【導(dǎo)讀】中農(nóng)公考7號(hào)群107892148. 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這。種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。⑤在一方不履行的處理問題。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺(tái)建筑面積。整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。在接到通知的15日內(nèi)，在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。同的，不予支持；由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　

【正文】 為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè) 管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 進(jìn)行 “轉(zhuǎn)委托 ”時(shí)，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。 114 “轉(zhuǎn)委托 ”后，責(zé)任誰來承擔(dān)？ 物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合18 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。 如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。 委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 115 物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？ 無權(quán)。 向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主 公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。 116 業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？ 業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。 盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法 律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。 117 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰收??？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收??？包括哪些費(fèi)用？ 支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。 嚴(yán)格來說，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn) 證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分： ① 套內(nèi)建筑面積； ② 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 實(shí)踐中，對(duì)于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。 118 承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)？ 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具 有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。 119 小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰收取？設(shè)備應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修？ 一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最 終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無疑問享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條 120 業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？ 所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成 本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房價(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時(shí) 要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。 121 開發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎？ 房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。 即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。 122 開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎 ？ 不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用 “延期交房的違約金 ”與 “物業(yè)管理費(fèi) ”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了 “債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議 ”，違約金最多也只能折抵一年的 “物業(yè)管理費(fèi) ”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。 123 房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 要交。 業(yè)主沒有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。 124 對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿 ,管理費(fèi)還要交嗎 ? 應(yīng)視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。 125 房屋質(zhì)量差 ,管理費(fèi)還要交嗎？ 因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。 126 物業(yè)管理費(fèi) “漲價(jià) ”怎么辦？ 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè) 擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。 20 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 127 不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。 128 不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管 理公司有權(quán)停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。 停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 129 不交購房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水 停電嗎？ 業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 130 買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？ 購買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買了車位 的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。 131 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有？ 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有。《商品房買賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。 不管是上述哪 種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會(huì)同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告 的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 133 物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？ 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 未經(jīng)業(yè)主大會(huì) 同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 134 不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障 房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。 因此，購房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。 135 同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？ 合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè) 施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。 136 繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎？ 公共維修基金專項(xiàng)用于 共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。 137 公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。 公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)?，具體有以下幾