【正文】 公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后，除正常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關于外墻面及樓頂使用權的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。 即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定。建筑面積又包括兩部分： ① 套內(nèi)建筑面積； ② 可分攤的公用建筑面積。 114 “轉(zhuǎn)委托 ”后，責任誰來承擔？ 物業(yè)管理公司將自己的專項服務業(yè)務轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合18 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 同對業(yè)主應承擔的責任和義務。欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公 司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會委員無關。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機構的指導、支持下開展工作的。另外購買預售商品房尚未取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡 班報名事宜。 收哪些費用？ 如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發(fā)票。如果承租人未繳付房租累計達 6 個月之久，出租人 可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。 參考法條：《擔保法》第四十八條。 應繳稅費各地均有所不同。 此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。 ，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6 個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 10 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ ，被轉(zhuǎn)租人應當怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。《合同法》第二百二十二條。 ？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋 的用途。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。 出租嗎？ 如果房東得到了抵押權人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權人同意該房屋就不能出租。 （ 7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。 經(jīng)濟適用房不需要評估。 （ 6）具有購房合同或協(xié)議。 參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡班報名事宜。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ⑥ 開發(fā)商的預售許可證號。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 參考法條：《北京市人民政府關于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》第一條、第二條 15. 買房一般要交哪些費？ （ 1） 房屋所有權登記費。（ 4）保險費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》。② 公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共 用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外 國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡 班報名事宜。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 參考法條：《合同法》第八十八條。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應當向公安機關舉報。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。如果出租人和承租人的14 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 這個約定沒有 得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋 租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 業(yè)主大會的職責主要有： ① 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； ② 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； ③ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ④ 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； ⑤ 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共 秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維16 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 護等方面的規(guī)章制度； ⑥ 履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。 在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會或者 20％以上業(yè)主提議，認為有必要撤換業(yè)主委員會委員的，應當由業(yè)主大會會議作出決定，并以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔連帶繳納責任。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告 的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。 134 不交專項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權損害賠償責任。 125 房屋質(zhì)量差 ,管理費還要交嗎？ 因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權，但是對物業(yè)享有使用權，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權利的人。 112 開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關系？ 開發(fā)商與業(yè)主之間 主要是購房合同關系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權利義務。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 不得轉(zhuǎn)讓或委托。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第十二條 104 如何選聘物業(yè)管理公司？ 應當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2/3 以上通過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理 協(xié)議，約定物業(yè)服務的項目和物業(yè)收費標準、收費方法等。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。 ？業(yè)務是什么？ 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出 租房屋，并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。 為了防止中介機構造假，一定要堅持查看 “兩證 ”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡 班報名事宜。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 參考法條：《合同法》第二百三十條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 ？裝修后財產(chǎn)歸誰 所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重墻。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同 。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許 可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。 28. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。在此期間內(nèi)未作書面答復的，視為同意變更。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設計的使用功能。 參考法條： 《 廣告法》第三十七條 3. 《認購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認購書》的內(nèi)容包括： ① 房號及戶型。[鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡班報名事宜。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。在接到通知的 15 日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復。 17. 繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。 （五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。（ 4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品 房面積實測技術報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。鄉(xiāng)一級政府無權頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。 45. 哪些公房不能上市交易？ （ 1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用