【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 22 頁(yè) 房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)（ 供參考 ） 目 錄 第一部分 有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則 一、 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格、內(nèi)涵 二、 作業(yè)流程 拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程 現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作注意事項(xiàng) 三、 估價(jià)方法及操作要點(diǎn) （一） 估價(jià)方法的選擇 （二） 基準(zhǔn)價(jià)格修正法 （三） 市場(chǎng)比較法應(yīng)注意的事項(xiàng) （四） 收益法及操作中注意事項(xiàng) （五） 成本法及操作 四、 估價(jià)結(jié)果平衡 第二部分 估價(jià)成果內(nèi)容及格式 一、 估價(jià)匯總報(bào)告內(nèi)容及格式 二、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容及要求 三、 分戶報(bào)告（附分戶估價(jià)報(bào)告格式表） 四、 成果資料存檔 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 22 頁(yè) 第一部分 有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則 一、 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格定義、內(nèi)涵 拆遷補(bǔ)償估 價(jià)價(jià)格的定義 根據(jù)《上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（試行）中關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的定義，拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格應(yīng)是不考慮抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利影響的公開市場(chǎng)價(jià)格。 拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵及相應(yīng)的操作 由于土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，在具體操作中需分別處理。 ① 居住房屋 除花園住宅以外的居住房屋，凡是有產(chǎn)證的一律視同產(chǎn)權(quán)房，無產(chǎn)證的需與委托方協(xié)商并在報(bào)告中加以說明。 ② 非居住房屋 出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，評(píng)估其有效使用期限內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于劃撥土地上 的房地產(chǎn)，評(píng)估價(jià)格中不包含土地使用權(quán)出讓金。 二、 作業(yè)流程 拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程（見下圖） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 22 頁(yè) 適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法 不適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法 受理任務(wù) 組織安排 制定勘察測(cè)量表格 實(shí)地勘察 選擇評(píng)估方法思路 選擇評(píng)估方法 按照通常程序評(píng)估 劃分房屋類別 選擇典型房屋 評(píng)估典型房屋價(jià)格 平衡、確定類別基準(zhǔn)價(jià)格 因素修正計(jì)算 平衡、確定分戶房地產(chǎn)價(jià)格 編寫估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告 填寫分戶估價(jià)報(bào)告單 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 22 頁(yè) 現(xiàn)場(chǎng)踏勘的注意事項(xiàng) （ 1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)性質(zhì)和房屋類別，提前制作統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，并按照勘察表列舉的勘察內(nèi)容要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察工作?？辈毂響?yīng)注明踏勘時(shí)間、踏勘人。 房屋結(jié)構(gòu)、用途、建造年代、使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)可以從房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證獲得。其中房屋結(jié)構(gòu)一般分為鋼混、混合、磚混、磚木立柱、磚木單墻、 木結(jié)構(gòu)、竹木、竹結(jié)構(gòu)等。 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)拍攝可以反映基地整體現(xiàn)狀的照片，并分類選擇有代表性的房屋進(jìn)行拍照； （ 3）如果無產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)記錄房屋平面圖、標(biāo)示尺寸，用于評(píng)估工作參考。 三、 估價(jià)方法及操作要點(diǎn) （一） 估價(jià)方法的選擇 房屋類別 條 件 適用方法 居住房屋 集中、連片、同類型房屋 基準(zhǔn)價(jià)格修正法 整棟花園住宅、新式里弄及其它不適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的房屋 市場(chǎng)比較法、成本法 非居住房屋 有成交案例 市場(chǎng)比較法 無成交案例，有出租案例 收益還原法 無成交案例，無出租案例，如機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠 成本法 在建工程 成本法、假設(shè)開發(fā)法 （二）、 基準(zhǔn)價(jià)格修正法 基準(zhǔn)價(jià)格修正法的適用范圍 基準(zhǔn)價(jià)格修正法適用同一基地中集中連片大批量同類型居住房屋以拆遷補(bǔ) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 22 頁(yè) 償為目的的價(jià)格評(píng)估。對(duì) 整幢花園住宅、新式里弄住宅的拆遷補(bǔ)償評(píng)估不宜采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行。 基準(zhǔn)價(jià)格修正法的具體操作步驟 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘，搜集房地產(chǎn)用途、面積、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，填寫踏勘表； （ 2）劃分房屋類別； （ 3）按房屋類別選擇典型房屋； （ 4）調(diào)查搜集典型房屋的可比交易實(shí)例； （ 5）計(jì)算確定各類別典型房屋的價(jià)格作 為類別基準(zhǔn)價(jià)格； （ 6）進(jìn)行各類別基準(zhǔn)價(jià)格平衡，確定各類別基準(zhǔn)價(jià)格； （ 7）進(jìn)行估價(jià)對(duì)象與代表性房屋的比較分析，確定修正因素和修正系數(shù)，評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格； （ 8） 進(jìn)行估價(jià)結(jié)果審核、平衡，制作 《 估價(jià)結(jié)果一覽表 》（表格形式和內(nèi)容見 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書內(nèi)容及試行規(guī)范格式 ） 。 （ 9）編制估價(jià)匯總報(bào)告和技術(shù)報(bào)告； （ 10）制作分戶估價(jià)報(bào)告（見分戶報(bào)告試行格式）； （ 11）整理資料存檔。 劃分房屋類別的具體要求和操作要點(diǎn) 按照房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、功能相同，建造年份、房地產(chǎn)價(jià)格水平相近等來劃分房屋類別。在具體操作時(shí)，可以在 《 上海 市房屋建筑類型分類表 》（滬房 [90]規(guī)字發(fā)第 518 號(hào)）分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合可能收集到的交易實(shí)例進(jìn)行劃分，類別和實(shí)例應(yīng)有對(duì)應(yīng)關(guān)系。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，類別可以細(xì)分，也可粗分 。 一般地說，類別劃分越細(xì)，估價(jià)精度越高，但對(duì)類別劃分工作和實(shí)例的要求越高。 房屋類別劃分 可參考 《 居住房屋分類參考表 》： 居住房屋分類參考表 房屋類別 總體結(jié)構(gòu) 式樣特征 分類標(biāo)準(zhǔn)及特征說明 公寓 11 鋼骨 高層 一般為 50年代建造，主體結(jié)構(gòu)為鋼骨， 8層以上（含 8層），有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 22 頁(yè) 門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，一套或多套衛(wèi)生設(shè)備，裝修 精致，有電梯設(shè)備。 公寓 12 鋼混 高層或多層 一般為 40年代建造，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架的高層或多層住宅，有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備，裝修精良，有電梯設(shè)備。 公寓 13 混合 一梯兩戶 一般為 40年代建造，混合結(jié)構(gòu)， 7層（含 7層）以下，有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和