【正文】 工到住房市場(chǎng)上通過購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。 2020 年 7 月 1 日以前開工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。如果開發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。如果購(gòu)房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。只有經(jīng)過登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。 40. 一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？ 購(gòu)房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。 （ 3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 （ 3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （ 7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 46. 已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰定？ 已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條 《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。 出租嗎？ 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。 8 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ ？ 租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。 ？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋 的用途。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。 如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的 義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來損失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ，出租人可以不負(fù)責(zé)任？ 如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)?！逗贤ā返诙俣l。 參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。 ？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。 ？應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走 。 10 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ ，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月。 在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見》第一條第一[鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。 ，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6 個(gè)月以上沒有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 ？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？ 對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失 。 此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。 要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。 ，會(huì)產(chǎn)生什 么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征： ① 租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。 應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 ，原租房合同有效嗎？ 有效。 參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。 ？ 對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá) 6 個(gè)月之久，出租人 可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。 收哪些費(fèi)用？ 如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票。 ，還用交費(fèi)嗎？ 不用。向誰收取國(guó)家沒有規(guī)定。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。 參考法條：《合同法》第一百零九條。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。另外購(gòu)買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的 15 日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成 立召開事宜。要注意以下幾個(gè)方面： (1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。 107 同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？ 不可以。 108 業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎？ 不可以。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由 委員本人參加，不能委托他人代表參加。欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公 司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無關(guān)。 110 業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 2 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系： ① 從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司； ② 合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。 114 “轉(zhuǎn)委托 ”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？ 物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合18 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。 向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。非業(yè)主使用人主要是承租人。建筑面積又包括兩部分： ① 套內(nèi)建筑面積； ② 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。 即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用 “延期交房的違約金 ”與 “物業(yè)管理費(fèi) ”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了 “債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議 ”，違約金最多也只能折抵一年的 “物業(yè)管理費(fèi) ”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 130 買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？ 購(gòu)買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 133 物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？ 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修