【導(dǎo)讀】地有償出讓制度，我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地。就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。銷售的時機(jī)，避免盲目發(fā)展。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木。與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相。房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場。費(fèi)偏好等千差萬別。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)。好，但仍有多種不確定因素。國家相關(guān)政策的變化。房地產(chǎn)的地域性、以及土地資源的稀。企業(yè)之間的自由競爭的展開。第三個周期是1969年至1975年；推動原因：政府支持，十年建屋計劃；下跌原因：石油危機(jī)；第五個周期是1985年底至現(xiàn)在；推動原因，政局穩(wěn)定，游資炒作；下跌原因：金融危機(jī)；時13年，下跌過程達(dá)6年，至2020年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。總的來看，所有政策出臺的目的并不是整體打壓和限制其發(fā)展，房地產(chǎn)會保旺盛勢頭，世界平均人口比例為50%，人口就增加1000多萬人口，

　　

【正文】 較好 中 回收現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡 出租物業(yè) 慢 較高 中 增持資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)持久盈利 經(jīng)營物業(yè) 慢 高 高 增持資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價值 三種業(yè)態(tài)在資金回收期和收益狀況上的分布各不相同，對于企業(yè)開發(fā)而言，合理分配會實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金運(yùn)作的平衡，同時可以較好的降低行業(yè)波動風(fēng)險。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 44頁 結(jié)合以上分析，最后得出房地產(chǎn)在產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合及區(qū)域布局上的定位 上海、大連、南京、杭州謹(jǐn)慎進(jìn)入１）重點(diǎn)城市，包括廣州、深圳、北京、廈門、天津；２）重點(diǎn)潛力城市，包括成都、寧波、蘇州、無錫、武漢、重慶可以進(jìn)入城市定位中檔住宅 64% ，高級公寓 1 6% ，商業(yè)地產(chǎn) 2 0% 銷售結(jié)構(gòu)商業(yè)營業(yè)用房高級公寓中檔住宅商業(yè)營業(yè)用房高級公寓中檔住宅產(chǎn)品組合產(chǎn)品定位輔主戰(zhàn)略地位項(xiàng)目投資型價值鏈組合房屋開發(fā)型價值鏈組合價值鏈組合價值鏈定位上海、大連、南京、杭州謹(jǐn)慎進(jìn)入１）重點(diǎn)城市，包括廣州、深圳、北京、廈門、天津；２）重點(diǎn)潛力城市，包括成都、寧波、蘇州、無錫、武漢、重慶可以進(jìn)入城市定位中檔住宅 ，高級公寓 ，商業(yè)地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)商業(yè)營業(yè)用房高級公寓中檔住宅商業(yè)營業(yè)用房高級公寓中檔住宅產(chǎn)品組合產(chǎn)品定位輔主戰(zhàn)略地位項(xiàng)目投資型價值鏈組合房屋開發(fā)型價值鏈組合價值鏈組合價值鏈定位某地產(chǎn)商產(chǎn)品組合定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 45頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 46頁 維度二：房地產(chǎn)企業(yè)還要對房地產(chǎn)價值鏈的各環(huán)節(jié)盈利進(jìn)行分析，然后有選擇的進(jìn)入形成自身經(jīng)營特點(diǎn)的價值鏈業(yè)務(wù)組合 投資拿地能力 市場營銷能力 項(xiàng)目管理能力 職能管理能力 房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析示意 項(xiàng)目策劃能力 持續(xù)發(fā)展能力 員工技能水平 員工滿意度 成本財務(wù)管理 人力資源管理 項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計 招標(biāo)管理 工程管理 銷售管理 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營 土地獲取 投資策 劃 房地產(chǎn)價值鏈及各環(huán)節(jié)能力示意 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 47頁 根據(jù)房地產(chǎn)價值鏈增值方式的不同，及各自所需能力的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)分為六大價值鏈盈利模式 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來源所處價值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類 綜合運(yùn)作型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 48頁 不同盈利模式在房地產(chǎn)價值鏈中所參與的核心環(huán)節(jié)也各不相同 項(xiàng)目預(yù)算 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計 招標(biāo)管理 工程管理 營銷管 理 物業(yè)管 理 物業(yè)經(jīng) 營 土地開發(fā)及獲取 綜合運(yùn)作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 49頁 小結(jié)：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國房地產(chǎn)商正開始從 “ 香港模式 ”變?yōu)?“ 美國模式 ” ，即由綜合開發(fā)型轉(zhuǎn)為只做部分核心環(huán)節(jié)，分工更細(xì)、專業(yè)度更高 ? 高度的專業(yè)化細(xì)分，加上發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)金融服務(wù)的模式。 ? 美國模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。 ? 生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開發(fā)時，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。 ? 融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。 高度細(xì)分的美國模式 香港模式的串聯(lián)方式 土地 開發(fā) 銷售 服務(wù) 美國模式的并聯(lián)方式 物業(yè)管理 開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 土地 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的一個完整流程被分解成很多小的流程以后，每個小流程完成的時間大為縮短，不同的公司分別只用在短時間內(nèi)經(jīng)營不同的業(yè)務(wù)，縮短了資金周轉(zhuǎn)的時間，促進(jìn)資金變現(xiàn)并降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險。 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 50頁 當(dāng)前國內(nèi)有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始有意識的從綜合運(yùn)作型企業(yè)向?qū)I(yè)盈利模式發(fā)展，只選擇部分核心環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)營，形成更合理的價值鏈組合 土地增值 工程建造增 值 策劃設(shè)計增 值 營銷策劃增 值 物業(yè)持有增 值 多元投資增值 綜合運(yùn)作型 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營銷型 金融投資型 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 51頁 目 錄 ? 目標(biāo)市場 ? 價值鏈環(huán)節(jié) ? 運(yùn)作手法 一． 房地產(chǎn)行業(yè)簡介 二． 戰(zhàn)略管理概述 三． 房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 52頁 維度三：房地產(chǎn)企業(yè)的要根各自的經(jīng)營特點(diǎn)以及資源優(yōu)勢來選擇自身合適的房地產(chǎn)運(yùn)作手法 跨區(qū)域復(fù)制中檔住宅的全國連鎖運(yùn)作模式 聚焦于城市新興白領(lǐng)公寓二線城市連鎖 運(yùn)作 模式 休閑娛樂街的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 以歡樂谷、錦繡中華與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式 以住宅、大型購物中心結(jié)合的復(fù)合大盤地產(chǎn)運(yùn)作模式 以品牌、概念創(chuàng)新為主的房地產(chǎn)概念運(yùn)作模式 定單生產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 53頁 常見的幾種房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作手法分析示意 運(yùn) 作 手 法 專業(yè)化 品牌化 規(guī)?；? 單個地塊 多個地塊 大片開發(fā) 跨區(qū)域開發(fā) 經(jīng) 營 區(qū) 域 房地產(chǎn)經(jīng)營分析模型 百貨公司 連鎖店 小商鋪 shoppingmall 精品店 五種房地產(chǎn)企業(yè)的常見運(yùn)作手法分析，核心指標(biāo)是經(jīng)營區(qū)域和運(yùn)作手法 2020年 4月 25日 保密文件，版權(quán)所有 第 54頁 小結(jié)：總的來看，不同模式具有各自的優(yōu)勢和劣勢特點(diǎn)，而連鎖復(fù)制式將是國內(nèi)房地產(chǎn)一些企業(yè)當(dāng)前在著力打造的運(yùn)作模式 模式類型 優(yōu)勢 劣勢 小商鋪模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強(qiáng) ?缺乏企業(yè)核心能力，競爭對手眾多 精品店模式 ?產(chǎn)品概念突出，便于提升公眾知名度 ?專注于單一細(xì)分市場和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源進(jìn)行開發(fā) ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?概念宣傳為主，易被模仿和追趕 ?時效性強(qiáng)，可持續(xù)性差 ?開發(fā)較為前衛(wèi)，市場風(fēng)險度大 百貨公司模式 ?多種方式開發(fā)，靈活性強(qiáng) ?經(jīng)營方式靈活，便于攫取較高利潤 ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?業(yè)態(tài)品種較多，難以形成統(tǒng)一風(fēng)格，影響企業(yè)品牌建設(shè) ?各項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性小，難以形成規(guī)模效應(yīng) Shoppingmall模式 ?規(guī)模較大，便于集團(tuán)采購 ?多業(yè)態(tài)聯(lián)合開發(fā)，易于獲取區(qū)域增值利益 ?形成良好業(yè)態(tài)組合，相互促進(jìn)，穩(wěn)定發(fā)展 ?規(guī)模較大，資金壓力大，投資回收較慢 ?多種業(yè)態(tài)開發(fā)，人才可兼容性低 ?開發(fā)期長，易受政策和經(jīng)濟(jì)周期波動影響 連鎖店模式 ?專注于單一細(xì)分市場和專一產(chǎn)品路線，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢資源進(jìn)行開發(fā) ?規(guī)模較大，便于集團(tuán)采購 ?模式單一，便于管理和不斷總結(jié)提升 ?模式統(tǒng)一，便于整合企業(yè)品牌和形象 ?項(xiàng)目人才兼容性強(qiáng)，減少人力資源培養(yǎng)時間和成本 ?跨區(qū)域經(jīng)營，管理難度增大 ?大規(guī)模開發(fā)，資金壓力大 ?業(yè)態(tài)單一，無法形較好的業(yè)態(tài)組合 == 完 謝謝！ ==