【正文】 ? 做好監(jiān) 控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。 ? 在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志。 ? 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。 ? 認(rèn)真貫徹“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”，“不斷超越業(yè)戶日益增長的需求”，“做業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友”的服務(wù)理念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1社區(qū) 文化 活動 寓親情服務(wù)于社區(qū)活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 業(yè)戶家庭資料 包括：業(yè)戶家庭登記表，同住人員變更資料及其他。 —— 建材進(jìn)單元門有裝修巡邏員監(jiān)管，建材搬運(yùn)工要服從指揮。 35 裝修施工中 —— 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)是否嚴(yán)格按 裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。施工單位填寫《施工人員登記表》。 （ 1）設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組 以管理處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，業(yè)戶服務(wù)部主管、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為 組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過程中的有關(guān)事項(xiàng)。 收費(fèi)管理 ? 收費(fèi)項(xiàng)目合理、合法、公開。 ? 即時完成入伙注記。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售、租賃作好準(zhǔn)備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作； ? 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 （ 3） 收支情況分析 年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表 項(xiàng)目 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 收入預(yù)算 181244 2174928 支出預(yù)算 181314 2175768 收支差異（177。 24個月折舊 4 物料費(fèi)用 500 6000 印刷、電池、易耗品等費(fèi) 用 5 通訊費(fèi)用 100 1200 100 元 /人 開辦費(fèi)用 [物業(yè)管理用房 ] 為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合 巴比倫花園 的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括： ? 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房； ? 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料 、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； [開辦物品配置 ] 貴方需支付一筆開辦費(fèi) 122562 元 ，或提供相應(yīng)的設(shè)備器具等，用于為“ 巴比倫花園 ”的業(yè)主服務(wù)，并應(yīng)符合我公司接管“ 巴比倫花園 ”管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 [保潔綠化部 ] 清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“ 巴比倫花園 ”的現(xiàn)狀，對“ 巴比倫花園 ”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。 13 第三章 物業(yè)管理總體構(gòu)想 一、 物業(yè)管理總體目標(biāo) 前期目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓 盤的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 部門職責(zé) [業(yè)戶服務(wù)部 ] 業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維 修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； ? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 業(yè)主入戶中 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。 ? 及時、認(rèn)真做好工作日志、注記、帳冊等記錄工 作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 31 權(quán)籍管理 ? 從業(yè)戶入伙開始，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 發(fā)生事故（傷、亡、火災(zāi)）要積極自救，并及時報告有關(guān)部門和管理 處。 ? 業(yè)戶裝修結(jié)束，設(shè)備主管或保安主管驗(yàn)收房屋合格后，在申請表上簽字，檔案由業(yè)戶服務(wù)部主管整理和歸檔。 ? 落實(shí)業(yè)戶提出的不滿意項(xiàng)的整改措施。 39 c. 代辦服務(wù) 物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。 1會所及康樂服務(wù)建議 我方建議，會所根據(jù) 巴比倫花園 的整體功能定位及交錯經(jīng)營思路，可 設(shè)置兒童游戲房、健身房、乒乓房、棋牌室、餐廳或酒吧等項(xiàng)目。 ? 業(yè)戶需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚(yáng)招及預(yù)約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對業(yè)戶及訪客的詢問應(yīng)熱情接待。 ? 對裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。 ? 對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。 ? 對 收費(fèi)的非機(jī)動車庫實(shí)行出入調(diào)牌制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 【機(jī) 動車輛管理服務(wù)】 ? 為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。 ? 門崗保安人員應(yīng)熟悉小區(qū)常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。 41 ? 根據(jù)時點(diǎn)來確定麻將或棋牌的收費(fèi)； ? 謝絕 18 歲以下者進(jìn)入麻將室和紙牌室； ? 按法 律法規(guī)和社會治安要求嚴(yán)禁違法活動。 ? 業(yè)戶服務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作，并向小區(qū)用戶發(fā)出活動通知。 38 1特約服務(wù) 對有特殊要求的業(yè)戶提供 VIP 優(yōu)質(zhì)服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 裝修單位收齊臨時施工人員出入證，到物業(yè)管理處辦理退保證金手續(xù)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 現(xiàn)場跟蹤：保安部主管和領(lǐng)班必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請?jiān)O(shè)備人員同往。 ? 收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)（有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請業(yè)戶確認(rèn)簽字，每月結(jié)算一次）。 ? 根據(jù)業(yè)戶的需求，及時提供延伸服務(wù)。 29 修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，我公司自 2021 年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（ Q/OAKH）”。 我公司對“ 巴比倫花園 ”的物業(yè)管理費(fèi)報價為 ： ? 小高層建筑面積 每月每平方米 元 ? 商鋪建 筑面積 每月每平方米 元 再次感謝 昆山 市融匯房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司給予我們這次合作的機(jī)會！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 合理化建議 對新樓盤實(shí)施動態(tài)跟蹤，從現(xiàn)場踏勘后一周內(nèi)綜合實(shí)際狀況作出總體評估報告。 17 管理處運(yùn)作方式 ? 管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 19 ? 作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷 ? 能吃苦耐勞承受工作壓力 [維修養(yǎng)護(hù) ] ? 具備相關(guān)操作證及上崗證 ? 具有高檔小區(qū)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) ? 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [保潔保綠 ] ? 通過保潔專業(yè)化培訓(xùn) ? 熟悉高檔住宅公寓、別墅小區(qū)的保潔保綠工作 ? 形象健康 ? 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓 力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。年 小 計 844 10130 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。 30 三、 業(yè)戶服務(wù) 基本要求 ? 實(shí)行周一至周日 08:3020:30 的業(yè)戶服務(wù)制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 每半年向全體業(yè)戶公布一次維修基金使用和管理的情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資 質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗(yàn)審批準(zhǔn)。 —— 不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 ? 施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。 投訴、報修處理 ? 對急修項(xiàng)目，接待人員應(yīng)對業(yè)戶的報修內(nèi)容詳細(xì)詢問、準(zhǔn)確分類、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序發(fā)送派單信息給相關(guān)區(qū)域的維修人員，并應(yīng)確認(rèn)該維修任務(wù)已有人接單； ? 對預(yù)約維 修項(xiàng)目，由接待人員與業(yè)戶預(yù)約的時間，直接根據(jù)調(diào)度程序發(fā)送派單信息給維修組長，預(yù)約相關(guān)維修人員準(zhǔn)時上門維修服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 管理處相關(guān)部門人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時清理現(xiàn)場。 42 四、保安服務(wù) 基本要求 ? 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。 43 導(dǎo)服務(wù)，保持車輛出入暢通、停放有序。 44 車輛管理崗服務(wù) 【道路交通管理服務(wù)】 ? 小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46 即撥“ 110”電話報警； e. 有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場堪察完畢之前，不得離開； f. 記錄業(yè)主所提供的所有情況，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問業(yè)主是否有任何線索、懷疑對象等情況； g. 事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機(jī)關(guān)。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)