【文章內(nèi)容簡介】 響力：創(chuàng)造灌南縣高端住宅市場的 第一 品牌,美譽度：成為灌南縣口碑最佳樓盤,?,營銷線： 2010年10月底，項目形象、造勢效果亮相； 2010年 11月底，售樓處前廣場完成，完善售樓處裝飾，清水樣板房完成； 2010年11月底前，項目開盤（選擇吉日）； 2011年1月底之前樣板間軟裝飾全部到位；,1. 推進節(jié)點,?, 銷售時機 今年11月份，灌南少有項目開盤，我們項目亮相將產(chǎn)生客源的攔截； 10月中旬之前設(shè)立外展點，項目形象包裝完成，現(xiàn)場接待意向客戶； 亮相時機 10月下旬，市內(nèi)外展點開始接待意向客戶，收取誠意金； 開盤時機 11月月底之前，項目現(xiàn)場開盤。,?,營銷模式,塑造本項目鮮明獨特的市場形象，挖掘提煉并讓市場明確認知到本項目與眾不同的獨特賣點，是實現(xiàn)銷售目標的關(guān)健點。為此，精準的項目定位、有力的usp（獨特的銷售主張）主題，確立市場的差異化是我們在營銷推廣中的延展主線。本項目正式開盤至推售期間，是一個將“金御名城”全面推向市場、提高人氣，進而促進銷售的過程。因此在銷售中一定要做到“有計劃、有步驟、有重點”地推出物業(yè)。營銷方案如下： 采取嚴格的銷控管理 實行“低開高走”的價格策略 銷售各階段與廣告促進密切聯(lián)動 適時采用直接有力的促銷活動、必要時采取行銷。 酌情進行銷售政策的合理調(diào)整 提升物業(yè)品質(zhì)策略，主要通過售樓部、樣板房裝修來體現(xiàn).,?,階段目標分解,開盤準備期： 10月25日至11月底 開盤準備，完善項目包裝系統(tǒng)，傳播產(chǎn)生共識，公開發(fā)售；,?,營銷策略,1.優(yōu)助優(yōu)勢、品牌營銷，建立一套完善的工廠形象視覺系統(tǒng)，以品質(zhì)取勝，以親近都市、交通方便贏取客戶，并利用住宅與商鋪相互促進銷售。 2.針對購買6樓或商鋪的客戶，可以通過降低置業(yè)門檻，以利擴大銷售，可采用降低購鋪及住房定金或采用分期預(yù)付、面積分割等方式，以靈活的付款方式和變向優(yōu)惠措施吸引目標消費群，用閃光點、優(yōu)惠政策等彌補不足之處，提高人們的接受度，并適當(dāng)延長買家首期款的給付時間，緩解不利因素。 3.公關(guān)銷售與內(nèi)部整合，可打?qū)ν馀c大機構(gòu)（銀行、金融業(yè)、駐縣單位）的公關(guān)牌，以較優(yōu)惠爭取集團購買的可行性，對內(nèi)實行資源整合促成、捆綁銷售，可對認購住宅業(yè)主再購商鋪可享受額外優(yōu)惠折扣，反之購商鋪再購住宅也可享受額外優(yōu)惠，采取外引內(nèi)聯(lián)的營銷策略，擴大銷售層面，同時充分合理的利用資源也節(jié)省了銷售費用。,?,商業(yè)定位思路,通過對項目的整體把握和分析，從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)乃至整個新區(qū)的生活配套和市場需要為基點，建議在商業(yè)區(qū)定位過程中遵循下述原則： 以“促進新區(qū)繁華、提升生活檔次”為主要路線，充分滿足需求； 體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點，引入集生活服務(wù)、文化休閑、消費購物為一體的經(jīng)營理念； 引入大型商家（生活超市）帶動整個商業(yè)街的興旺發(fā)展。,?,商業(yè)定位闡述,1）商業(yè)街形象定位：我們初步把項目定位為——新區(qū)首個高檔次、健康主題社區(qū)商業(yè)街 定位闡釋： 作為整個社區(qū)中心重要配套的商業(yè)步行街更是應(yīng)以完善、健康的形象建設(shè)，體現(xiàn)生活無憂、配套完善以及休閑、優(yōu)雅的健康生活空間，因此將商業(yè)街項目定位為高檔次、健康主題的社區(qū)配套商業(yè)項目。,2）功能定位 另外，充分考慮項目的功能特點，則將其功能定位為—— 以生活服務(wù)為主兼顧休閑、文化、娛樂的社區(qū)配套商業(yè)步行街 定位依據(jù)： ① 作為實現(xiàn)健康完美社區(qū)生活的重要配套設(shè)施，以滿足社區(qū)居民日常需求為主，同時提供休閑、文化、娛樂、消費等一條龍服務(wù)的配套商業(yè)空間； ② 以“新區(qū)首個健康主題社區(qū)商業(yè)步行街”的形象定位出現(xiàn)，有利于形成本項目的唯一性，確立無可比擬的競爭優(yōu)勢，具有強勢的市場沖擊力，并具備較高的炒作價值。,?,商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃思路及功能劃分,任何商業(yè)物業(yè)的興旺必須依托于商圈的形成，同樣社區(qū)商鋪若沒有整個社區(qū)生活商圈的支持也就沒有了生存的基礎(chǔ)。一條社區(qū)商業(yè)街的興旺與否實際也是整個社區(qū)成熟度的縮影，商鋪功能規(guī)劃是奠定商業(yè)街經(jīng)營格局的重要基礎(chǔ)，也是營造商業(yè)街獨特形象的重要一步。因此其功能劃分應(yīng)從以下幾方面考慮： ① 計劃招商引進的商戶類別和商戶影響力，實現(xiàn)“區(qū)別經(jīng)營，整體促進”； ② 盡量滿足目標商戶對平面布局的要求； ③ 功能規(guī)劃便于未來商家經(jīng)營的商業(yè)街管理； ④ 充分考慮社區(qū)居民及學(xué)生的生活需求和購物的方便舒適性。 科學(xué)合理的商鋪功能劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分保障，并使商業(yè)街的形象更為鮮明和豐富，利于聚集人氣。店鋪講究門面寬、布局正，進深最好是門面寬度的兩倍之內(nèi)。一般住宅底層商鋪，進深通常在10米以上。 因此，我們建議本商業(yè)街項目在功能劃分上應(yīng)以中小面積（50~80㎡）為主，適當(dāng)搭配大面積（依具體招商情況而定），主要可分為休閑、生活、綜合服務(wù)等功能商鋪，其中具體包括： 休閑功能：酒吧、咖啡茶座、美容美發(fā)店、健身中心等 生活功能：中小型超市、（24小時）便利店、面包店、早餐店、鮮花店、特色餐飲店、水果店、洗衣店、影樓店、服裝店、精品玩具店、藥店、五金店、家電特營商場、汽車美容店等 綜合服務(wù)功能：銀行、郵局、衛(wèi)生服務(wù)站、家政服務(wù)中心等,?,商業(yè)市場推廣策略,1）整體推廣策略 運用組合優(yōu)勢資源，進行全方位、立體化、跨區(qū)域、多渠道媒介整合，以媒介廣告為主，公關(guān)活動和事件行銷為輔，實現(xiàn)人員直銷、廣告推廣及行業(yè)內(nèi)部推廣的完好結(jié)合。 通過表現(xiàn)周邊社區(qū)居住優(yōu)勢從而突顯商業(yè)街在其社區(qū)生活新商圈中的核心地位和獨特性，制造市場熱點及焦點； 針對目標群體，通過本地大眾媒介的有效廣告宣傳，迅速建立市場知名度； 緊密配合項目整體營銷計劃開展市場推廣活動，不斷提升市場關(guān)注度和美譽度,2）形象包裝 統(tǒng)一性：統(tǒng)一的標志、統(tǒng)一經(jīng)營區(qū)間、統(tǒng)一宣傳口徑、統(tǒng)一廣告形象； 獨特性：建立獨特的識別系統(tǒng)，塑造商業(yè)街鮮明的、引人注目的形象； 震撼性：強勢推出，通過多種途徑集中推介，以震撼全城的方式使這個獨一無二的社區(qū)商業(yè)街項目為市場所認知、認同。,?,3）前期推廣主題 高檔次成熟社區(qū)、千色風(fēng)情 ——新區(qū)首條社區(qū)配套商業(yè)街,4）推廣節(jié)奏 分兩階段，分別針對經(jīng)營者、投資者。 第一階段：針對經(jīng)營者，主要目標是實現(xiàn)商業(yè)街鋪面的順利招商； 第二階段：針對投資者，主要目標是在順利招商的同時吸引投資者實現(xiàn)項目的