【文章內(nèi)容簡介】 制及保護相應(yīng)用電設(shè)備生活供水變頻裝置參數(shù)設(shè)定正確，觸摸屏能不斷顯示運行參數(shù)。 ④ 水池、水箱浮球或水位開關(guān)動作靈活，控制準(zhǔn)確可靠，無誤動作現(xiàn)象；滿水位能使泵停轉(zhuǎn)，低水位能使泵啟動；水位監(jiān)視裝置能正常監(jiān)視水池（箱）狀態(tài)，超水位能報警。 ⑤ 集水井浮球或水位開關(guān)動作靈活，滿水位能使泵啟動，低水位能使泵停轉(zhuǎn)；監(jiān)視模塊能正常監(jiān)視水井狀態(tài)。 ⑥ 市政停水后蓄水量保持繼續(xù)供水 8 小時；園區(qū)內(nèi)管道維修時停水，先預(yù)告，并盡可能安排在非用水高峰期進行。 2） 操作職責(zé) ① 每天巡查 3 次，檢查設(shè)備清潔、機房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 ② 按操作規(guī)程操作設(shè)備，填寫設(shè)備運行記錄表。 ③ 每周定期巡檢浮球（或水位開關(guān)）有無卡死引發(fā)溢流跑水；生活變頻供水觸摸屏顯示狀態(tài)是否正常。 ④ 設(shè)備運行過程中，每 3 小時巡視一次。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照保養(yǎng)計劃實施月度、季度、半年項目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ② 清理水泵、電柜、管道、閥門的塵埃、銹跡；涂防銹漆。 ③ 給水泵、閥門閥桿加潤滑油。 ④ 檢查水泵、管道、閥門有無滲漏。 ⑤ 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無變形。 ⑥ 撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 ⑦ 檢查電器及線路如有 破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則更換或修理。電柜電器動作干脆利落、無異響、工作狀態(tài)指示正常；水泵轉(zhuǎn)動靈活，不滲漏。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成給排水系統(tǒng)設(shè)備、管網(wǎng)及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟賠 第 17 頁，共 45 頁 償責(zé)任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，及時檢修或更換新的線路或元件。 3. 電梯系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) ① 電梯停層準(zhǔn)確，平 層度在規(guī)定的數(shù)值內(nèi)。 ② 電源斷電或錯相時，電梯不會啟動運行。 ③ 限速器、安全鉗可靠聯(lián)動并制停電梯。 ④ 斷開任一安全開關(guān)，電梯均能停止運行。 ⑤ 安全觸防板夾人功能正常。 ⑥ 轎廂與監(jiān)控室通話正常。 ⑦ 安全設(shè)施完好齊全；通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好，能提供舒適的乘搭環(huán)境。 ⑧ 火警時電梯能迫降到首層，并被切斷電源。 ⑨ 電梯轎廂內(nèi)不得展示商業(yè)性廣告牌。 ⑩ 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運轉(zhuǎn)。 2） 操作職責(zé) ① 記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。 ② 在接到報警信號及時通過對講安撫被困人員， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場， 30 分鐘內(nèi)設(shè)法解救乘客，并進行設(shè)備故障排除處理。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按月度、季度保養(yǎng)計劃實施保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 ② 清除設(shè)備、器件灰塵、污漬。 ③ 電梯及其安全設(shè)施每周不少于 1 次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)。 ④ 每年對所有電梯進行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；每臺電梯每隔 23 年必須進行 1 次負(fù)荷校調(diào)試驗。 ⑤ 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測和電梯準(zhǔn)用證。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成電梯系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事 故，及由 第 18 頁，共 45 頁 此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟賠償責(zé)任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到使用說明書的技術(shù)指標(biāo)、性能。 ⑤ 因使用不當(dāng)或人為過失造成 電梯系統(tǒng)設(shè)備及零部件 損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 4. 保安監(jiān)控系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) ① 攝像機攝得圖像清晰、穩(wěn)定、無干擾。 ② 云臺轉(zhuǎn)動、鏡頭、光圈調(diào)節(jié)、調(diào)焦、放大 /縮小、圖像切換畫面分割等功能正常。 ③ 動態(tài)報警時，蜂鳴器響，錄像機自動錄像 ，有報警時間記錄。 ④ 視頻丟失報警。 ⑤ 市電停電，圖像數(shù)據(jù)不丟失。 ⑥ 圖像回放清晰。 ⑦ 3 天內(nèi)能隨時提供錄像查詢。 2） 操作職責(zé) ① 保持設(shè)備清潔 、機房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識符合管理標(biāo)準(zhǔn)。 ② 做好設(shè)備運行記錄并保存好錄像帶。 ③ 檢查攝像機（含云臺）是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。如有及時報修。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按月度、季度保養(yǎng)計劃實施保養(yǎng)并填寫保養(yǎng)記錄。 ② 清除設(shè)備外表塵埃、污漬。 ③ 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現(xiàn)象，則檢修或更換。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管 ，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故， 第 19 頁，共 45 頁 及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟賠償責(zé)任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到使用說明書的技術(shù)指標(biāo)、性能。 ⑤ 因使用不當(dāng)或人為過失造成 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及零部件 損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 5. 消防報警系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1） 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) ① 探頭確認(rèn)報警、破玻報警、噴淋頭達(dá)到溫度爆裂噴水，警 鈴、喇叭響功能正常；電梯迫降至首層。 ② 破玻報警，消防栓泵啟動。 ③ 噴淋頭噴水，濕式壓力閥動作，水警鈴響 ,噴淋泵啟動。 ④ 地下室上述報警時，除了電梯不迫降外，其余與上面的相同。另外，分區(qū)防火卷簾下降至地面；送風(fēng)機和排煙風(fēng)機啟動。 ⑤ 凡火災(zāi)報警切斷非消防電源。 ⑥ 凡火災(zāi)報警消防主機應(yīng)收到火警信息和設(shè)備聯(lián)動信息。在 CRT 上顯示這些信息。 ⑦ 監(jiān)控中心可以遠(yuǎn)程控制防火卷簾下降，消防栓泵、噴淋泵、風(fēng)機的啟 /停。 ⑧ 滅火器在正常使用時限內(nèi)。 2） 操作職責(zé) ① 值班運行確認(rèn)火災(zāi)報警，填寫運行記錄表。 ② 保持消防設(shè)備、機房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識符合標(biāo)準(zhǔn)。 ③ 定期巡檢警鈴、喇叭、探頭、破玻、噴淋頭、防火卷簾、按鈕合有無松脫或損壞。 ④ 定期巡檢探頭、模塊的狀態(tài)是否正常。 ⑤ 定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。 ⑥ 每月清抹卷簾簾面一次。 ⑦ 定期清掃主機、廣播系統(tǒng)、聯(lián)動柜的灰塵。 ⑧ 定期清掃水泵電控柜的灰塵。 第 20 頁，共 45 頁 ⑨ 定期檢查滅火器，必要時稱重。 3） 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照月度、季度保養(yǎng)計劃，完成以下設(shè)施的保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 a. 消防栓泵和噴淋泵保養(yǎng)。 b. 水泵電控柜保養(yǎng)。 c. 消防管道、閥門保養(yǎng)。 d. 濕式閥保養(yǎng)。 e. 消防主機保養(yǎng)。 f. 探頭保養(yǎng)。 g. 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)。 h. 卷簾門保養(yǎng)。 ② 定期進行系統(tǒng)聯(lián)動測試，檢測 系統(tǒng)的功能。 4） 維修責(zé)任 ① 對于一些技術(shù)專屬部分的設(shè)備，聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 ② 因產(chǎn)品或施工質(zhì)量問題造成消防報警系統(tǒng)設(shè)備及其零部件發(fā)生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及財產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟賠償責(zé)任。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時檢修或更換新的線路或元件。 ④ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到使用說明書的技術(shù)指標(biāo)、性能。 ⑤ 因使用不當(dāng)或人為過失造成 消防報警系統(tǒng)設(shè)備及零部件 損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù) 賠償責(zé)任 。 6. 通信系統(tǒng)、廣播電視系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)：管理處協(xié)助相關(guān)部門開展維護工作。由相應(yīng)單位負(fù)責(zé)。管理處可代業(yè)戶聯(lián)系相關(guān)工作，可做一些簡易查看。 十一、 公共設(shè)施維修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 建筑物維護保養(yǎng) 第 21 頁，共 45 頁 （一） 房屋建筑結(jié)構(gòu) 1. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每年巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，觀察情況有無異常，進行安全確認(rèn)（需要時，報政府專業(yè)機構(gòu)檢測）。 2） 在冬、雨季和天氣異常時安排房屋設(shè)施巡視，對易出問題的部位重點檢查。 3） 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。 4） 每周巡視 1 次樓宇單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃 、通道照明燈等。 5） 對室內(nèi)裝修進行檢查，防止對樓體承重結(jié)構(gòu)進行改動或打、鑿等行為。 2. 房屋結(jié)構(gòu)損壞維修責(zé)任 1） 乙方有責(zé)任防止造成房屋結(jié)構(gòu)損壞，業(yè)戶私自進行的有危害機構(gòu)的行為，管理處一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，上報嚴(yán)肅處理，并由當(dāng)事業(yè)戶承擔(dān)責(zé)任。 2） 房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生損壞，乙方有責(zé)任及時向開發(fā)商通報，并積極組織開展有關(guān)維修工作，但不限于下列情況： ① 因設(shè)計或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開裂、變形、破損； ② 因設(shè)計、施工或防水材料的質(zhì)量問題，造成天面滲水、滴漏； ③ 非因乙方保養(yǎng)責(zé)任造成的房屋結(jié)構(gòu)的其它損壞。 3） 因使用不當(dāng)或 人為過失造成房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任 。 3. 建筑物外立面 1） 保養(yǎng)和管理責(zé)任 ① 保持建筑物外立面瓷片無缺式、涂料色澤基本一致。 ② 保持無亂建、亂掛等違規(guī)現(xiàn)象。 ③ 保持無窗外裝防盜網(wǎng)、無銹跡班駁等現(xiàn)象。 2） 維修責(zé)任 ① 對瓷片脫落及時修復(fù)。 ② 檢查外立面觀瞻狀況，糾正違規(guī)行為。 第 22 頁，共 45 頁 ③ 定期對房屋外墻進行目視查看，對外墻面磚有脫落或大面積污損的，對脫落的較大區(qū)域進行圍閉，并及時安排進行全面檢查處理，稍后即安排修復(fù)。對大面積污損的，責(zé)任責(zé)任單位進行及時處理，在施工過程中，加強監(jiān)督，防止發(fā)生污損事件。 ④ 因施工等原因致使建筑物 、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時進行清洗、粉飾。 ⑤ 督促外立面的空調(diào)冷凝水管支管破損的業(yè)戶自行負(fù)責(zé)修復(fù)。 ⑥ 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現(xiàn)銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。 （二） 公共區(qū)域防水 1. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每季度對公共防水區(qū)域進行一次檢查（逢雨季加密頻次），對沉降縫、后澆帶、管道穿過外墻部位、外墻預(yù)埋件部位等容易出現(xiàn)滲漏的部位重點檢查。 2） 建立防水、滲漏維修工程檔案，對出現(xiàn)滲漏的部位進行維修登記，便于日后查閱。 2. 維修責(zé)任 1） 乙方及時處理和維修影響房屋功能的滲漏問題，方法可采取堵、排和引流、做裝飾面覆蓋等多種方式進行 。 2） 屬過了保修期，而又發(fā)生在業(yè)戶室內(nèi)（包括上下樓層之間及業(yè)戶衛(wèi)生間沉箱滲水出墻外而滴入他人窗臺）的滲漏維修責(zé)任由業(yè)戶負(fù)責(zé)。管理處有義務(wù)進行協(xié)調(diào)維修工作。 3） 外墻滲水入室內(nèi)的（不包括窗戶本體滲漏入室內(nèi)），管理處安排處理。 （三） 公共區(qū)域油漆粉飾 1. 狀態(tài)要求 1） 墻面平整、無明顯污漬。 2） 門窗、欄桿等無塵、無銹跡，不脫漆。 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每月對公共區(qū)域油漆粉飾部件進行巡檢，發(fā)現(xiàn)飾面污漬、銹跡及脫漆等現(xiàn)象及時處理。 2） 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每周巡視一遍。有污損情況及時安排粉刷。 3. 維修責(zé)任 第 23 頁，共 45 頁 1） 一切責(zé)任均由乙方承擔(dān)。對于一些高空作 業(yè)的，需要聘請合格的分包維修方進行維修保養(yǎng)，乙方有義務(wù)進行現(xiàn)場監(jiān)管，并對甲方承擔(dān)維修責(zé)任。 2） 因施工、維修、安裝等行為損壞外墻的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)處理。管理處督促施工安裝單位按規(guī)定要求進行必要防護，防止發(fā)生污損事件發(fā)生。 3） 私家陽臺欄桿、門窗本體由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。其他公共區(qū)域的設(shè)施由管理處及時維修，保持良好狀態(tài)。 4） 乙方對鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再進行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后再刷兩道相關(guān)顏色油漆。 二、 公共設(shè)施維修保養(yǎng) （一） 樓內(nèi)公共場所及其設(shè)施 1. 狀態(tài)要求 1） 樓內(nèi)公共場所及其設(shè)施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門、閉門器、門栓、合頁、燈具、裝飾、垃圾筒等。 2） 墻面平整，無明顯污漬，瓷片、玻璃、平面鏡等完好無破損。 3） 地面平整，無塌陷，瓷片完好，個別有小的崩角，進行填補處理，顏色近似，不明顯影響觀瞻，瓷片有大部份破損的，及時更換。 4） 消防門、閉門器、門栓、樓梯欄桿外表無銹跡，不脫漆，安裝牢固，閉門器、分門器正常閉合。 5） 垃圾筒外觀完好，無污漬、無銹跡，不脫漆，統(tǒng)一擺放。 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每周巡查 1 次樓內(nèi)公共場所的門窗、消防門、閉 門器、門栓、垃圾筒，保持無污漬、無破損，能正常使用。 2） 每周對公共