【文章內(nèi)容簡介】 運(yùn)營的房產(chǎn)中介系 統(tǒng)。房產(chǎn)中介公司在系統(tǒng)中僅針對于本公司的房源進(jìn)行發(fā)布，并管理本公司各 套房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況。這種模式又劃分為封閉性系統(tǒng)和開放性系統(tǒng)兩種類型。 封閉性系統(tǒng)僅能夠在公司內(nèi)部進(jìn)行系統(tǒng)訪問，不對外部用戶提供服務(wù)。這種模 式常見于一些中小型房產(chǎn)中介公司，其優(yōu)勢在于能夠保障房源信息的安全。劣 6 第一蘋緒論 勢在于無法為外部用戶所使用，交易雙方不能夠及時獲取各類信息。開放性系 統(tǒng)常見于一些大型的房地產(chǎn)中介公司。其系統(tǒng)支持公司內(nèi)部用戶和外部用戶的 共同使用。通過信息的分級管理，不同的用戶只能夠?qū)?yīng)查詢其級別范圍內(nèi)的 數(shù)據(jù)，確保房源信息和各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的安全。開放性系統(tǒng)是房地產(chǎn)中介信息系 統(tǒng)的發(fā)展方向，對于中介公司的對外形象宣傳具有積極的推動作用。 (2)開放信息平臺模式 開放的信息平臺是由一些公共的系統(tǒng)提供商對外提供信息發(fā)布的平臺。較 為知名的信息平臺有 58 同城、趕集網(wǎng)、新浪樂居、搜房網(wǎng)等。房屋的交易雙方 和房產(chǎn)中 介均可免費(fèi)在平臺發(fā)布各類租售信息，信息可以由系統(tǒng)的所有用戶所 瀏覽。開放信息平臺提供商通過對于信息的置頂、短信訂閱等多種途徑作為其 盈利模式。這類平臺一般僅支持對于信息進(jìn)行發(fā)布，房屋的后續(xù)租售業(yè)務(wù)需要 由買賣雙方白行辦理。 在理論研究方面，國內(nèi)外學(xué)者也開展了關(guān)于房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)的諸多研究， 理論研究成果為技術(shù)進(jìn)步提供了技術(shù)支持。 文獻(xiàn)【 9】構(gòu)建了以 JavaEE 技術(shù)為支撐的房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)全 面分析了地產(chǎn)中介在運(yùn)營過程中所需要解決的實(shí)際問題，采用 Java 語言作進(jìn)行 系統(tǒng)開發(fā)。通過對于 Jquery 等頁面腳本的應(yīng)用，形成了與用戶之問具有良好互 動的信息系統(tǒng)。 文獻(xiàn) [10】以長沙市二手房交易資金管理為背景，從二手房交易資金安全的角 度，設(shè)計(jì)了房屋交易過程中資金的交付模式。開發(fā)了對于資金進(jìn)行全面監(jiān)管的 信息管理系統(tǒng)，保障了資金交付的安全性和可追蹤性。 文獻(xiàn) ]以濟(jì)南某房產(chǎn)交易中介為例，設(shè)計(jì)開發(fā)具有較強(qiáng)針對性和實(shí)際應(yīng)用 價值的房產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)。系統(tǒng)以工作流技術(shù)實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)業(yè)務(wù)處理過程的 靈活設(shè)置。使用者可以根據(jù)房產(chǎn)交易的具體業(yè)務(wù)處理變化情況，在系統(tǒng)中進(jìn)行 相應(yīng)設(shè)置，完成系統(tǒng)中對應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整。 文獻(xiàn) [12】分析了房產(chǎn)中介的租賃、銷售、代銷等各項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)需求，開發(fā)出 具有較強(qiáng)通用性的房產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)支持模塊化組裝，由系統(tǒng)管 理員進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置，對于實(shí)際業(yè)務(wù)中所用到的功能模塊進(jìn)行選擇，組裝成為 適用于不同類型房產(chǎn)中介的信息管理系統(tǒng)。 文獻(xiàn)【 13】運(yùn)用數(shù)據(jù)挖掘相關(guān)技術(shù)，對于房產(chǎn)中介的房源信息進(jìn)行分析。通過 挖掘相關(guān)的關(guān)聯(lián)規(guī)則，得到一系列虛假房源識別的方法。通過對于文章所發(fā)掘 7 第一章緒論 的方法進(jìn)行運(yùn)用，有效的識別出虛假房源信息，減少虛假房源給業(yè)務(wù)處理所帶 來的危害。 文獻(xiàn) [14】分析了房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)的性能優(yōu)化問題。對于大型的房地 產(chǎn)中介公司，其并發(fā)訪問量巨大。為了保障用戶對于系統(tǒng)的正常使用，系統(tǒng)運(yùn) 用多服務(wù)器負(fù)載均衡模式對于并發(fā)訪問進(jìn)行分配，保持各臺服務(wù)器具有均衡的 訪問量。 1． 3． 2 國內(nèi)外研究分析 國內(nèi)外相關(guān)理論和應(yīng)用研究，對于本文所研究的嘉信公司房地產(chǎn)中介信息 管理系統(tǒng)的開發(fā)具有較強(qiáng)的借鑒價值。國外的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)主要針對于 國外的二手房交易機(jī)制。其系統(tǒng)都是在國外法律法規(guī)的框架下設(shè)計(jì)開發(fā)的。由 于國外的法律法規(guī)與國內(nèi)有著較強(qiáng)的差異，無法將國外的房產(chǎn)中介系統(tǒng)在國內(nèi) 直接進(jìn)行應(yīng)用。對于國外系統(tǒng)進(jìn)行改造并引進(jìn)，其所需代價過高，經(jīng)濟(jì)上不可 行。國內(nèi)的放地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)，多針對于大型的房產(chǎn)中介公司所開發(fā)。 一般具有規(guī)模大、并發(fā)能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)管理范圍廣的特點(diǎn)。而區(qū)域性房產(chǎn)中介公 司，其業(yè)務(wù)處理模式以及業(yè)務(wù)范圍與大型公司有著較大的差異。直接將大型公 司的中介信息管理系統(tǒng)在中小型公司進(jìn)行應(yīng)用，并不能夠發(fā)揮出預(yù)期的效果。 因此對于嘉信房地產(chǎn)中介 公司的信息管理系統(tǒng)開發(fā)，需要在借鑒國內(nèi)外相關(guān)研 究成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)嘉信公司的具體業(yè)務(wù)處理背景，開發(fā)出有針對性的房產(chǎn) 中介信息管理系統(tǒng)。 第三節(jié) 文章結(jié)構(gòu)安排 本文針對于鄭州嘉信房產(chǎn)中介公司開發(fā)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有較強(qiáng)的 針對性和實(shí)際應(yīng)用價值。根據(jù)系統(tǒng)開發(fā)的流程，劃分文章的章節(jié)結(jié)構(gòu)安排如下：。 第一章：緒論。研究嘉信房產(chǎn)中介對于信息管理系統(tǒng)開發(fā)的實(shí)際需求，明 確所需要研究的主要內(nèi)容，安排文章的總體結(jié)構(gòu)。 第二章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析。研究房產(chǎn)中介公司所需要處理的所有業(yè) 務(wù)，分析系統(tǒng)所應(yīng)當(dāng)具備的功能特性以及系統(tǒng)不同參與者的功能用例要求。 第三章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)。根據(jù)系統(tǒng)功能模塊的劃分，設(shè)計(jì)系統(tǒng) 8 第一章緒論 的數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)模型，得到數(shù)據(jù)庫的存儲結(jié)構(gòu)方案。 第四章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)。構(gòu)建系統(tǒng)的總體開發(fā)環(huán)境，劃分軟件層 次結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)系統(tǒng)各項(xiàng)功能處理所對應(yīng)的流程方案。 第五章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案，完成系統(tǒng)的程序代碼 實(shí)現(xiàn)和功能界面開發(fā)。 第六章：總結(jié)與展望。歸納文章的研究內(nèi)容，展望系統(tǒng)的下一步研究方向。 9 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 房產(chǎn)中介公司需要處理的業(yè)務(wù)總體包括房屋租賃、二手房銷售等。在各項(xiàng) 業(yè)務(wù)中都包含若干具體的業(yè)務(wù)操作。通過需求分析，明確系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的功能 目標(biāo)和中介信息系統(tǒng)各種不同類型使用者的功能要求。 第一節(jié) 房產(chǎn)中介總體業(yè)務(wù)分析 房地產(chǎn)中介的日常工作中，包括對于房產(chǎn)租賃和二手房銷售等業(yè)務(wù)處理。 通過對于總體業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，明確了其業(yè)務(wù)處理的總體過程以及在業(yè)務(wù)運(yùn)作當(dāng) 中所需信息系統(tǒng)提供的技術(shù)支持。 2． 1． 1 業(yè)務(wù)運(yùn)作過程分析 深入鄭州嘉信房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行調(diào)研，明確了其主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)租賃和 二手房銷售。在業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中，其總體業(yè)務(wù)運(yùn)作過程分析如圖 2． 1 所示。 j。 ‘‘ 。 ’’’’’’‘‘‘‘ 。 ‘‘ 。 ’；匝亟互卜 — 匾歪亟回 — _巨圃 {‘ 。 ‘‘‘‘ 。 ‘‘‘‘ 。 ‘‘ 。 ’ 。 ‘ 。 j ■■■■ ：：：：： ■F■■ ：：：：：：：：：：：：：：：：： ；匝回匪回匹圈匹回； 信息匹配 』 客戶聯(lián)系 』 業(yè)務(wù)辦理 圖 2． 1 房產(chǎn)中介總體業(yè)務(wù)運(yùn)作圖 根據(jù)圖 2． 1 的總體業(yè)務(wù)運(yùn)作過程可知，在房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中主要包括 10 第二蘋房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 如下三個環(huán)節(jié)。 (1)客戶尋找 客戶是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)開展所面向的對象，也是房產(chǎn)中介的利潤來源。客戶 分為租賃客戶與買賣房客戶兩種各類型。房產(chǎn)中介需要將客戶的信息進(jìn)行登記， 并分類管理。通過與客戶之間保持信息的有效溝通，實(shí)現(xiàn)租賃和買賣交易的順 利完成。 (2)信息獲取 房產(chǎn)中介的信息獲取主要是根據(jù)客戶的需求，獲取到房屋出售、租賃、購 買、求租的相關(guān)信息。將各類信息按照類別進(jìn)行管理，按照規(guī)范的數(shù)據(jù)錄入方 式將信息進(jìn)行保存。 (3)業(yè)務(wù)辦理 房產(chǎn)中介公司根據(jù)客戶的租、售的實(shí)際需求，在其所擁有的信息中進(jìn)行搜 索與匹配。根據(jù)客戶意向，聯(lián)系交易雙方并辦理相關(guān)的租賃和出售業(yè)務(wù)。 2． 1． 2 信息系統(tǒng)實(shí)際需求 根據(jù)對于房地產(chǎn)中介實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過程分析，明確了在業(yè)務(wù)運(yùn)作當(dāng)中需要 信息系統(tǒng)提供如下幾方面的技術(shù)支持。 (1)客戶信息管理 房地產(chǎn)中介的客戶主要包括租賃與買賣兩種類型?？蛻粼谝淮螛I(yè)務(wù)交易當(dāng) 中會給房產(chǎn)中介公司帶來利潤，同時維護(hù)與客戶之間的有效溝通會形成客戶對 于特定地產(chǎn)中介的依賴，在其后續(xù)的房地產(chǎn)租售需求中形成連續(xù)性消費(fèi)。信息 系統(tǒng)需要提供對于客戶信息的管理，支持房地產(chǎn)中介公司工作人員對于客戶信 息進(jìn)行錄入、查詢、更新等業(yè)務(wù)操作。 (2)房產(chǎn)信息管理 房產(chǎn)信息可以分為租賃信息與出售信息兩種類型。房產(chǎn)信息是房地產(chǎn)中介 公司的寶貴資源，對于房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。在嘉信公 司進(jìn)行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)信息互聯(lián)的背景下，房產(chǎn)信息需要支持分級管理。不同級別的 工作人員能夠?yàn)g覽對應(yīng)級別的信息。例如：業(yè)務(wù)員能夠?yàn)g覽網(wǎng)點(diǎn)主營區(qū)域的房 產(chǎn)信息；網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)理可以瀏覽公司所有的房產(chǎn)信息等。 (3)業(yè)務(wù)辦理管理 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行租售業(yè)務(wù)辦理的過程中，包括預(yù)約、看房、買賣合同、 傭金繳納等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。系統(tǒng)需要對于每一套房源的業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行全面管理。 通過信息查詢，明確各套房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況。 (4)員工活動管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作性質(zhì)決定了公司員工需要經(jīng)常安排看房等業(yè)務(wù)辦 理。為了對于員工活動進(jìn)行規(guī)范化管理，需要通過信息化的手段管理員工的各 種外出活動。 第二節(jié) 參與者用例分析 參與者功能用例分析過程，是對于系統(tǒng)中不同類型使用者功能訴求的研究。 以參與者代表不同類型的使用者，通過功能用例分析使用者對于系統(tǒng)的功能用 例要求。 2． 2． 1 參與者劃分 將系統(tǒng)使用者劃分成為不同類型的參與者，通過分析參與者的功能用例要 求而明確其所代表的一類使用者對于系統(tǒng)的功能要求【 16】。 分析房地產(chǎn)中介公司信息系統(tǒng)使用者情況，得到圖 2． 2 的使用者情況分析 圖。 房產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者 外部用戶 I l 內(nèi)部用戶 求 業(yè) 戶 謄 lI 警 l l霧 I I 萎 管 租 務(wù) 客 主 圖 2． 2 房地產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者情況示意圖 在圖 2． 3 的中介信息系統(tǒng)使用者情況分析中，其主要包括外部用戶和內(nèi)部用 戶兩種類型。外部用戶是地產(chǎn)中介公司以外的使用者，內(nèi)部用戶是地產(chǎn)中介公 司的工作人員。外部用戶又可以細(xì)分為求租客戶、出租客戶、購房客戶與賣房 1 2 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 客戶四種類型。內(nèi)部用戶劃分為業(yè)務(wù)員和業(yè)務(wù)主管兩種類型。 根據(jù)使用者情況分析，按照使用者功能需求相同或相近的原則，劃分使用 者為如下幾類參與者。 (1)系統(tǒng)管理員 系統(tǒng)管理員是信息系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)的管理人員，負(fù)責(zé)系統(tǒng)的整體運(yùn)行管理和 系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及各種參數(shù)的設(shè)置。 (2)租賃客戶 租賃客戶代表求租客戶與出租客戶兩種類型的使用者。這兩種類型的客戶 的功能要求近似，將其統(tǒng)一抽象成為租賃客戶參與者。 (3)買賣客戶 買賣客戶代表購房客戶與賣房客戶兩種類型的使用者。這兩種客戶的辦理 房屋買賣業(yè)務(wù)中具有近似的功能要求，統(tǒng)一采用買賣客戶參與者代表這兩類使 用者。 (4)業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)提供服務(wù)的工作人員，其需要通過系統(tǒng)跟蹤各套房 源的業(yè)務(wù)處理情況。 (5)業(yè)務(wù)主管 業(yè)務(wù)主管參與者代表房產(chǎn)中介公司的各種主管，包括店面主管、公司主管 等。業(yè)務(wù)主管負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，以及對于業(yè)務(wù)的總體規(guī)劃等工作。 2． 2． 2 參與者用例分析 用例是對于系統(tǒng)功能的抽象，每個用例都是一項(xiàng)獨(dú)立的功能特性【 l。 71。以 UML用例圖通過圖形化的描述方式分析每一個參與者的功能用例要求【 l 81。 1．系統(tǒng)管理員用例分析 根據(jù)系統(tǒng)管理員在系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)過程中的工作需求，分析得到圖 2． 3的該參 與者的功能用例需求分析方案。 權(quán)限管理用例： 系統(tǒng)管理員利用該用例管理系統(tǒng)各種類型使用者對于系統(tǒng)的操作權(quán)限?？? 以對于每一種類型的使用者進(jìn)行權(quán)限控制，也可以具體到每一個使用者進(jìn)行權(quán) 限控制。通過精確的權(quán)限管理，保障各種類型數(shù)據(jù)的操作均在管理員授權(quán)下所 13 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 進(jìn)行。 ⑧ 鉀 Stem ◆ 吳一 圖 2． 3 系統(tǒng)管理員用例分析圖 員工管理用例： 員工指嘉信房產(chǎn)中介公司的工作人員，包括業(yè)務(wù)員和各級業(yè)務(wù)主管。系統(tǒng) 管理員根據(jù)員工的入職、離職等情況對于員工信息進(jìn)行相應(yīng)的添加、刪除等操 作，并在員工基本信息發(fā)生變化的情況下完成員工信息更新。 小區(qū)管理用例： 房產(chǎn)中介需要處理的業(yè)務(wù)對象為各個小區(qū)的房產(chǎn)，以小區(qū)管理用例統(tǒng)一管 理各個小區(qū)的信息。包括小區(qū)名稱、位置、物業(yè)等各種信息管理。 日志查詢用例： 員工對于系統(tǒng)的數(shù)據(jù)添加、刪除、修改操作，會以日志的形式進(jìn)行記錄。 系統(tǒng)管理員