíng)利為目的，旨在追求有效地增進(jìn)與公平地分配社會(huì)公共利益的調(diào)控活動(dòng)。從公共管理所包括的基本內(nèi)容出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運(yùn)用所擁有的公共權(quán)力，處理社會(huì)公共事務(wù)的過(guò)程中，在維護(hù)、增進(jìn)與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產(chǎn)品（服務(wù)）所進(jìn)行的管理活動(dòng)。需要指出的是，物業(yè)管理的主體是物業(yè)管理企業(yè)而非公共組織，這是否與公共管理的含義
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