【正文】 因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。 130 買了車位，還要交車位管理費嗎？ 購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當然享有停水停電的權(quán)利。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用 “延期交房的違約金 ”與 “物業(yè)管理費 ”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了 “債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議 ”，違約金最多也只能折抵一年的 “物業(yè)管理費 ”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費用。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應(yīng)當由承租人支付物業(yè)管理費。非業(yè)主使用人主要是承租人。 向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系： ① 從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司； ② 合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理。 110 業(yè)主委員會如何進行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？ 業(yè)主委員會任期屆滿 2 個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。因此，業(yè)主委員會會議須由 委員本人參加，不能委托他人代表參加。 107 同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？ 不可以。要注意以下幾個方面： (1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當于會議召開的 15 日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。因為這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款逃跑的風險，而且也說明該房屋經(jīng)紀機構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構(gòu)后，由代理機構(gòu)負責尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。 ，還用交費嗎？ 不用。如果和中介機構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 ，原租房合同有效嗎？ 有效。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征： ① 租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。 要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。 對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失 。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。申請廉租住房的家庭，應(yīng)當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。 在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。 ？應(yīng)當向誰支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走 。 參考法條：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條。 ，出租人可以不負責任？ 如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡(luò)班報名事宜。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 46. 已購公房上市價格由誰定？ 已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 （ 3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （ 3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。 40. 一般什么時間辦房產(chǎn)證？ 購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。購房人可在 商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（ 3）證件印花稅。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。 ③ 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 米以上（含 米，以下同）。分攤 的公用2 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 8. 公用建筑面積的分攤原則是什么？ ① 公用建筑面積的分攤以幢為單位。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。 ② 房屋的建筑面積。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 2. 房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。 ⑦ 當事人雙方基本情況。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。 ③ 公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵 占或改變原設(shè)計的使用功能。 參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購房者。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購 房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 （ 7）貸款人規(guī)定的其他條件。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。 37. “不交費就不給鑰匙 ”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。 6 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 ”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的 性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 44. 原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng) 濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn) 讓的公房。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。倘若需要改變的話，也應(yīng)當事先征得出租人的書面同意。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償 安置的房屋里。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購買權(quán) ”。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人 也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當承擔一部分責任。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位 為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡(luò) 班報名事宜。 參考法條：建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng) 向所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅 、印花稅。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ，合 同還有效嗎？ 有效。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果