【文章內(nèi)容簡介】 修正因素 類別 標準房屋 修正因子 修正幅度 備注 建筑結(jié)構(gòu) 磚木類 磚木 1 等 磚混 2％ 磚木 1 等 0％ 磚木 2 等 2％ 簡易結(jié)構(gòu) 8％ 混合類 混合預(yù)制 混合預(yù)制 0% 混合現(xiàn)澆 5% 鋼混、鋼骨類 普通鋼混 普通鋼混 0% 鋼 骨 3% 式樣 公寓、合用的花園住宅 聯(lián) 接 式 一梯兩戶 聯(lián)接式一梯多戶 2% 獨立式一梯多戶 1% 聯(lián)接式一梯兩戶 0% 獨立式一梯兩戶 2％ 新式里弄 單開間 單開間 0% 指整幢建筑式樣 雙開間 5% 舊式里弄 普通石庫門 新式石庫門 2% 普通石庫門 0% 廣式 2% 房型 兩室一廳 三 室兩廳 ％ 無廳修正 2%。假層、亭子間、底層車庫、輻房的修正系數(shù)指相對于兩室一廳正房單價的修正系數(shù)。 三室一廳 1％ 兩室兩廳 1％ 兩室一廳 0% 一室一廳 1% 假層、亭子間 5% 底層車庫 10% 輔房 10% 煤衛(wèi)設(shè)備 煤衛(wèi) 2 戶 全合用 煤衛(wèi)全獨用 8% 一套以上衛(wèi)生每增加一套修正 % 改建全獨用 5% 煤衛(wèi)單項獨用 3% 煤衛(wèi) 2 戶全合用 0% 煤衛(wèi) 3 戶（含 3戶）以上全 合用 1% 倒便器 5% 無衛(wèi)生 6% 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 22 頁 基準價格評定中的其他具體要求如下： （ 1） 應(yīng)對基地內(nèi)和臨近區(qū)域內(nèi)的成交實例做全面調(diào)查，一般應(yīng)調(diào)查本拆遷基地一年內(nèi)全部成交案例，并經(jīng)分析剔除后，每一種類型的房屋應(yīng)選擇 4 或4 個以上的正常案例作為可比實例進行評估。 （ 2） 可比實例應(yīng)優(yōu)先選用基地內(nèi)的成交實例； （ 3） 可比實例的價格經(jīng)比較修正后相差幅度應(yīng)不超過 30％； （ 4） 應(yīng)取可比實例經(jīng)修正后的價格的平均值作為典型房屋的價格。 （ 5） 基準價格關(guān)系到整個基地估價結(jié)果的可比性和合理性，評估得到各類別典型房屋的價格后，必需經(jīng)過 平衡后確定各類別房屋的基準價格。 分戶房屋估價 估價對象房屋分戶估價即在基準價格基礎(chǔ)上，通過估價對象房屋具體條件與典型房屋條件的比較，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)規(guī)范》（試行）中規(guī)定的朝向、層次和其他因素修正標準，確定修正系數(shù)，評定具體房屋價格。 （三）估價對象直接采用市場比較法時應(yīng)注意的事項 總體技術(shù)要求與建設(shè)部頒發(fā)的 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求相同。 選擇成交案例不應(yīng)少于 3 個，成交日期不超過 6 個月，可比成交實例主要要求與估價對象在建筑結(jié)構(gòu)、房屋類別、建造年代和價格 類別上相同或相近，并且應(yīng)優(yōu)先選用本拆遷范圍內(nèi)發(fā)生的成交案例 。 修正系數(shù)可參考本文中有關(guān)修正系數(shù)表中列出的標準進行修正。 要注意比較對象的一致性。 （四）收益法及操作中的注意事項 不具備市場比較法估價條件但有租金收益的可 采用收益法估價，即根據(jù)估價對象出租時正常情況下的年租金和該房屋的可使用年限，還原得到估價對象的拆遷補償價格。 采用收益法估價時應(yīng)考慮正常情況的空置率，并采用房屋出租純收益。出租純收益及費用計算參考同類區(qū)域、同類房屋的社會平均水平。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 22 頁 還原率應(yīng)按照行業(yè)社會平均水平確定。 （五）成本法及操作 既無成交實例又無租金收益的，可采用成本法估價，即分別評估出估價對象單位建筑面積的熟地樓面價格和建筑物現(xiàn)值，取二者之和作為估價對象價格。樓面地價按出讓土地使用權(quán)的正常市場價格標準評定；建筑物現(xiàn)值根據(jù)重置成本結(jié)合成新折舊評定。 具體操作中，樓面地價應(yīng)采用市場比較法和其他一種方法綜合評定。可根據(jù)相同或相似區(qū)域相同用途、功能的物業(yè)的開發(fā)價值，根據(jù)合理確定的地價構(gòu)成，采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評估樓面地價。 四、估價結(jié)果平衡 拆遷補償估價結(jié)果正式確定前，應(yīng)進行評估價格的平衡。平衡包括拆遷地塊內(nèi)部各個類別、分戶 之間和就近同類地塊之間的平衡。 第二部分 估價成果內(nèi)容及格式 拆遷補償估價成果包括估價匯總報告、分戶報告和估價技術(shù)報告。 一、 估價匯總報告 估價匯總報告又稱估價報告，是向拆遷委托方提交的經(jīng)過匯總的估價結(jié)果報告書。 估價匯總報告一般由首頁、估價師聲明、估價結(jié)果報告書、附件四部分構(gòu)成。 估價報告首頁由項目名稱、委托估價方（名稱）、受托估價機構(gòu)（名稱）、簽發(fā)及估價人員（姓名）、房地產(chǎn)估價報告編號構(gòu)成。獨立為一頁。 估價師聲明是簽發(fā)及估價人員就估價報告的客觀、公正、公平性作出的承諾或聲明。要列明估價師姓名、注冊資 格證書號。獨立為一頁。 估價結(jié)果報告是報告書的主體。主要記載了估價對象、估價目的、估價時點、價格定義、估價方法及技術(shù)要點、房屋分類、修正系數(shù)表和估價結(jié)果匯總表等。（參考規(guī)范格式見附件 1） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 22 頁 分戶報告可以作為匯總報告的附件，提交給委托方。 匯總報告的其他附件主要應(yīng)包括： 估價對象地理位置示意圖（主要指拆遷地塊的地理位置） 估價對象的產(chǎn)權(quán)證明及有關(guān)資料 經(jīng)被拆遷人簽字認可的估價對象的實地踏勘、測繪記錄、現(xiàn)狀照片 可比實例的實地踏勘記錄及其它資料 其他相關(guān)依據(jù)資料 機構(gòu)資格證書 簽發(fā)及估價人員資格證書 二、 估價技術(shù)報 告 每個拆遷估價項目應(yīng)有完整的估價技術(shù)報告，市場比較法、成本法、收益法的要求與《房地產(chǎn)估價報告及技術(shù)報告規(guī)范格式》（ 1997－ 06－ 09 發(fā)布）中有關(guān)要求相同。主要應(yīng)闡述清楚估價的技術(shù)方法和方法選擇的依據(jù)、估價的過程、各參數(shù)、系數(shù)的取值標準和依據(jù)、估價結(jié)果的平衡情況和結(jié)果的確定方法等。 采用基準價格修正法的一般應(yīng)闡述清楚以下事項： ① 應(yīng)闡述劃分房屋類別的依據(jù)、劃分結(jié)果、各類別房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、式樣、設(shè)備設(shè)施條件等特征標準； ② 典型房屋的選擇條件、選擇結(jié)果； ③ 可比實例的情況描述和類別基準價格的評估及確定 過程； ④ 各估價對象修正因素和修正系數(shù)； ⑤ 各估價對象的估價結(jié)果； 采用基準價格修正法的估價技術(shù)報告的具體內(nèi)容和參考格式見附件 2。