【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。 ，原來(lái)的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償 安置的房屋里。 如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦 法》第二十七條。 ？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ”。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走 。這就是所謂的 “買賣不破租賃 ”。 因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 10 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ ，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人 也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 ？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違 約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。 （ 3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 ？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位 為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。 申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1)連續(xù)享 受北京市城市最低生活保障待遇 1 年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 平方米以下。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見(jiàn)》第一條第一[鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均 10 平方米使用面積（包括原住房面積 ），每平方米補(bǔ)貼 25元。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。 ，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6 個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂 “房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ”，最后由承租人和受讓人簽訂 “租賃主體變更合同 ”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 ？ 以按揭 方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房屋。 ？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過(guò)單位同意嗎？ 對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng) 向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 ，出租人有權(quán)起訴嗎？ 對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。 對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失 。 參考法條：《合同法》第五十八條。 ？ 屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng) ,12 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋 “涉外 ”印章；同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。 此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 ，出租人應(yīng) 當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？ 出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。 要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。 ，會(huì)產(chǎn)生什 么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。 ？ 兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征： ① 租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。 ② 修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在 合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。 ？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。 應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅 、印花稅?，F(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的 5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān) 50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己 的房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 ，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。 ，合 同還有效嗎？ 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋。 ，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死 亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。 ？ 對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá) 6 個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房 屋，終止合同了。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。