【導(dǎo)讀】南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。鐵路公安處看守所。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改。造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。11月份，全國商品房竣工面積億平方米，同比增長％。年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，說明了市場上的需求旺盛。度增長％，而10月當(dāng)月增長比例為13％，為去年以來的最低點。

　　

【正文】 筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項目價值的實現(xiàn)和發(fā)展商信譽的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。 2 2 項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實 現(xiàn) 程 度 實現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項目目標(biāo) 經(jīng)濟政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預(yù)測 第 23 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） (三 )項目投入產(chǎn)出分析 1． 項目成本模擬 成本明細一、 地價： 1． 動遷費： 2 不可預(yù)見費： 總計： 如規(guī)劃最后確定 100000 萬平方米， 樓面地價為 前期費： 1．鉆探、設(shè)計 2．各種補償 3．臨水、臨電 4．雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5．達到開工條件時所涉及的 所有費用 50 元 /平方米 總計： 萬元 二、 建安造價： 1．磚混： 基礎(chǔ)： 30 元 /平方米 土建： 550 元 /平方米 合計： 580 元 /平方米 總計： 三、 后期配套費： 1．大配套： 元 /平方米 2．小配套： 50 元 /平方米 3．供熱： 70 元 /平方米 4．電配套： 60 元 /平方米 5．給排水、煤氣 50 元 /平方米 6．綠化甬路、路燈： 25 元 /平方米 合計： 370 元 /平方米 總計 : 三、工程項目處管理費： 20 元 /平方米 四、 不可預(yù)見費： 20 元 /平方米 樓面地價： 400 元 /平方米 總計 4000 萬元 前期費： 20 元 /平方米 總計 200 萬元 平均建安造價： 580 元 /平方米 總計 5800 萬元 后期配套： 370 元 /平方米 總計 3700 萬元 管理費及不可預(yù)見費： 40 元 /平方米 總計 400 萬元 廣告費： 30 元 /平方米 總計 300 萬元 達到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費用： 合計： 1440 元 /平方米 表六 項目成本匡算表 項目綜合成本最終確定為 1440 元 /平方米。 項目總投資為： 1440元 /平方米 *10 萬平方米 =14400 萬元 第 24 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 綜合考慮 : 我們認(rèn)為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值 按照上邊分析，我們項目可提升土地基本價值 倍 ,總體可提升的價值為：最低 =1319 元 /平米，這是項目的起價參考。最高 =2759元 /平米，這是項目的最高價參考， 1319+2759+/2=2039 元 /平米為項目的參考均價。 2．項目收益模擬 如果初期實現(xiàn)均價 2039 元 /平方米計算，該項目的毛收入應(yīng)在 10 萬平方米*599 元 /平方米 =5990 萬元。毛收益率為 5990 萬元 /14400 萬元 =％ . 以上是按項目投資進行計算的收益率。如果按資金投入實際計算情況來分析如下： 一、動遷安置費： 4000 萬元 拆平 二、建安費投入按總造價的 20％投入 14400 萬 *20％ =2880 萬元 因此該項目最大投入資金應(yīng)為 4000 萬元 +2880 萬元 =6880 萬元。 以上投入后就可以開盤對外出售，進行資金回籠，保證后期工程 資金和配套資金的使用。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊伍投資因素考慮進去。如按上述資金投入的情況計算毛收益率將是很可觀的： 3．敏感性分析 21成本變動對利潤的影響： 22銷售價格變動對利潤的影響： (四 )開發(fā)周期與銷售周期預(yù)測 建議分兩期開發(fā)，一期開發(fā) 5 萬平米，計劃施工周期為 12—14 個月，銷售周期 25 個月 第一階段：前期準(zhǔn)備 177。 ，計劃工期 60天。 第 25 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 第二階段：177。 ，計劃工期 120 天，從主體施工到二層時開始銷售，計劃完成銷售任務(wù)的 20%。實現(xiàn)銷售收 入 2039X50000=10195 萬 X20%=2039萬 第三階段：主體封頂 內(nèi)外檐裝修結(jié)束 ,計劃工期 180天 ,計劃完成銷售任務(wù)的55%，實現(xiàn)銷售收入 2039X50000=10195 萬 X35%=3045 萬元 第四階段：環(huán)境營造完成 入住，計劃工期 90 天，計劃完成銷售任務(wù)的 65%，實現(xiàn)銷售收入 2039X50000=10195 萬 X15%= 萬元 第五階段：入住期， 180 天，計劃完成剩余銷售任務(wù)的 90%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195 萬 X35%X80%= 萬元 第六 階段：余房清盤期， 90 天，完成剩余銷售任務(wù)，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195 萬 X35%X20%= 萬元 (五 )投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 1． 市場風(fēng)險 11 政治： 由于政治條件變化而給項目帶來風(fēng)險的可能性不大 12 市場： 121 入世： 對于開放的國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，本地的房地產(chǎn)市場也許會更脆弱一些。但是外商進入市場的影響應(yīng)該是長期的影響，短期內(nèi)不會給市場造成大的影響。倒是國內(nèi)的地產(chǎn)界會用怎樣的策略來迎接入世考驗值得注意。 122 市場波動： 隨著去年的房地產(chǎn)市場全面走強，本地市場 中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場則會受到連累。建議密切關(guān)注市場動態(tài)，隨時準(zhǔn)備調(diào)整銷售策略。 2． 企業(yè)風(fēng)險 （ 1） 財務(wù)； 財務(wù)風(fēng)險指項目融資、資金運用的財務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險。其 中融資帶來的風(fēng)險占主要比重。如果過渡舉債、資金運用不當(dāng)，則可能會增加融第 26 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 資成本，減少收益。 （ 2） 信用： 信用風(fēng)險指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及 信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險 /。房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組成保證結(jié)構(gòu)的個項目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險。 （ 3） 其他： 由于企業(yè)的機制改變或關(guān)鍵的人事變動而影響項目運作的風(fēng)險。 這一點對于國有企業(yè)來講是較為常見的。 3． 壽命周期風(fēng)險 （ 1） 投資前期： 主要是投資計劃實施前期的諸如選址、市場定位、投資方 案決策風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)自身的特點，這一階段的風(fēng)險特別大。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。 （ 2） 開發(fā)建設(shè)： 主要是從項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。軟式 完工風(fēng)險、成 本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。 （ 3） 管理階段： 指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險。 風(fēng)險分析： 上述有關(guān)風(fēng)險的說明中，政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的不可控制性較強，在操作中應(yīng)積極注意其相關(guān)動態(tài)及信息，隨時準(zhǔn)備根據(jù)政策或市場的大的波動調(diào)整對策。其他的一些風(fēng)險則是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的常見的問題，運作過程中應(yīng)該時刻防范?？偟膩碚f，該項目的操作風(fēng)險屬中等。