魏縣陸星房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃定位及營(yíng)銷策略提案(編輯修改稿)
2024-11-19 22:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一魏縣本地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購(gòu)買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市”“主流”等相對(duì)中性詞語(yǔ)，能夠最大限度囊括潛在購(gòu)買群體，同時(shí)項(xiàng)目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國(guó)人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點(diǎn)，中產(chǎn)階級(jí)范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本項(xiàng)目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和建筑風(fēng)格景觀方面的優(yōu)勢(shì)，成就其為第一人文居所。,根據(jù)項(xiàng)目自身情況，結(jié)合魏縣目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，及魏縣人口對(duì)房產(chǎn)的需求，特別為本項(xiàng)目制定三種方案： 一、高檔住宅+底商 二、高檔住宅+商業(yè)步行街 三、高檔住宅+小型商業(yè)綜合體 分析如下：,整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,高檔住宅+底商,示 意 圖,高檔住宅+底商,優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)：可以滿足高端社區(qū)商業(yè)配套，小型超市，便利店，服飾店等。同時(shí)因底商都為臨街鋪位，受青睞度比較高，所以開發(fā)商可快速回籠資金。底商的成體系化，社區(qū)完善的配套也可使本區(qū)域產(chǎn)品得到升值。 劣勢(shì)：臨街商鋪，不利于開發(fā)商長(zhǎng)期投資，而且大部分都出售給個(gè)人，對(duì)日后的管理有很大的影響。臨街商鋪，代表著社區(qū)形象，如果管理不好，社區(qū)給人的印象會(huì)大打折扣。,高檔住宅加商業(yè)步行街,示意圖,高檔住宅+商業(yè)步行街,優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)步行街，是城市集中消費(fèi)的場(chǎng)所?？蓭?dòng)本區(qū)域的地塊、產(chǎn)品升值。成為高端住宅不可或缺的商業(yè)配套。商業(yè)街配套齊全，能夠滿足部分群眾衣食住行等需要，而且商業(yè)街主張“建筑數(shù)量不多，提供商品求精”！提升本地商業(yè)價(jià)值，吸引人氣，營(yíng)造氛圍。加上準(zhǔn)確的定位，開發(fā)商可在最短的時(shí)間內(nèi)回籠資金。 劣勢(shì)：管理不擅，可能有治安隱患，商業(yè)步行街沒(méi)有與其它業(yè)態(tài)形成有機(jī)組合。如果運(yùn)營(yíng)管理不到位會(huì)對(duì)住宅品質(zhì)造成影響。,高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng),示 意 圖,高檔住宅+社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng),優(yōu)勢(shì)：滿足社區(qū)高檔消費(fèi)配套的同時(shí)，也為縣城提供一個(gè)商業(yè)購(gòu)物所在。區(qū)域價(jià)值提升的有力推手，可以作用物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來(lái)的時(shí)間價(jià)值增值。并可推動(dòng)住宅的價(jià)格攀升。高檔商業(yè)綜合體是城市的名片、標(biāo)簽，是城市發(fā)展的核心價(jià)值。 劣勢(shì)：商業(yè)銷售較困難，建成后需要招商、宣傳，投入資金較大。,第四章、產(chǎn)品創(chuàng)新,單體設(shè)計(jì)建議 多層住宅——（高端花園洋房） 結(jié)構(gòu)：7層磚混結(jié)構(gòu)。 屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國(guó)際化形象語(yǔ)言符號(hào)。 首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。 設(shè)置半地下自行車庫(kù)及儲(chǔ)藏室。 建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行組合。 建筑層高：層高取3m，最大凈高2.8m2.85m。 外立面建議采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料,顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。,小高層/高層住宅,結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。 建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。 外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氛圍融合。 建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來(lái)加強(qiáng)室內(nèi)的通透度。 所有戶型融入人性化設(shè)計(jì)理念，保證全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。 動(dòng)靜分開、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風(fēng)性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。 戶內(nèi)客廳為陽(yáng)面設(shè)置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導(dǎo)入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。,戶型設(shè)計(jì)建議,真正的高端樓盤是“內(nèi)外兼修”的！不僅要有高貴典雅的外部，還要有舒適溫馨的內(nèi)部。,一層帶私家花園,位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。 獨(dú)有情景房，倍添院居情趣。 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分。 超過(guò)20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。 三間主臥組織緊湊，空間利用合理。,7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分。 超過(guò)20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間。 三間臥室組織緊湊，空間利用合理。 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾。 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富。 附帶觀景露臺(tái)。,示 意 圖,高層戶型設(shè)計(jì)建議,要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。 戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。 標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。 躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單面積的增大。 部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（20～30㎡左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過(guò)平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動(dòng)，視覺(jué)上層次更富于變化，可贈(zèng)面積也更多。 通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。,戶 型 示 意 圖,戶 型 示 意 圖,戶 型 示意 圖,戶 型 示 意 圖,頂躍帶閣樓 三室兩廳兩衛(wèi) 130平方米
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