【正文】 《物業(yè)管理公約》。 36. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。 ③ 面積測繪費收取原則為 “誰委托，誰付費 ”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，費用應由開發(fā)商交納。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起 90 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 由于各地的 經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。 （ 5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的公房。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租 該私有房屋。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉讓給出租人。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 ？承租人受到的損失應當由誰來賠償？ 及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。 如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。 因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。 ？如果提前退租，應當提前多長時間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違 約責任。 （ 3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （ 1)連續(xù)享 受北京市城市最低生活保障待遇 1 年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。 ？ 以按揭 方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。 ？ 屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。 ？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己 的房屋。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。 ，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死 亡并不影響原租賃合同的效力。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 參考法條：《合同法》第八十四條。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：《合同法》第四百二十七條。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委 托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。 ，也應向中介機構支付中介費嗎？ 應該支付。這條規(guī)定在一定程度 上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關系。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條 102 業(yè)主大會是怎樣成立的？ 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導。 (3)選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在 行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。 111 物業(yè)管理公司能罰款嗎？ 罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè) 管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主 公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關權利關系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規(guī)定的。 117 物業(yè)管理費應向誰收取？物業(yè)管理費應按哪個面積收?。堪男┵M用？ 支付物業(yè)管理費的義務來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。 119 小區(qū)里供水、供電、供氣等費用應向誰收??？設備應由誰負責維修？ 一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最 終用戶收取有關費用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時 要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。 123 房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎？ 要交。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。 128 不交物業(yè)費，物業(yè)管 理公司有權停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關系。因此，買了車位 的業(yè)主仍要繳納車位管理費。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡班報名事宜。 因此，購房者在交納專項維修基金后，應妥善保管北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時提交。 137 公共設施被損壞誰來修？公共設施被損壞找不到責任人時，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。二者的使用目的不同。 未經(jīng)業(yè)主大會 同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會同意。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應當按照合同約定提供物業(yè)服務。 20 / 88 ccb55aa8f9fb807fd6d7a53ad0cad307 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 127 不交水電費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關系。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡 班報名事宜。 118 承租人是否應交物業(yè)管理費？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費？ 承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具 有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業(yè)管理費的義務。 盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關法 律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責任。 委托所得收益，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設立處罰權。 具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡 班報名事宜。當業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持 1/2 以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會業(yè)主所持投票權的 1/2以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權的 2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。 101 業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責有哪些？ 業(yè)主大會會議分為定期會議和 臨時會議兩種。因為，開發(fā)商有權選擇物業(yè)管 理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。房屋出租代理機構必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機構代交租金，代理機構也必須在 3 日之內(nèi)將租金存入銀行。 參考法條：《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》第六條。此外中介公司也不得事先收取看房費。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途，或者拖欠房租達 6 個月之久，出租人就可以提前收回房 屋，終止合同了。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權要求繼續(xù)履行原合同。 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡班報名事宜。現(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的 5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。 ？ 兩者的管理體制不同。 ，出租人應 當辦理什么證件？還應當注意什么？ 出租人應當辦理《房屋租賃證》。 ，出租人有權起訴嗎？ 對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權人）的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。 叫做承租權轉讓？怎樣辦理承租權轉讓？ 承租權轉讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。中農(nóng)公考 7 號群 107892148 款。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。國務院《城市私有房屋管理條例》第十九條。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關的批準。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。 嗎？ 對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在 30 日內(nèi)帶著相關材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。 ？ 沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權證是房屋的權屬證件，沒有產(chǎn)權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全 標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權的房屋未經(jīng)抵押權人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。 參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第五條 [鍵入文字 ] 華圖中農(nóng)代理黃潔文 15510017649，代售考試用書，輔導班網(wǎng)絡班報名事宜。 45. 哪些公房不能上市交易？ （ 1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 42. 什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？ （ 1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口 (含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員 )或市、縣人民政府確定的供應對象。鄉(xiāng)一級政府無權頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的