【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過戶手續(xù)未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協(xié)商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請(qǐng)求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效，希望把賣出的房子再要回來?？紫壬鷦t認(rèn)為，如今房產(chǎn)早已升值，無論是現(xiàn)值還是拆遷補(bǔ)償價(jià)格都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的價(jià)格，因而請(qǐng)求法院判令賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失32萬元。最終，法院認(rèn)定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無效合同。在法官的調(diào)解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款，并支付10萬元的經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他并不開心，因?yàn)椤芭獊G”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。案例二、王某系濟(jì)南某公司的職工，XX年全家從農(nóng)村搬入省城居住。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹，王某于XX年花9萬元購買了農(nóng)民高某建造的住房，當(dāng)時(shí)二人還簽訂了購房合同。XX年8月，高某看到房?jī)r(jià)飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認(rèn)定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元?！斑@種案子經(jīng)常出現(xiàn)，去年一年我就審理過十幾例?！?月10日，濟(jì)南市歷城區(qū)法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設(shè)的房屋，還有農(nóng)村居民到鄰村購買房屋的情況，“往往是當(dāng)初因?yàn)槭″X買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無效”。糾紛處理不能簡(jiǎn)單化城市居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會(huì)的穩(wěn)定，因此法院在處理此類糾紛時(shí)，并非僅僅認(rèn)定買賣合同無效就結(jié)案。平陰縣法院執(zhí)行局局長(zhǎng)蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現(xiàn)實(shí)，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響。從基層法院審理的案件來看，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲較快，因而賣主主張合同無效的現(xiàn)象比較多?！半p方的房屋買賣無效，出售方有權(quán)要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償?！辟I賣合同無效買方風(fēng)險(xiǎn)較大據(jù)了解，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和國家政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能成為農(nóng)村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋，故對(duì)農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認(rèn)定為無效。小產(chǎn)權(quán)房買賣中，承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的不僅是買方，賣方也會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。“在房?jī)r(jià)上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效?！钡F(xiàn)在來看承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主要還是買方，“如果遇到拆遷的話，買方是難以獲得土地補(bǔ)償費(fèi)用的”。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應(yīng)認(rèn)定合同有效。主要理由在于：（1）法院認(rèn)定合同無效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的主要是：1999年國務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、XX年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔XX〕28號(hào)）、XX年國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔XX〕234號(hào)）。這些都只是國務(wù)院的決定、通知、意見，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。（2）《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓情況下，由于買賣的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒有權(quán)力禁止。另一種意見認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，1故合同應(yīng)認(rèn)定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認(rèn)為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國的國有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對(duì)于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權(quán)主體發(fā)生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權(quán)也發(fā)生流轉(zhuǎn)，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”，否則該條文將形同虛設(shè)。從《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。筆者認(rèn)為，這種理由是不充分的，法律規(guī)范的邏輯構(gòu)成主要包括行為模式和法律后果，但法律規(guī)范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》三十二條關(guān)于故意殺人的規(guī)定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會(huì)得出法律允許故意殺人的結(jié)論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，因?yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。第四篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同合同作為一種民事法律行為，是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，是兩個(gè)以上的意思表示相一致的協(xié)議。下面是小編整理的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，希望對(duì)大家有幫助！小產(chǎn)權(quán)房買賣合同1賣方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)買方：