【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 響力：創(chuàng)造灌南縣高端住宅市場(chǎng)的 第一 品牌,美譽(yù)度：成為灌南縣口碑最佳樓盤(pán),?,營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)： 2010年10月底，項(xiàng)目形象、造勢(shì)效果亮相； 2010年 11月底，售樓處前廣場(chǎng)完成，完善售樓處裝飾，清水樣板房完成； 2010年11月底前，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)（選擇吉日）； 2011年1月底之前樣板間軟裝飾全部到位；,1. 推進(jìn)節(jié)點(diǎn),?, 銷(xiāo)售時(shí)機(jī) 今年11月份，灌南少有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，我們項(xiàng)目亮相將產(chǎn)生客源的攔截； 10月中旬之前設(shè)立外展點(diǎn)，項(xiàng)目形象包裝完成，現(xiàn)場(chǎng)接待意向客戶(hù)； 亮相時(shí)機(jī) 10月下旬，市內(nèi)外展點(diǎn)開(kāi)始接待意向客戶(hù)，收取誠(chéng)意金； 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī) 11月月底之前，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)。,?,營(yíng)銷(xiāo)模式,塑造本項(xiàng)目鮮明獨(dú)特的市場(chǎng)形象，挖掘提煉并讓市場(chǎng)明確認(rèn)知到本項(xiàng)目與眾不同的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的關(guān)健點(diǎn)。為此，精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、有力的usp（獨(dú)特的銷(xiāo)售主張）主題，確立市場(chǎng)的差異化是我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)推廣中的延展主線(xiàn)。本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)至推售期間，是一個(gè)將“金御名城”全面推向市場(chǎng)、提高人氣，進(jìn)而促進(jìn)銷(xiāo)售的過(guò)程。因此在銷(xiāo)售中一定要做到“有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)”地推出物業(yè)。營(yíng)銷(xiāo)方案如下： 采取嚴(yán)格的銷(xiāo)控管理 實(shí)行“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略 銷(xiāo)售各階段與廣告促進(jìn)密切聯(lián)動(dòng) 適時(shí)采用直接有力的促銷(xiāo)活動(dòng)、必要時(shí)采取行銷(xiāo)。 酌情進(jìn)行銷(xiāo)售政策的合理調(diào)整 提升物業(yè)品質(zhì)策略，主要通過(guò)售樓部、樣板房裝修來(lái)體現(xiàn).,?,階段目標(biāo)分解,開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備期： 10月25日至11月底 開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備，完善項(xiàng)目包裝系統(tǒng)，傳播產(chǎn)生共識(shí)，公開(kāi)發(fā)售；,?,營(yíng)銷(xiāo)策略,1.優(yōu)助優(yōu)勢(shì)、品牌營(yíng)銷(xiāo)，建立一套完善的工廠(chǎng)形象視覺(jué)系統(tǒng)，以品質(zhì)取勝，以親近都市、交通方便贏取客戶(hù)，并利用住宅與商鋪相互促進(jìn)銷(xiāo)售。 2.針對(duì)購(gòu)買(mǎi)6樓或商鋪的客戶(hù)，可以通過(guò)降低置業(yè)門(mén)檻，以利擴(kuò)大銷(xiāo)售，可采用降低購(gòu)鋪及住房定金或采用分期預(yù)付、面積分割等方式，以靈活的付款方式和變向優(yōu)惠措施吸引目標(biāo)消費(fèi)群，用閃光點(diǎn)、優(yōu)惠政策等彌補(bǔ)不足之處，提高人們的接受度，并適當(dāng)延長(zhǎng)買(mǎi)家首期款的給付時(shí)間，緩解不利因素。 3.公關(guān)銷(xiāo)售與內(nèi)部整合，可打?qū)ν馀c大機(jī)構(gòu)（銀行、金融業(yè)、駐縣單位）的公關(guān)牌，以較優(yōu)惠爭(zhēng)取集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的可行性，對(duì)內(nèi)實(shí)行資源整合促成、捆綁銷(xiāo)售，可對(duì)認(rèn)購(gòu)住宅業(yè)主再購(gòu)商鋪可享受額外優(yōu)惠折扣，反之購(gòu)商鋪再購(gòu)住宅也可享受額外優(yōu)惠，采取外引內(nèi)聯(lián)的營(yíng)銷(xiāo)策略，擴(kuò)大銷(xiāo)售層面，同時(shí)充分合理的利用資源也節(jié)省了銷(xiāo)售費(fèi)用。,?,商業(yè)定位思路,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體把握和分析，從目前整個(gè)社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場(chǎng)的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和潛力，以滿(mǎn)足社區(qū)乃至整個(gè)新區(qū)的生活配套和市場(chǎng)需要為基點(diǎn)，建議在商業(yè)區(qū)定位過(guò)程中遵循下述原則： 以“促進(jìn)新區(qū)繁華、提升生活檔次”為主要路線(xiàn)，充分滿(mǎn)足需求； 體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、文化休閑、消費(fèi)購(gòu)物為一體的經(jīng)營(yíng)理念； 引入大型商家（生活超市）帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的興旺發(fā)展。,?,商業(yè)定位闡述,1）商業(yè)街形象定位：我們初步把項(xiàng)目定位為——新區(qū)首個(gè)高檔次、健康主題社區(qū)商業(yè)街 定位闡釋?zhuān)?作為整個(gè)社區(qū)中心重要配套的商業(yè)步行街更是應(yīng)以完善、健康的形象建設(shè)，體現(xiàn)生活無(wú)憂(yōu)、配套完善以及休閑、優(yōu)雅的健康生活空間，因此將商業(yè)街項(xiàng)目定位為高檔次、健康主題的社區(qū)配套商業(yè)項(xiàng)目。,2）功能定位 另外，充分考慮項(xiàng)目的功能特點(diǎn)，則將其功能定位為—— 以生活服務(wù)為主兼顧休閑、文化、娛樂(lè)的社區(qū)配套商業(yè)步行街 定位依據(jù)： ① 作為實(shí)現(xiàn)健康完美社區(qū)生活的重要配套設(shè)施，以滿(mǎn)足社區(qū)居民日常需求為主，同時(shí)提供休閑、文化、娛樂(lè)、消費(fèi)等一條龍服務(wù)的配套商業(yè)空間； ② 以“新區(qū)首個(gè)健康主題社區(qū)商業(yè)步行街”的形象定位出現(xiàn)，有利于形成本項(xiàng)目的唯一性，確立無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具有強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)沖擊力，并具備較高的炒作價(jià)值。,?,商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃思路及功能劃分,任何商業(yè)物業(yè)的興旺必須依托于商圈的形成，同樣社區(qū)商鋪若沒(méi)有整個(gè)社區(qū)生活商圈的支持也就沒(méi)有了生存的基礎(chǔ)。一條社區(qū)商業(yè)街的興旺與否實(shí)際也是整個(gè)社區(qū)成熟度的縮影，商鋪功能規(guī)劃是奠定商業(yè)街經(jīng)營(yíng)格局的重要基礎(chǔ)，也是營(yíng)造商業(yè)街獨(dú)特形象的重要一步。因此其功能劃分應(yīng)從以下幾方面考慮： ① 計(jì)劃招商引進(jìn)的商戶(hù)類(lèi)別和商戶(hù)影響力，實(shí)現(xiàn)“區(qū)別經(jīng)營(yíng)，整體促進(jìn)”； ② 盡量滿(mǎn)足目標(biāo)商戶(hù)對(duì)平面布局的要求； ③ 功能規(guī)劃便于未來(lái)商家經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街管理； ④ 充分考慮社區(qū)居民及學(xué)生的生活需求和購(gòu)物的方便舒適性。 科學(xué)合理的商鋪功能劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分保障，并使商業(yè)街的形象更為鮮明和豐富，利于聚集人氣。店鋪講究門(mén)面寬、布局正，進(jìn)深最好是門(mén)面寬度的兩倍之內(nèi)。一般住宅底層商鋪，進(jìn)深通常在10米以上。 因此，我們建議本商業(yè)街項(xiàng)目在功能劃分上應(yīng)以中小面積（50~80㎡）為主，適當(dāng)搭配大面積（依具體招商情況而定），主要可分為休閑、生活、綜合服務(wù)等功能商鋪，其中具體包括： 休閑功能：酒吧、咖啡茶座、美容美發(fā)店、健身中心等 生活功能：中小型超市、（24小時(shí)）便利店、面包店、早餐店、鮮花店、特色餐飲店、水果店、洗衣店、影樓店、服裝店、精品玩具店、藥店、五金店、家電特營(yíng)商場(chǎng)、汽車(chē)美容店等 綜合服務(wù)功能：銀行、郵局、衛(wèi)生服務(wù)站、家政服務(wù)中心等,?,商業(yè)市場(chǎng)推廣策略,1）整體推廣策略 運(yùn)用組合優(yōu)勢(shì)資源，進(jìn)行全方位、立體化、跨區(qū)域、多渠道媒介整合，以媒介廣告為主，公關(guān)活動(dòng)和事件行銷(xiāo)為輔，實(shí)現(xiàn)人員直銷(xiāo)、廣告推廣及行業(yè)內(nèi)部推廣的完好結(jié)合。 通過(guò)表現(xiàn)周邊社區(qū)居住優(yōu)勢(shì)從而突顯商業(yè)街在其社區(qū)生活新商圈中的核心地位和獨(dú)特性，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)及焦點(diǎn)； 針對(duì)目標(biāo)群體，通過(guò)本地大眾媒介的有效廣告宣傳，迅速建立市場(chǎng)知名度； 緊密配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃開(kāi)展市場(chǎng)推廣活動(dòng)，不斷提升市場(chǎng)關(guān)注度和美譽(yù)度,2）形象包裝 統(tǒng)一性：統(tǒng)一的標(biāo)志、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)區(qū)間、統(tǒng)一宣傳口徑、統(tǒng)一廣告形象； 獨(dú)特性：建立獨(dú)特的識(shí)別系統(tǒng)，塑造商業(yè)街鮮明的、引人注目的形象； 震撼性：強(qiáng)勢(shì)推出，通過(guò)多種途徑集中推介，以震撼全城的方式使這個(gè)獨(dú)一無(wú)二的社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目為市場(chǎng)所認(rèn)知、認(rèn)同。,?,3）前期推廣主題 高檔次成熟社區(qū)、千色風(fēng)情 ——新區(qū)首條社區(qū)配套商業(yè)街,4）推廣節(jié)奏 分兩階段，分別針對(duì)經(jīng)營(yíng)者、投資者。 第一階段：針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街鋪面的順利招商； 第二階段：針對(duì)投資者，主要目標(biāo)是在順利招商的同時(shí)吸引投資者實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的