【文章內(nèi)容簡介】 人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。具體程序是：申請選址、協(xié)商征地及安置方案、核定用地面積以及劃撥土地等四個步驟。以上我們已經(jīng)說了屬于國有土地的三種情形，接下來我們再說屬于國有土地的第四種情形：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；我國大多數(shù)的林地、荒地這些地方屬于集體所有，但是由于歷史的原因或者說出于生態(tài)保護(hù)的原因，很多屬于國有，比方說咱們遼寧國有黑山縣機(jī)械林場，位于錦州市黑山縣。它成立于1960年，所管轄資源分布全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。還有許多，不再列舉了。第五個屬于國有土地的是： 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有；關(guān)于這一項怎么理解。在實(shí)施過程中，一些地方?jīng)]有準(zhǔn)確理這項規(guī)定的立法原意，直接撤銷農(nóng)民集體建制，把農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，不經(jīng)過法定征地程序，低價或者無償將原農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，這樣肯定侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》也明確“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地”。為了解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，2005年國務(wù)院法制辦公室、國土資源部關(guān)于對《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二條第(五)項有一個解釋意見：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，對《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二條第(五)項作如下解釋：一、該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有，可見這里的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，有個前提是土地被依法征收，比如朝陽市北大街改造，扣北村，給老百姓一定補(bǔ)償之后，集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。接著說說屬于國家所有的土地的第六種情形：因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。四川汶川地震后，很多受到地震災(zāi)害的地方，你想八級地震，地面一定出現(xiàn)沉陷，無論是從地表還是地下條件來看，很多地方已經(jīng)不適合居住了，或者說受災(zāi)比較重的比如北川縣城，有多少大人和孩子的尸體埋在下面，后來也不一一的清理了，直接建成一個地震紀(jì)念館，供親人前來祭奠，那么在這種情況下，受災(zāi)地區(qū)已經(jīng)不能再住了，異地重建的，就需要遷移人口，那么按照規(guī)定，原屬于遷移人口的這些集體土地就收為國有，政府可以用來建紀(jì)念館、搞生態(tài)開發(fā)等等。近期有小道消息稱，四川地震災(zāi)區(qū)要移民20萬到朝陽和阜新交界地區(qū)，消息準(zhǔn)確性呢至今不知道。那么以上就是屬于國有土地的六類情形。無論是國有土地還是集體土地，要想證明你的所有權(quán)或者說使用權(quán)，按照我國法律規(guī)定，都得進(jìn)行土地登記。關(guān)于登記，前面主講土地法時候提到過，我具體展開一下。土地登記、是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地它項權(quán)利的登記。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始登記又叫總登記，指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記；變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地它項權(quán)利設(shè)定登記、變更登記。我國《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。比如土地所有權(quán)，不是國家就是集體的，而且地點(diǎn)劃分的比較明確。這個就不用登記。關(guān)于土地登記，2007年12月30日國土資源部發(fā)布第40號令《土地登記辦法》，分別闡述了總登記、初始登記、變更登記和注銷登記四個部分?？偟怯泟偛旁诙x里已經(jīng)說了，不再重復(fù)；初始登記：土地登記辦法中規(guī)定：依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，要持有關(guān)材料申請劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人付清全部土地出讓價款后，持有關(guān)證明材料申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。還有租賃、以國有土地使用權(quán)作價出資等方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，都要登記，那么這些登記，有一個共同點(diǎn)，就是設(shè)立權(quán)利的一種原始登記。這個權(quán)利也就是土地使用權(quán)；那么變更登記就好理解了，土地權(quán)利人發(fā)生變化，或者說因土地權(quán)利人姓名、或名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。舉例說明一下：甲單位通過國有土地使用權(quán)出讓獲得一塊國有土地使用權(quán)，但是到手后因為業(yè)務(wù)變化用不上，乙公司正好能用上，于是甲公司轉(zhuǎn)讓給乙公司了，權(quán)利人就得更名，需要到登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。土地管理法實(shí)施條例第六條明確規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。為了說明這條，說一個案例：1999年12月7日，陜西省渭南市某村民小組原任組長趙某，在未召開村民會議討論決定的情形下，與第三人劉某簽訂了《地皮有償轉(zhuǎn)讓合同書》，約定將該村民小組老油路地皮100畝有償轉(zhuǎn)讓給第三人趙某使用三十年。為使該合同具有合法性，趙某編造了村民小組組委會會議記錄，申請區(qū)公證處對合同進(jìn)行了公證。后趙某被罷免組長職務(wù)，區(qū)公證處以村民小組提供的群眾會議記錄不真實(shí)為由撤銷了對該合同的公證。黃某等67名村民認(rèn)為：上述合同的簽訂，違反了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，侵害了村民的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。故向渭南市臨渭區(qū)人民法院提起訴訟，要求認(rèn)定上述《地皮有償轉(zhuǎn)讓合同書》無效。本案案情不復(fù)雜，原組長趙某違法地方有三處：一是關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主體，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)限是受法律限制的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，限于農(nóng)村土地承包行為，農(nóng)村土地要作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，須由國家依法征用為國有土地，國家可以依法將征用土地作為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，包括村民小組在內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)將農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。本案中，被告與第三人簽訂了《地皮有償轉(zhuǎn)讓合同書》。被告原任組長趙某以被告名義將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人使用并收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，由第三人用于建設(shè)商業(yè)門面房進(jìn)行經(jīng)營活動或?qū)⑸虡I(yè)門面房租于他人進(jìn)行經(jīng)營活動，該行為顯然使農(nóng)村土地的用途發(fā)生了變化，與我國法律關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只能用于農(nóng)業(yè)用途的強(qiáng)制性規(guī)定相違背。此一違反了土地管理法的有關(guān)規(guī)定；第二《土地管理法實(shí)施細(xì)則》第六條一款規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。而被告與第三人簽訂《地皮有償轉(zhuǎn)讓合同書》，并沒有向土地行政主管部門提出變更登記申請，沒登記，違反了實(shí)施條例的強(qiáng)制性規(guī)定。我國實(shí)行土地權(quán)屬的法定登記制度，由于被告與第三人之間所轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未進(jìn)行變更登記，土地使用權(quán)沒有發(fā)生變更，仍屬原告集體所有。被告與第三人私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為無效，該合同也歸于無效。因此，違反了實(shí)施條例關(guān)于土地變更的有關(guān)規(guī)定；第三個問題被告原任組長趙某向臨渭區(qū)公證處提供虛假材料，騙取臨渭區(qū)公證處對該合同的公證，屬《合同法》規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。違反了《合同法》這個不再多說。還有一種登記情形就是注銷登記。指因土地權(quán)利的消滅進(jìn)行的登記。在我國，注銷登記主要包括幾種情形：一是因土地權(quán)利的收回；二是存續(xù)期屆滿；三是土地滅失；四是集體所有土地依法被全部征用或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；五是土地他項權(quán)利終止等。實(shí)際上注銷土地登記也是變更土地登記的一類。實(shí)施條例第七條規(guī)定：依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，收回用地單位的土地使用權(quán)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。說個案例：某市在西安路南側(cè)約60000平方米范圍內(nèi)進(jìn)行舊城改造，市政府發(fā)出公告，收回這60000平方米的國有土地使用權(quán)，要求原土地使用權(quán)人持土地證書和房屋產(chǎn)權(quán)證到主管機(jī)關(guān)申請注銷登記，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。該如何辦理注銷登記?說一下一般程序：①要求土地使用者提出注銷土地登記申請。如土地使用者不按規(guī)定申請注銷登記的，土地登記機(jī)關(guān)可以按照《土地登記規(guī)則》直接辦理注銷土地登記。這種情況比如說人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書判決或者裁定原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人又不辦理注銷登記的?？梢灾苯愚k理。還有就是依法征收農(nóng)民集體土地，也是由土地行政部門直接辦理注銷登記。②地籍調(diào)查。主要核查土地登記狀況是否發(fā)生變化。③權(quán)屬審核。一是核對土地登記卡；二是審核申請人；三是審核土地權(quán)利證書；四是對注銷土地登記的證明材料等進(jìn)行審核。注銷土地登記不需報人民政府審批，由土地管理 部門審核通過即可直接進(jìn)行注銷登記?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：土地所有權(quán)、使用權(quán)由縣級或縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書。所以，土地使用權(quán)注銷登記最好也應(yīng)該由縣級以上人民政府進(jìn)行。在實(shí)踐中，縣級以上人民政府往往把土地登記職權(quán)委托給土地管理部門行使，在這種情況下，土地管理部門可代為辦理，但需加蓋人民政府土地登記專用章。④注冊登記。在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行注銷登記，相應(yīng)在“序號”、“日期”、“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項’，、“經(jīng)辦人”、“審核人”等欄目填上本次注銷登記內(nèi)容，并加蓋“注銷”印章。⑤注銷土地權(quán)利證書。在土地權(quán)利證書上加蓋“注銷”印章，在“記事”欄內(nèi)注明注銷土地使用權(quán)的依據(jù)及日期，并將注銷的土地權(quán)利證書立卷歸檔。以上是實(shí)施條例的第一部分土地的所有權(quán)和使用權(quán)，下面講一下實(shí)施條例的第二部分：土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。比如咱們朝陽市：國土資源局在96年制定了一個19972010年的土地利用總體規(guī)劃：關(guān)于規(guī)劃具體有許多這個指標(biāo)，比如農(nóng)用地面積，耕地面積要達(dá)到多少，建設(shè)用地面積要達(dá)到多少。我簡單說一下朝陽市制定的總體目標(biāo)：在加強(qiáng)土地生態(tài)環(huán)境建設(shè)的前提下，實(shí)現(xiàn)耕地總量增加的目標(biāo)，進(jìn)一步提高耕地質(zhì)量。農(nóng)用地得以有效的保護(hù)和綜合整治，建設(shè)用地合理供給并有效利用，未利用地適度合理開發(fā)，土地利用結(jié)構(gòu)和布局趨于合理，水土流失進(jìn)一步得到控制，土地利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，確保土地資源的可持續(xù)利用。這是朝陽的總體目標(biāo)。那么通過土地利用總體規(guī)劃，國家將土地資源在各產(chǎn)業(yè)部門進(jìn)行合理配置，首先是在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)之間進(jìn)行配置，其次在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行配置，如在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)之間配置。另外，《中華人民共和國土地管理法》還明確規(guī)定：國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。實(shí)施條例第十條規(guī)定：依照《土地管理法》規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)將土地劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。因此，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途使用土地。土地利用總體規(guī)劃屬于宏觀土地利用規(guī)劃，是各級人民政府依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的利用以及土地開發(fā)、整治、保護(hù)所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。根據(jù)我國行政區(qū)劃，規(guī)劃分為全國、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市（地）、縣（市）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級，即五個層次。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃是下級規(guī)劃的依據(jù)，并指導(dǎo)下一級規(guī)劃，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實(shí)。土地利用總體規(guī)劃的成果包括規(guī)劃文件、規(guī)劃圖件及相應(yīng)的附件。土地利用總體規(guī)劃實(shí)行分級審批制度按照實(shí)施條例第八條規(guī)定：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。根據(jù)實(shí)施條例第八條規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，由各該市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。上述規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，由有關(guān)人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關(guān)部門編制，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府編制，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。實(shí)施條例第十二條表述了修改土地利用總體規(guī)劃由原編制機(jī)關(guān)根據(jù)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)文件修改。修改后的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。這里面的修改要符合下面七個條件，不是想改就改的，七個條件分別是：國務(wù)院和省政府已批準(zhǔn)行政區(qū)劃調(diào)整的；比如國家決定確定遼寧沈陽為直轄市，錦州為遼寧省省會，我說的是比方，那么土地規(guī)劃自然要隨著修改。國家和重大能源、交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施及國家軍事設(shè)施建設(shè)項目用地涉及基本農(nóng)田的；占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地指標(biāo)變化。所以規(guī)劃要修改。國防、交通、水利、能源、通訊、環(huán)保、城市和省級中心鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)副產(chǎn)品出口加工、重大外商投資建設(shè)項目用地不涉及基本農(nóng)田，但未納入土地利用總體規(guī)劃的，這一項屬于政策方面的修改，本來項目沒列入規(guī)劃，但是為了實(shí)際需要，所以在不涉及基本農(nóng)田的情況下可以修改，涉及的話還需要經(jīng)有權(quán)政府批準(zhǔn)；建設(shè)項目已列入土地利用總體規(guī)劃、規(guī)劃指標(biāo)已預(yù)留，但由于選址未確定、沒有落實(shí)到土地利用總體規(guī)劃圖上或已落實(shí)到土地利用總體規(guī)劃圖但實(shí)際位置需作調(diào)整的；例如說已經(jīng)確定在朝陽河?xùn)|建市政府大樓，列入規(guī)劃了，但是具體建在哪，實(shí)際選址沒確定，只是有個規(guī)劃，到后來有了新的位置了，這個規(guī)劃當(dāng)然要進(jìn)行修改。建設(shè)項目符合規(guī)劃建設(shè)占用耕地機(jī)動指標(biāo)條件的；關(guān)于這個耕地機(jī)動指標(biāo)，我們國家實(shí)行占用耕地指標(biāo)總量控制和占一補(bǔ)一的政策，目前政府用的耕地占用指標(biāo)都是上級政府所分解下來的。以江西省為例，國家規(guī)定江西省在1997—2010年的非農(nóng)建設(shè)占用耕地指標(biāo)是48000公頃，而江西省則依據(jù)歷年各地市非農(nóng)建設(shè)占用耕地情況，將這些指標(biāo)分解到十一個地市，并留有部分機(jī)動指標(biāo)來滿足省重點(diǎn)項目