【文章內(nèi)容簡介】 部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。 錯層── 一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感，可以利用錯層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。 但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。閣樓： 即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風窗的，稱為暗樓。近年來在新設計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。水箱間： 是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設有圍護結構及屋面頂蓋。 裝飾性塔樓： 是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。附層： 即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。假層： 是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結構、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下。 地下室： 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲藏間、人防、機房等。 露臺： 露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。陽臺：，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗：一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計算面積。結構面積：住宅的結構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。建筑面積：建筑面積包括樓房的使用面積，結構面積和輔助面積，以及按比例分攤到該套住房的共用建筑面積之和。 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積：住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。輔助面積： 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。公用建筑面積： 公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。房屋的建筑面積：建筑面積也稱建筑展開面積，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結構（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標準的房屋，也應按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標準高度來折算它們的建筑面積。商品房公用建筑面積如何計算：公用建筑面積由以下兩部分組成： 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室。 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積的計算公式如下：公用建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內(nèi)建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。公用建筑面積的分攤計算：分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤系數(shù)的計算：公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。公攤面積： 　　商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。 各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 具體可分攤的公用建筑面積有： 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，需要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 按照規(guī)定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑空間。 按照規(guī)定，售房單位在預售商品房前，必須向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預）售商品房時，需要在銷（預）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑物的結構分混合結構（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構件）、框架結構（包括框支結構）、框剪結構、筒體結構（如國貿(mào)大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結構，大多為三十層，估計就是由于框剪結構在深圳的七級烈度、二級抗震的條件下的允許高度為120有關。磚混結構：磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5─6層以下?？蚣芙Y構： 框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 鋼混結構： 這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。鋼結構：鋼結構即指主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結構建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。剪力墻結構和框剪結構（也稱框支剪力墻）剪力墻結構： 剪力墻結構指的是鋼筋混凝土剪力墻結構，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風與地震等水平力構件的結構體系，因此也稱為抗震墻結構。 它的優(yōu)點是側向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設計豐富，尤其結合預應力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴展了設計師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點都為現(xiàn)澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。它的缺點是自重大，基坑圍護和基礎成本高，因此宜采用輕質隔墻和短肢墻體系；同時，它的保溫性能較差，比如２５０毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數(shù)約２．９６，遠大于上海《住宅設計標準》對外墻傳熱系數(shù)２．０的強制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國高層住宅采用最廣的結構體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應用到４０層的高層住宅。鋼筋混凝土結構：即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架─剪力墻結構、框─筒結構等。目前２５─３０層左右的高層住宅通常采用框架─剪力墻結構。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發(fā)商樂于建設，從建筑經(jīng)濟角度而言，框─剪結構的經(jīng)濟效益是最佳的。但它的缺點是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現(xiàn)較差戶型。此外，鋼筋混凝土結構造價較高，一般多層住宅建筑成本在１０００元／平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價在１８００元／平方米左右，故高層住宅售價一般較高。灰空間： “灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等?！盎铱臻g”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等. 軟裝潢： 就居室而言, 除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應與設計并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。 填充墻和幕墻： 墻體按結構受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結構中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質墻稱墻。商住住宅： 商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。 蝶式住宅：蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點很突出，結合了板樓和塔樓的優(yōu)點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病──房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了戶型的方正。 SOLO： SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準住宅。SOLO戶型新概念之定義： ，強調(diào)個性化界面，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。5. SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和 廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，無期房銷售狀態(tài)。 SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂?；▓@式住宅（別墅）：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 TOWNHOUSE十大標準： 位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質、貼心、到位。文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。酒店式公寓： 酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質上來說，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。 服務性公寓的服務項目：