【文章內容簡介】 本類型？ 答：物業(yè)管理企業(yè)組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、事業(yè)部制等幾種形式。 （ 1）直線制。這是最簡單的企業(yè)管理組織形式。它的特點是企業(yè)各級領導都親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門的職能機構，只設職能人員協助主管人員工作。我國一般采用這類型組織機構的都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。 （ 2）直線職能制。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能部門。并將管理人員分成兩類；一類是行政指揮人員，對下級進行指揮；一類是職能管理人員，是作為領導的參謀和助手，對下級沒有指揮的權力，但如果受行政負責人委托，可在自己主管的業(yè)務范圍內負責某方面的管理工作。我國目前較多采用這一種形式。 （ 3）事業(yè)部制。又稱分權組織，是大的企業(yè)系統(tǒng)中把那些具有相對獨立的業(yè)務部門劃分為各個獨立的單位或分公司，使之獨立核算，每個獨立經營的單位按集中管理、分散經營的原則，公司最高管理層負責重大方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問題的決策權，如資金使用、分公司負責人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的制定等。分公司經理根據總公司經理的指示，統(tǒng)一負責分公司的管理。主要優(yōu)點是：各事業(yè)部在容許范圍內獨立經營，提高 了管理的靈活性和對市場競爭的適應性，又具有較高的穩(wěn)定性。 簡述建筑物區(qū)分所有權的特征。 答：建筑物區(qū)分所有權具有以下特征：（ 1）復合性。即建筑物區(qū)分所有權的內部是由專有所有權、共用部分持分權（共有所有權）和成員權所構成。（ 2）專有所有權的主導性。在以上三項權利構成中，專有所有權占主導地位。（ 3）一體性。專有所有權，共有所有權和成員權必須結為一體，不可分離。（ 4）登記公示性。建筑物區(qū)分所有權作為不動產所有權的一種，需要履行房地產物權的登記，以表明權利的得失變更。（ 5）權利主體身份的多重性，即專有所有權人、 共有所有權人和成員權人。 簡述區(qū)分所有建筑物管理的內容 。 答：現代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。 （ 1）物的管理。所謂物的管理，是指對建筑物，基地以及附屬設施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理，原則上僅限于建筑物的共用部分。包括： ① 建筑物。 ② 基地。包括：立體重疊上去的專有部分下的基地；共用部分的基地；建筑物至市政道路的基地；其他基地。 ③ 附屬設施。 （ 2）人的管理。所謂人的管理，是指對區(qū)分所有權人的群居生活關系所產生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當毀損行為的管理，對建筑物不當 使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。包括： ① 對建筑物不當毀損行為的管理。 ② 對建筑物不當使用行為的管理。 ③ 對生活妨害行為的管理。 簡述物業(yè)管理企業(yè)的職責 答：受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責有： （ 1）物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家的規(guī)定，承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務。 （ 2）根據與建設單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應的管理服務。 5 （ 3）對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收（依照建設部頒布的相關的規(guī)定《接管驗收的標準》）； （ 4）根據有關法規(guī)和政策， 結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《員工守則》并書面告知乙方； （ 5）建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料； （ 6）制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方； （ 8）依據本協議向乙方收取物業(yè)管理費用； （ 9）不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或改變其使用功能； （ 10）向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務； （ 11）在前期物業(yè) 管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料。 簡述房屋修繕管理的作用。 答：房屋修繕，是為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，延長房屋使用壽命，經常地、及時地對房屋進行的維修與養(yǎng)護工作，以達到物業(yè)保值增值的目的。 簡述物業(yè)設備的維修類型 答：目前對房屋設備設施維修工程分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為設備設施大修工程、中修工程、更新與技術改造工程和日常零星維修保養(yǎng)工程。 （ 1）設備設施大修工程是指對房屋設備進行定期的包括 更換主要部位的全面檢修工程。通常應由社會性的大型專業(yè)公司承攬。 （ 2）設備中修工程是指對房屋設備更換少量零部件，進行正常的和定期的全面檢修。通常由物業(yè)管理企業(yè)的工程部進行周期性定期檢修。 （ 3）日常零星維修保養(yǎng)工程是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進行的修理。通常是由當班的工程部班長或工程師負責處理。 簡述環(huán)境衛(wèi)生管理的工作范圍和主要內容。 答：環(huán)境衛(wèi)生管理工作的范圍，一般應包括以下四個方面： （ 1）室外衛(wèi)生管理。 （ 2）樓內保潔與消毒。 （ 3）垃圾的分類收集和清運。 （ 4）諸如廢電池、餐廳酒樓的廢氣等危害人們身心健康及生活環(huán)境的有毒、有害物質的預防與整治。 環(huán)境衛(wèi)生管理工作主要內容主要有： （ 1）環(huán)境衛(wèi)生管理制度建設。 （ 2）加強衛(wèi)生設施建設。 （ 3）嚴格監(jiān)督檢查。 （ 4）加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育。 物業(yè)租賃的特征如何？ 答：房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有以下特征： （ 1）房屋租賃的標的是作為特定物的房屋。出租人在供應房屋時，只能按合同規(guī)定的出租，而不能用其他區(qū)域、地段的房屋替代。 （ 2）物業(yè)租賃讓渡的是 物業(yè)使用權而不是所有權。物業(yè)租賃不論時期長短和租金高低，始終不發(fā)生所有權的轉移。 （ 3）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人。出租人必須是房屋所有權人，承租人（包括自然人、法人）應是具有民事行為能力的人。 （ 4）租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題。 （ 5）房屋的租賃關系是一種經濟的契約關系。租賃關系的建立，一是一種契約行為，即必須以租賃雙方的協議或合同為依據，約定租賃期限用途、價格和修繕責任等；二是物業(yè)租賃必須充分體現租賃雙方權利和義務對等的原則。 10．簡述物業(yè)管理招標投標的原則。 答 :物業(yè)管理招 標投標應遵循的原則： (1)公平的原則。公平是指招標方和投標方的權利、義務關系是平等的。雙方是平等的民事法律關系的主體，要承擔相應的義務，享受應有的權利。 (2)公開的原則。公開是指招標活動要公開，要在媒體上登出招標廣告或公告，公開標書，使合格的投標人能夠知道招標活動，有機會參加投標。公正的原則 (3)公正的原則。 公正是指在公開的基礎上，對符合資格的投標人一視同仁，不得以地區(qū)、行業(yè)、系統(tǒng)等借口限制或禁止符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。 (4)誠實信用原則。這是民事活動的基本準則。無論是投標方和招標方，都必須 遵循誠實信用原則，特別是投標方，必須要具有相應的資質、業(yè)績等，有符合招標文件要求的能力，不得以欺騙或虛假的手段投標。 1試述物業(yè)管理投標書的編寫要求。 答：物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標書能成功競標，特別注意投標書的質量，在編寫的過程中應做到以下幾點： （ 1）針對性。投標的目的就是為了在招標活動中成功。因此在編寫標書、確定方案時，一定要有針對性，為保證自己的競標方案具有針對性，需做好如下工作：①現場調查。②分析研究。③擬定管理方案。 投標書的編寫，應該有的放矢，針對性強，能夠增加評標專家對該企業(yè)物業(yè)管理水平 的了解。 （ 2）可操作性。①標書中要根據目標物業(yè)的具體情況提出切實可行的物業(yè)管理方案和措施，要充分考慮到管理服務對象的接受程度。②標書中所提出的管理方法和措施要與現行的法律、法規(guī)相一致。③所提的管理方案，必須在經濟（管理費的收支）上基本平衡。 （ 3）體現企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。①針對目標物業(yè)的某個特色來展現自己的優(yōu)勢。②物業(yè)管理企業(yè)都重視發(fā)揮自己專長。 （ 4）深刻理解業(yè)主的意愿。投標的目的是取得目標物業(yè)管理權，因此，在編寫投標書時，一定要按招標書提出的要求來組織方案設計，盡量使所做的標書得到評委的接受或認可。 12．簡述資產負債表的作用和局限性？ 答：（ 1）資產負債表的作用。主要表現在如下幾個方面：①通過資產負債表，可以向報表使用者提供企業(yè)某一日期資產的總額，表明企業(yè)所擁有或控制的經濟資源 ,以及這些經濟資源的分布和結構。資產負債表是分析企業(yè)生產經營能力的重要資料。②通過資產負債表，可以反映企業(yè)某一日期的債務總額及結構，表明企業(yè)未來需要用多少資產或勞務清償債務。③通過資產負債表，可以反映企業(yè)某一日期所有者權益情況，表理投資者在企業(yè)資產中所占的份額，了解所有者權益的構成情況。④通過對資產負債表的分析對比，可以了 解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財務實力，并可以預測企業(yè)的財務發(fā)展趨勢。 （ 2）資產負債表的局限性。①資產負債表是以歷史成本為基礎編制的，它不能反映企業(yè)資產、負債及所有者權益的現時價值。②資產負債表不能提供關于非貨幣性的信息。③資產負債表所反映的信息存在不少估計數，這些估計數很難做到不受管理人員或會計人員主觀判斷的影響。 1物業(yè)管理企業(yè)考核中可能會出現的一些常見問題有哪些？ 答：物業(yè)管理企業(yè)考核中可能會出現的一些常見問題有： （ 1）考核標準問題。員工考核的標準制訂，既要切實可行，又要符合崗位工作實際，否則 操作起來很困難，考核結果不能反映實際情況，造成工作失誤。標準問題主要有標準不明確、不具體；標準主觀性太強；標準不現實；標準的可衡量性太差等。 （ 2）形式主義。有些員工或管理公司領導不了解考核的作用或以工作 6 忙為借口，往往將考核工作作為應付式的例行公事，草率地對待考核工作。 （ 3）好人主義。好人主義就是給每個員工打高分。這是一種在考核中常見的現象，經常發(fā)生在對管理人員和部門負責人的考核上。對部門負責人的考核，要選擇一些原則性強、作風正派、敢于負責的普通員工與公司領導一起進行背靠背的考核。 （ 4）集中趨勢。集中趨 勢就是指在考核時，傾向于把被考核者的工作績效集中于中間水平或者說平均水平，導致考核的不公。 還有其他心理因素影響考核的客觀性，如暈輪效應、首見效應、常知效應、近因效應、暗示偏差、情感因素等，這些些問題是員工考核中應注意克服。 1物業(yè)管理企業(yè)應建立哪幾種激勵機制？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應建立以下幾種激勵機制。 （ 1）目標激勵。員工從事任何一項工作，都希望所在公司能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞著這個目標去工作，最終實現這個目標。目標明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。 （ 2）精神激勵。榜 樣的力量是無窮的。一個單位主要領導的工作能力和人格魅力會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理公司的領導層和主要管理人員一定要處處以身作則，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。 （ 3）獎懲激勵。人工作的目的主要是獲得生存所需的物質基礎。要充分體現多勞多得、不勞不得的公平分配原則，對工作表現突出、模范遵守公司管理規(guī)定、用戶稱贊的員工要給予一定的物質獎勵。對工作不認真、不思進取、違反紀律、工作質量差等違背物業(yè)管理企業(yè)的經營管理目標和制度的行為要采取懲罰措施。 （ 4）福利激勵。與員工簽訂勞動用工合 同，并為員工購買養(yǎng)老保險。同時，根據公司的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、安排旅游、生日賀金、伙食補助、集中免費洗衣等福利措施來保障員工的利益，為員工解除后顧之憂，使員工全身心投人工作。 （ 5）榮譽激勵。對工作成績優(yōu)異、素質高、業(yè)務能力強的員工，要盡快晉升到高一級的工作崗位；對工作突出、模范遵守公司管理規(guī)定、用戶稱贊的員工授予優(yōu)秀服務標兵、先進個人等榮譽稱號。 （ 6）參與激勵。經常性地開展合理化建議活動，組織員工參與企業(yè)的各項管理工作，員工就會以公司為家，以主人翁精神投人工作，煥發(fā)出旺盛的工作熱情。 （ 7）考核激勵。加強考核激勵，完善考核制度，是避免影響員工積極性發(fā)揮的重要措施。 1物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設的主要任務是什么？ 答：總體上講，就是要以物業(yè)管理公司為組織載體、以業(yè)主和租戶為活動主體、以小區(qū)特色的文化活動為內容，通過開展多形式、多層面、多樣化的大眾性文化活動，營造一個有利于提高小區(qū)人們的文化素養(yǎng)和精神境界的氛圍，從而實現小區(qū)文化整合、創(chuàng)新和提高，達成小區(qū)文化建設的目標。 具體來講有以下幾項：（ 1）通過大眾性小區(qū)文化活動，讓小區(qū)居民“美在其中”“樂在其中”使小區(qū)居民產生對小區(qū)的歸屬感。（ 2）通 過小區(qū)文化活動，形成小區(qū)特色的社會規(guī)范和制度，實現規(guī)范整合、行為協