【導(dǎo)讀】由于土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，在具體操作中需分別處理。①居住房屋除花園住宅以外的居住房屋，凡是有產(chǎn)證的一律視同產(chǎn)權(quán)房，無產(chǎn)證的需與委托方協(xié)商并在報告中加以說明。建筑物尚可使用年限，評估其有效使用期限內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格。上的房地產(chǎn)，評估價格中不包含土地使用權(quán)出讓金。并按照勘察表列舉的勘察內(nèi)容要求進(jìn)行現(xiàn)場勘察工作。證或房地產(chǎn)權(quán)證獲得。對整幢花園住宅、新式里弄住宅的拆遷補(bǔ)償評估不宜采用?；鶞?zhǔn)價格修正法，應(yīng)單獨進(jìn)行?，F(xiàn)場踏勘，搜集房地產(chǎn)用途、面積、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，填寫踏勘表；調(diào)查搜集典型房屋的可比交易實例；進(jìn)行各類別基準(zhǔn)價格平衡，確定各類別基準(zhǔn)價格；進(jìn)行估價對象與代表性房屋的比較分析，確定修正因素和修正系數(shù)，容見估價結(jié)果報告書內(nèi)容及試行規(guī)范格式）。編制估價匯總報告和技術(shù)報告；以下，有分層住宅形態(tài)，有獨立室號和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備和電梯，兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨立或聯(lián)接式住宅。

　　

【正文】 格的區(qū)域性因素。 市場行情分析 指基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場行情：主要是該區(qū)域商品房和二手房市場銷售狀況、平均或一般價格水平，并應(yīng)按評估對象中的房地產(chǎn)用途和房屋類別類別分別分析、表述。 其它個別因素分析 （ 1）基地內(nèi)部或周邊有無環(huán)境污染、噪音； （ 2）基地內(nèi)部或周邊有無集中綠地、公共景觀建筑等有利條 件； （ 3）有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素 （ 4）有無地質(zhì)方面等的不利因素，等等。 三、 估價方法及技術(shù)思路 總體闡述選擇基準(zhǔn)價格修正法的理由、技術(shù)過程，表述內(nèi)容包括選擇基準(zhǔn)價格修正法的依據(jù)、基準(zhǔn)價格的評定方法和方法選擇的理由、分戶價格的評估方法。 四、 估價方法和過程 （一）采用市場比較法評定基準(zhǔn)價格的 房屋分類 1） 房屋分類的依據(jù) 闡明分類依據(jù)的要素：如式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和設(shè)施條件等； 2）分類結(jié)果 (可按下表闡述 ) 類別名稱 類別條件表述 類別房屋 備注 （以 [90]518 號 （表述內(nèi)容應(yīng)包 括：式樣、 （列舉屬于該類別的 對個別與類別 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 22 頁 文為基礎(chǔ)細(xì)分） 建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、建造年代等） 房屋的幢號、門牌號，并指明典型房屋） 條件有差異的房屋予以說明 基準(zhǔn)價格的評定 （ 1） 基準(zhǔn)價格的評估方法和思路 總體表述評定基準(zhǔn)價格選用的方法、依據(jù)和條件、評估的技術(shù)過程。 （ 2） 選擇典型房屋 根據(jù)房屋分類結(jié)果，分類指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述。 類別名稱 典型房屋 典型房屋特征 備注 典型房屋的幢號、門牌號 式樣、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、房型、設(shè)施設(shè)備條件等。 （ 3） 評定基準(zhǔn)價格 按照建設(shè)部 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān) 于市場比較法的有關(guān)要求和 《上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)規(guī)范》（試行）對市場比較法和基準(zhǔn)價格評定的有關(guān)要求 ，逐個對各類別的典型房屋的價格進(jìn)行評估。 （ 4）類別基準(zhǔn)價格的平衡 說明類別基準(zhǔn)價格之間及與類似區(qū)域拆遷估價基準(zhǔn)價格的差異狀況，是否需要平衡調(diào)整、平衡的理由和依據(jù)。 （ 5）類別基準(zhǔn)價格表 類別名稱 典型房屋 類別基準(zhǔn)價格（元 /M2） 備 注 分類名稱 以建筑面積計的房地產(chǎn)價格 注明價格內(nèi)涵及條件 分戶估價修正系數(shù) （ 1） 朝向修正系數(shù) 確定修正系數(shù)的依據(jù)、取值說明及系數(shù)匯總表； （ 2） 層 次修正系數(shù) 確定各層次修正系數(shù)的依據(jù)、取值說明及系數(shù)匯總表； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 22 頁 （ 3） 其他修正因素及修正系數(shù) 其他因素內(nèi)容、修正原因、修正系數(shù)的取值說明、系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 修正計算匯總表 分戶估價對象 基準(zhǔn)價格 (元 /M2） 層次 修正系數(shù) (%) 朝向 修正系數(shù) (%) 其他因素 修正系數(shù) (%) 評估單價(元 /M2） （二）采用成本法評定基準(zhǔn)價格的 基準(zhǔn)價格的評定 地價以熟地樓面價為準(zhǔn)，按照國土部和建設(shè)部關(guān)于市場比較法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、成本法評估地價的有關(guān)要求 進(jìn)行評估；建筑物價格以建筑物 現(xiàn)值為準(zhǔn)，分類選擇代表性房屋，根據(jù)建筑物重置價結(jié)合成新評估。然后取熟地樓面價和各類別典型房屋建筑物現(xiàn)值之和作為類別基準(zhǔn)價格。 分戶估價 根據(jù)成本法評定的基準(zhǔn)價格評估分戶房地產(chǎn)的價格，需根據(jù)基地房屋情況，選擇合理的修正因素，并通過測算確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。 通常應(yīng)考慮的修正因素包括各種不能通過建筑成本反映，但卻影響房地產(chǎn)使用功能和質(zhì)量，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格差異的因素。如建筑式樣、采光、視野、噪音、層次部位、 臨街狀況和建筑結(jié)構(gòu)的某些差異等。 表述內(nèi)容和格式 選擇修正因素和確定修正系數(shù)的理由、依 據(jù)應(yīng)在技術(shù)報告中說明。房屋分類、評定基準(zhǔn)價格的過程、修正計算匯總等表述內(nèi)容、格式與市場比較法評定基準(zhǔn)價格的有關(guān)要求相同。 五、 估價結(jié)果 估價結(jié)果應(yīng)精確到個位。 大批量拆遷房屋的估價結(jié)果可以表格式表述，表格形式和內(nèi)容見估價報告結(jié)構(gòu)匯總表。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 22 頁 附件 3： 房屋拆遷估價分戶報告 編 號 : 基地名稱 匯總報告編號 : 估價對象 路 弄 號 室 產(chǎn)權(quán)人或使用人 產(chǎn)證號 估價委托方 房屋類別 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 樓層、部位 朝向 房型 建造年代 設(shè)備設(shè)施 狀況 建筑面積 M2 登記用途 評估設(shè)定 用途 評估時點 年 月 日 評估單價 (元 /M2) 房地產(chǎn)評估總 價（元） 大寫： 元 小寫： 元 平面示意圖 計算要點： 基準(zhǔn)價格 元 /M2 修正項目 修正系數(shù) (％ ) 朝向 層次 其他 房地產(chǎn)單價 = 基準(zhǔn)價格 (1+?修正系數(shù) ) ＝ 備注： ① 建筑總面積中 有證部分面積： M2 無證部分面積： M2 閣樓部分面積： M2 ② 其他： 簽 發(fā) 估價 審核 北 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 22 頁 說明： 表中建筑面積和評估總價由委托方負(fù)責(zé)測算填寫； 2：若對估價報告有異議的，可在收到估價報告 5 日內(nèi)向本公司申請復(fù) 估或咨詢。電話：；地址：路號室 評估日期： 估價單位 (章 )：