【正文】 承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。如果中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。 合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果出租人和承租人的14 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 這個約定沒有 得到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強(qiáng)制其繳納租金了。 ，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。 ，合 同還有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅 、印花稅。 ② 修繕責(zé)任不同：對于房屋的自然損壞，可以在 合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 參考法條：《合同法》第五十八條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng) 向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報。 參考法條：《合同法》第八十八條。 參考法條：建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均 10 平方米使用面積（包括原住房面積 ），每平方米補(bǔ)貼 25元。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位 為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人 也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。這就是所謂的 “買賣不破租賃 ”。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購買權(quán) ”。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償 安置的房屋里。 但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀 態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外 國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn) 讓的公房。 （ 4）有所有權(quán)糾紛的公房。 44. 原價出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的原購房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購買單價出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請購買經(jīng) 濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的審核手續(xù)。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起 90 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 6 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 ”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的 性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。② 公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 37. “不交費就不給鑰匙 ”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。 35. 何種質(zhì)量問題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ 4 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ （ 1）匯票、支票 、本票、債券、存款單、倉單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭 ”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。（ 4）保險費。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款 本息的能力。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購 房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》第一條、第二條 15. 買房一般要交哪些費？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購房者。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。 ③ 公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵 占或改變原設(shè)計的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 ⑦ 當(dāng)事人雙方基本情況。 ③ 房屋的價款及計算方式。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者的合 法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。 ② 房屋的建筑面積。 ⑥ 開發(fā)商的預(yù)售許可證號。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。 7. 什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)?的公用2 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 8. 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ① 公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ③ 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 米以上（含 米，以下同）。 ③ 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報名事宜。（ 3）證件印花稅。（ 4）證件工本費。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （ 6）具有購房合同或協(xié)議。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費。 （三）抵押人依法有權(quán) 處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。購房人可在 商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。（ 2）提供符合要求的擔(dān)保方式。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職