【導(dǎo)讀】南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。原來(lái)是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。鐵路公安處看守所。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改。造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。11月份，全國(guó)商品房竣工面積億平方米，同比增長(zhǎng)％。年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。度增長(zhǎng)％，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13％，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　

【正文】 筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 2 2 項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷 價(jià)值提升和 價(jià)值 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn) 程 度 實(shí)現(xiàn)要素 提升 金龍園 國(guó)信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂(lè)天園 本項(xiàng)目目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營(yíng)銷策劃 20% 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計(jì) 100% 表五 項(xiàng)目土地價(jià)值提升預(yù)測(cè) 第 23 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目投資營(yíng)銷 河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面策劃案（第一稿） (三 )項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1． 項(xiàng)目成本模擬 成本明細(xì)一、 地價(jià)： 1． 動(dòng)遷費(fèi)： 2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 總計(jì)： 如規(guī)劃最后確定 100000 萬(wàn)平方米， 樓面地價(jià)為 前期費(fèi)： 1．鉆探、設(shè)計(jì) 2．各種補(bǔ)償 3．臨水、臨電 4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開(kāi)工條件時(shí)所涉及的 所有費(fèi)用 50 元 /平方米 總計(jì)： 萬(wàn)元 二、 建安造價(jià)： 1．磚混： 基礎(chǔ)： 30 元 /平方米 土建： 550 元 /平方米 合計(jì)： 580 元 /平方米 總計(jì)： 三、 后期配套費(fèi)： 1．大配套： 元 /平方米 2．小配套： 50 元 /平方米 3．供熱： 70 元 /平方米 4．電配套： 60 元 /平方米 5．給排水、煤氣 50 元 /平方米 6．綠化甬路、路燈： 25 元 /平方米 合計(jì)： 370 元 /平方米 總計(jì) : 三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)： 20 元 /平方米 四、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 20 元 /平方米 樓面地價(jià)： 400 元 /平方米 總計(jì) 4000 萬(wàn)元 前期費(fèi)： 20 元 /平方米 總計(jì) 200 萬(wàn)元 平均建安造價(jià)： 580 元 /平方米 總計(jì) 5800 萬(wàn)元 后期配套： 370 元 /平方米 總計(jì) 3700 萬(wàn)元 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 40 元 /平方米 總計(jì) 400 萬(wàn)元 廣告費(fèi)： 30 元 /平方米 總計(jì) 300 萬(wàn)元 達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費(fèi)用： 合計(jì)： 1440 元 /平方米 表六 項(xiàng)目成本匡算表 項(xiàng)目綜合成本最終確定為 1440 元 /平方米。 項(xiàng)目總投資為： 1440元 /平方米 *10 萬(wàn)平方米 =14400 萬(wàn)元 第 24 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目投資營(yíng)銷 河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面策劃案（第一稿） 綜合考慮 : 我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價(jià)值 按照上邊分析，我們項(xiàng)目可提升土地基本價(jià)值 倍 ,總體可提升的價(jià)值為：最低 =1319 元 /平米，這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。最高 =2759元 /平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考， 1319+2759+/2=2039 元 /平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。 2．項(xiàng)目收益模擬 如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2039 元 /平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在 10 萬(wàn)平方米*599 元 /平方米 =5990 萬(wàn)元。毛收益率為 5990 萬(wàn)元 /14400 萬(wàn)元 =％ . 以上是按項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算的收益率。如果按資金投入實(shí)際計(jì)算情況來(lái)分析如下： 一、動(dòng)遷安置費(fèi)： 4000 萬(wàn)元 拆平 二、建安費(fèi)投入按總造價(jià)的 20％投入 14400 萬(wàn) *20％ =2880 萬(wàn)元 因此該項(xiàng)目最大投入資金應(yīng)為 4000 萬(wàn)元 +2880 萬(wàn)元 =6880 萬(wàn)元。 以上投入后就可以開(kāi)盤對(duì)外出售，進(jìn)行資金回籠，保證后期工程 資金和配套資金的使用。以上投入還沒(méi)有將居民回購(gòu)因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。如按上述資金投入的情況計(jì)算毛收益率將是很可觀的： 3．敏感性分析 21成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： 22銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： (四 )開(kāi)發(fā)周期與銷售周期預(yù)測(cè) 建議分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā) 5 萬(wàn)平米，計(jì)劃施工周期為 12—14 個(gè)月，銷售周期 25 個(gè)月 第一階段：前期準(zhǔn)備 177。 ，計(jì)劃工期 60天。 第 25 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目投資營(yíng)銷 河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面策劃案（第一稿） 第二階段：177。 ，計(jì)劃工期 120 天，從主體施工到二層時(shí)開(kāi)始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的 20%。實(shí)現(xiàn)銷售收 入 2039X50000=10195 萬(wàn) X20%=2039萬(wàn) 第三階段：主體封頂 內(nèi)外檐裝修結(jié)束 ,計(jì)劃工期 180天 ,計(jì)劃完成銷售任務(wù)的55%，實(shí)現(xiàn)銷售收入 2039X50000=10195 萬(wàn) X35%=3045 萬(wàn)元 第四階段：環(huán)境營(yíng)造完成 入住，計(jì)劃工期 90 天，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的 65%，實(shí)現(xiàn)銷售收入 2039X50000=10195 萬(wàn) X15%= 萬(wàn)元 第五階段：入住期， 180 天，計(jì)劃完成剩余銷售任務(wù)的 90%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195 萬(wàn) X35%X80%= 萬(wàn)元 第六 階段：余房清盤期， 90 天，完成剩余銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195 萬(wàn) X35%X20%= 萬(wàn)元 (五 )投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 1． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 11 政治： 由于政治條件變化而給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大 12 市場(chǎng)： 121 入世： 對(duì)于開(kāi)放的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)更脆弱一些。但是外商進(jìn)入市場(chǎng)的影響應(yīng)該是長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)不會(huì)給市場(chǎng)造成大的影響。倒是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)界會(huì)用怎樣的策略來(lái)迎接入世考驗(yàn)值得注意。 122 市場(chǎng)波動(dòng)： 隨著去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面走強(qiáng)，本地市場(chǎng) 中的泡沫現(xiàn)象將越來(lái)越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場(chǎng)則會(huì)受到連累。建議密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，隨時(shí)準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略。 2． 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 財(cái)務(wù)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用的財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其 中融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。如果過(guò)渡舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，則可能會(huì)增加融第 26 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目投資營(yíng)銷 河北區(qū)南口路整合營(yíng)銷全面策劃案（第一稿） 資成本，減少收益。 （ 2） 信用： 信用風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目投資參與者與項(xiàng)目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及 信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn) /。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，必然要涉及開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組成保證結(jié)構(gòu)的個(gè)項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 其他： 由于企業(yè)的機(jī)制改變或關(guān)鍵的人事變動(dòng)而影響項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。 這一點(diǎn)對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)講是較為常見(jiàn)的。 3． 壽命周期風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 投資前期： 主要是投資計(jì)劃實(shí)施前期的諸如選址、市場(chǎng)定位、投資方 案決策風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)特別大。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。 （ 2） 開(kāi)發(fā)建設(shè)： 主要是從項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。軟式 完工風(fēng)險(xiǎn)、成 本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。 （ 3） 管理階段： 指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 上述有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)明中，政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性較強(qiáng)，在操作中應(yīng)積極注意其相關(guān)動(dòng)態(tài)及信息，隨時(shí)準(zhǔn)備根據(jù)政策或市場(chǎng)的大的波動(dòng)調(diào)整對(duì)策。其他的一些風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的常見(jiàn)的問(wèn)題，運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻防范。總的來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)屬中等。