【文章內(nèi)容簡介】 。年 小 計 844 10130 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 25 （ 2）收入預算 年度物業(yè)管理費用收入預算表 項目 單價 （ 元 /m2月 ） 建筑面積（平 方米） 月預算額 （元） 年預算額 （元） 備注 小高層 174316 2091792 商鋪 6928 83136 不包括商場 能耗費用 小 計 181244 2174928 說明：本收入預算表按建筑面積應收費的 100％測算，空置房的收費按國家有關政策執(zhí)行。 （ 3） 收支情況分析 年度物業(yè)管理費用收支情況分析表 項目 月預算額（元） 年預算額（元） 收入預算 181244 2174928 支出預算 181314 2175768 收支差異（177。） － 70 840 收支平衡 ! 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 第四章 物業(yè)管理內(nèi)容及操作標準 一、 物業(yè)交付前的管理計劃 我公司將根據(jù)貴方物業(yè)施工進度的實際情況，對“ 巴比倫花園 ”制訂相應的科學、成熟的物業(yè)管理前期顧問工作計劃，并按計劃開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。 建設施工 建設過程中，物業(yè)管理前期顧問人員應經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工 情況，逐步增加對物業(yè)硬件的了解，對有些影響使用功能的問題應早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。 ? 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管 線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項目的建議； ? 對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等）需要，減少成本投入和今后的物業(yè)管理成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 竣工驗收 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工 程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 ? 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設備的調(diào)試和驗收； ? 制訂物業(yè)驗收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。 物業(yè)銷售 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者及租房者，同時也有助于貴方提高企業(yè)品牌形象及知名度。物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售、租賃和宣傳推 廣。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售、租賃作好準備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作； ? 提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 規(guī)章制度制訂 物業(yè)管理前期介入人員將制訂相應的規(guī)章制度及編制有關文件，印制各種證件，進行機構(gòu)設置、人員聘用和人員培訓前期工作。 ? 住宅使用公約； ? 裝修管理辦法； ? 裝修管理協(xié)議； ? 入伙手續(xù)書； ? 代辦服務委托書； ? 保管鑰匙委托書； ? 保 管鑰匙承諾書； ? 房屋驗收表； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 ? 鑰匙簽收表； ? 業(yè)主信息表； ? 施工人員登記表； ? 安全責任書。 二、 物業(yè)交付后的管理計劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處工作人員會認真做好物業(yè)的接管驗收工作，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。 業(yè)主入戶前 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其 他相關工作。 在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面， 做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適、溫馨的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 業(yè)主入戶中 業(yè)主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作， 并準備好《裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料，業(yè)戶服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束 應經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應當應業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認。 業(yè)主入住后 進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）： ? 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； ? 設備設施管理 ： 對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修； ? 清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； ? 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設和養(yǎng)護； ? 消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設施等管理； ? 安全管理 ： 加強保安隊伍的建設管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適 ； ? 車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； ? 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符； ? 財務管理：對物業(yè)管理資金運作和管理； ? 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 三、 業(yè)戶服務 基本要求 ? 實行周一至周日 08:3020:30 的業(yè)戶服務制度。 ? 業(yè)戶服務人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。 ? 在服務過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)戶提供服務。 ? 及時、認真做好工作日志、注記、帳冊等記錄工 作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。 入伙服務 ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。 ? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 ? 即時完成入伙注記。 ? 受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。 業(yè)戶接待 ? 公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準（按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行）。 ? 根據(jù)業(yè)戶的需求，及時提供延伸服務。 ? 業(yè)戶接待的形式： a. 設立接待“窗口”，受理業(yè)戶的報修、咨詢等。 b. 專線電話全天 24 小時開通受理報修， 08:3020:30 受理業(yè) 務接待。 c. 走訪業(yè)戶，征求與收集業(yè)戶對管理與服務等方面的意見、建議。 d. 受理業(yè)戶的信訪、書面意見、建議。 ? 實行維修服務回訪制度，回訪率 100%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 權(quán)籍管理 ? 從業(yè)戶入伙開始，應著手權(quán)籍資料的收集工作。 ? 權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，應做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。 ? 管理和使用好權(quán)籍資料，動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務。 收費管理 ? 收費項目合理、合法、公開。 ? 每項收費都應開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。 ? 每月 15 日將“付款請求書”送交業(yè)戶，請業(yè)戶于當月 20 日前付費，逾期由業(yè)戶服 務員上門收款。 ? 收費項目：物業(yè)管理費、房屋設備運行費（有償服務在提供服務后，請業(yè)戶確認簽字，每月結(jié)算一次）。 ? 準確、及時做好實收賬冊，統(tǒng)計應收費用、實收費用以及欠收費用，做好收費報表。 ? 管理服務費的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。 維修資 金管理 ? 嚴格執(zhí)行當?shù)?維修資 金管理辦法。 ? 維修基金使用項目： —— 物業(yè)日常維修； —— 物業(yè)專項維修、更新； —— 物業(yè)中、大修； —— 業(yè)委會活動經(jīng)費（由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定）。 ? 物業(yè)發(fā)生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。 ? 每月與開戶銀行核對維修 基金帳目。 ? 每半年向全體業(yè)戶公布一次維修基金使用和管理的情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤