【導讀】產開發(fā)公司，其主要股東——三迪公司，是一家民營企業(yè)。資金上的積累，和政府建立了良好的關系?！棒斞肝幕瘓@”是其開發(fā)的第一個大。型房地產項目，公司在大型房地產項目的運作方面顯得有些缺乏經驗。淀區(qū)四季青鄉(xiāng)人民政府就征地合作事宜達成正式協(xié)議?！棒斞肝幕瘓@”總占地５３．１公頃，規(guī)劃總建筑面積４６．１８萬平方米，積３２．３４萬平方米，其中住宅２２．６８萬平方米，公建９．６６萬平方米。遷準備工作正在進行。生即由專人蓋章并及時存檔；對合同文本復印件進行技術處理，裝。按秘級不同，檔案借閱嚴格履行相應。公司對外收發(fā)信件由檔案管理員專人。財務部付款前須到檔案室查閱相應的。設計階段未能充分考慮到施工中可能出現的問題以及購房者使用的需要，施工階段屢次更改設計，給施工造成重大不利影響。而且物業(yè)參與施工過程中的現場檢查，能夠及時發(fā)現問題，提出問題，解決問題，⑧決定公司內部機構的設置；

　　

【正文】 部門年 /月度業(yè)績指標 公司年度業(yè)績指標 崗位月度業(yè)績指標 董事會 經營班子 考核 考核 考核 中層經濟責任合同 高層經濟責任合同 ?根據考核結果對員工進行聘免、晉升、獎勵或處罰 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 52 健全規(guī)章制度與考核程序，進行規(guī)范管理，以實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 企業(yè)人員少，業(yè)務規(guī)模小，容易控制 企業(yè)人員大幅增加，業(yè)務規(guī)模迅速增大，控制難度增大 公司管理模式大多是經驗管理 公司管理進入規(guī)范化管理階段，需要建立完備的規(guī)章制度和工作程序 企業(yè)初創(chuàng)階段，人員少，管理者能經常與員工接觸，經常直接考核 企業(yè)發(fā)展壯大，管理層次增多，管理者與員工接觸減少，直接考核每個人業(yè)績不現實 企業(yè)特點 管理特點 舉例： 企業(yè)對考核的要求 企業(yè)初創(chuàng)階段 企業(yè)成長階段 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 53 導 讀 ?概述與經驗總結 ?法人治理結構 ?組織 ?計劃 ?領導 ?控制 ?初步建議 ——組織設計 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 54 在進行組織設計時，應充分關注房地產開發(fā)業(yè)務的特點 項目決策 規(guī)劃設計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理 ?市場調研 ?項目可行性分析 ?土地投標或簽訂土地出讓協(xié)議 ?辦理建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證 ?拆遷 ?三通一平 ?工程招標，落實承發(fā)包 ?辦理開工證 ?開工建設 ?工程監(jiān)管 ?竣工驗收 ?營銷策劃 ?銷售推廣 ?房屋出售 ?房屋出租 ?委托服務型 ?自主經營型 ?編制項目策劃書 ?進行勘察、設計招標 ?制定總體規(guī)劃方案 ?制定初步及擴初設計方案 ?報審圖紙 ?辦理建設工程規(guī)劃許可證 ?編制施工圖 ?進行二次設計 ?籌資計劃 房地產開發(fā)的業(yè)務活動共分五個環(huán)節(jié)，而且環(huán)環(huán)相扣 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 55 項目前期策劃是決定項目成敗的關鍵環(huán)節(jié) 項目決策 規(guī)劃設計 建設施工 市場銷售 物業(yè)管理 60%~70% 25%~35% 5%~10% 初步設計階段 施工設計階段 施工階段 不同階段對工程造價的影響程度 ?項目決策質量直接影響項目的市場定位和未來可能取得的收入； ?規(guī)劃設計質量則對工程造價影響最大。如果在施工階段進行設計變更，則會導致成本嚴重失控。同時，設計質量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理。 ?因此，前期策劃工作是房地產開發(fā)的關鍵業(yè)務，特別是規(guī)劃設計工作更是重中之重，在組織設計時應給予高度重視。 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 56 結合業(yè)務關系或職能關系，可以提出多個部門設置方案 劃分業(yè)務部門（三種方案） ?市場導向 ：首先關注市場需求，項目的適銷性 ?將市場調研、項目營銷策劃、獲取土地、規(guī)劃設計、報批辦證等職能統(tǒng)一納入前期部。總經濟師是其直接上級，對項目的適銷性和利潤負責；總工程師對設計方案的技術可行性負責。需要同工程部進行充分的溝通。 ?將物資采購職能從工程部分離出來，以形成部門間的制衡。 ?業(yè)務部門設置：前期部、拆遷部、工程部、設備材料部和銷售部 ?技術導向 ：主要從技術的角度考慮項目的規(guī)劃設計方案 ?將市場調研、項目營銷策劃、獲取土地報批辦證等職能納入前期部，而將規(guī)劃設計業(yè)務獨立出來?？偨洕鷰熓乔捌诓康闹苯由霞?，總工程師則是規(guī)劃設計部的直接上級。為了保證項目能夠滿足顧客的不斷變化的個性化需求，需要前期部同規(guī)劃設計部進行密切的協(xié)作。 ?同樣，物資采購職能需要獨立； ?業(yè)務部門設置：前期部、規(guī)劃設計部、拆遷部、工程部、設備材料部和銷售部 劃分職能部門 ?將行政部包含的辦公室職能同人力資源管理職能分離。辦公室的主要職責應是組織制定公司戰(zhàn)略計劃、經營計劃，督促、落實管理層的決議，檢查管理層決議和制度的執(zhí)行情況；人力資源部的主要職責在于改善公司人力資源結構，建立績效考核體系，實行經濟責任制，對員工進行激勵，提高員工的積極性和責任心。 ?職能部門設置：辦公室、人力資源部、財務部、預算合同部 ?銷售導向 ：主要關注項目推銷 ?將策劃部和銷售合并為市場營銷部，項目發(fā)展部和項目開發(fā)部合并為前期部，成立規(guī)劃設計部?？偨洕鷰熓乔捌诓亢褪袌鰻I銷部的直接上級，總工程師則是規(guī)劃設計部的直接上級。為了保證項目能夠滿足顧客的不斷變化的個性化需求，需要市場營銷部同規(guī)劃設計部進行密切的協(xié)作。 ?同樣，物資采購職能需要獨立； ?業(yè)務部門設置：前期部、規(guī)劃設計部、拆遷部、工程部、設備材料部和市場營銷部 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 57 組織設計方案一：市場導向型的組織結構 總經理 常務副總經理 人力資源部 工程部 設備材料部 財務部 預算合同部 銷售部 前期部 董事會 總工程師 總經濟師 辦公室 拆遷部 ?前期部包括市場調研、項目營銷策劃、獲取土地、規(guī)劃設計、報批辦證等職能，是公司的業(yè)務核心，直接決定項目的成敗及盈利能力，歸總經濟師領導。 ?關鍵銜接點：在規(guī)劃設計過程中，總工程師要進行技術把關；工程部也應積極參與，提出建議。 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 58 組織設計方案二：技術導向型的組織結構 總經理 常務副總經理 人力資源部 工程部 設備材料部 財務部 預算合同部 銷售部 前期部 董事會 總工程師 總經濟師 辦公室 拆遷部 規(guī)劃設計部 ?前期部包括市場調研、項目營銷策劃、獲取土地、報批辦證等職能，以強化前期策劃能力，歸總經濟師領導；成立獨立的規(guī)劃設計部，以保證設計質量，歸總工程師領導。 ?關鍵銜接點：在規(guī)劃設計過程中，前期部和工程部均要積極參與，提出建議。 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 59 組織設計方案三：銷售導向型的組織結構 總經理 常務副總經理 人力資源部 工程部 設備材料部 財務部 預算合同部 市場營銷部 前期部 董事會 總工程師 總經濟師 辦公室 拆遷部 規(guī)劃設計部 ?將策劃部和銷售部合并為市場營銷部，以提高項目推廣及銷售能力；同時將項目發(fā)展部和項目開發(fā)部合并為前期部，成立獨立的規(guī)劃設計部。這種方案必然削弱了項目前期策劃能力。 ?關鍵銜接點：在規(guī)劃設計過程中，市場營銷部和工程部均要積極參與，提出建議。 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 60 組織設計方案四：未來控股型組織結構 總經理 副總經理 人力資源部 工程管理部 設備材料部 財務部 戰(zhàn)略投資部 審計部 董事會 總工程師 副總經理 辦公室 魯藝文化展示公司 魯藝營銷策劃公司 三迪公司 ?各項目相對獨立，分散集團經營風險 魯藝文化娛樂公司 上河村開發(fā)公司 戰(zhàn)略投資委員會 薪酬考核委員會 審計委員會 總經濟師 書畫社 房地產項目公司 ?掌握與控制各項目進展情況，總結和提供項目管理模式，進行管理輸出 確定分、子公司采購權限；對重要設備和大宗通用材料集中統(tǒng)一采購；建立材料與設備供應商數據庫；與外部建立采購聯(lián)盟 資金管理中心 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 61 組織設計方案五：未來事業(yè)部制組織結構 總經理 副總經理 人力資源部 財務部 戰(zhàn)略投資部 審計部 董事會 總會計師 副總經理 辦公室 三迪公司 文化娛樂事業(yè)部 房地產事業(yè)部 戰(zhàn)略投資委員會 薪酬考核委員會 審計委員會 總經濟師 文化展示開事業(yè)部 資金管理中心 房地產事業(yè)部總經理由總部副總經理擔任，管轄現魯藝公司（上河村）、其它房地產項目公司、營銷策劃公司等若干分子公司 20200920 ALLPKU－魯藝公司組織診斷與初步建議報告 62 同岳總、張總溝通后，確定現階段采用市場導型組織結構 總經理 常務副總經理 開發(fā)部 工程部 材料設備部 財務部 計劃預算部 銷售部 規(guī)劃技術部 董事會 總工程師 副總經理 辦公室 拆遷部 ?規(guī)劃技術部包括市場調研、項目策劃、項目決策、規(guī)劃設計等職能，是公司的業(yè)務核心。 ?開發(fā)部負責土地及項目報審報批的所有手續(xù)。 ?關鍵銜接點：在規(guī)劃設計過程中，工程部、銷售部和物業(yè)管理公司也應積極參與，提出建議。 企業(yè)管理部