【正文】 因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？ 如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。 130 買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？ 購(gòu)買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用 “延期交房的違約金 ”與 “物業(yè)管理費(fèi) ”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了 “債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議 ”，違約金最多也只能折抵一年的 “物業(yè)管理費(fèi) ”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。非業(yè)主使用人主要是承租人。 向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系： ① 從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司； ② 合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。 110 業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿 2 個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由 委員本人參加，不能委托他人代表參加。 107 同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？ 不可以。要注意以下幾個(gè)方面： (1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的 15 日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。 ，還用交費(fèi)嗎？ 不用。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 ，原租房合同有效嗎？ 有效。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征： ① 租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。 要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。 對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失 。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。 在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。 ？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走 。 參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。 ，出租人可以不負(fù)責(zé)任？ 如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò)班報(bào)名事宜。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 46. 已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？ 已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 （ 3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （ 3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。 40. 一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？ 購(gòu)房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。如果開發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問題。購(gòu)房人可在 商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。 21. 哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（ 3）證件印花稅。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。 ③ 計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 米以上（含 米，以下同）。分?jǐn)?的公用2 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 8. 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ① 公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧? 參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 ② 房屋的建筑面積。（ 2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。（ 4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。 ⑦ 當(dāng)事人雙方基本情況。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 ③ 公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵 占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 參考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購(gòu)房者。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。 16. 買車庫(kù)交契稅嗎？ 購(gòu) 房者隨同普通住宅購(gòu)買的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購(gòu)買的車庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。（ 3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。 34. 開發(fā)商什么時(shí)候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會(huì)書面通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。 37. “不交費(fèi)就不給鑰匙 ”合法嗎？ 有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。 6 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 ”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對(duì)土地的 性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 44. 原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng) 濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核手續(xù)。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn) 讓的公房。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償 安置的房屋里。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ”。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人 也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。 ？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位 為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。中農(nóng)公考 7 號(hào)群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導(dǎo)班網(wǎng)絡(luò) 班報(bào)名事宜。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng) 向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅 、印花稅。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ，合 同還有效嗎？ 有效。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果