【文章內(nèi)容簡介】 章 業(yè)主大會成立第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：（一）依法登記取得房屋所有權的人；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務。第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：（一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理；（二）對共同管理的有關事項提出建議；（三）對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權；（四）在物業(yè)管理活動中，享有選舉權和被選舉權；（五）對物業(yè)管理活動享有知情權、監(jiān)督權；（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務合同的履行；（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（九）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況具有知情權和監(jiān)督權。（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權利。第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關規(guī)定；（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，并承擔相應的責任；（四）履行物業(yè)服務合同約定的義務；（五）按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費用和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總人數(shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。占總人數(shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到成立業(yè)主大會申請之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會會議籌備組組長，組織建設單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組組長在籌備組中沒有表決權。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。本市鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識和服務能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。第十二條 籌備組組長應當履行以下職責：（一）召集和主持籌備組會議；（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；（三）簽發(fā)籌備組公告；（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設單位提供的相關資料退回建設單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時保管；（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責?；I備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，經(jīng)籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指定。第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間?；I備組中有表決權的成員人數(shù)應為單數(shù)，每人享有一票表決權，其中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權成員人數(shù)的三分之二。第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。第十五條 建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關數(shù)據(jù)信息應更新至籌備組成立之日?；I備組應當對業(yè)主資料保密，不得將本項相關資料用于與籌備無關的活動。（二）根據(jù)本市有關規(guī)定已將相關信息錄入公共決策平臺；（三）承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用義務的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。相關費用可先由業(yè)主墊付。第十六條 籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權數(shù)；（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。上述事項公示時間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應當參考業(yè)主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組應當將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關的社區(qū)居民委員會，公告期不少于15日。第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，首次業(yè)主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業(yè)服務合同并確定物業(yè)管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業(yè)主大會的成立和備案。第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項依法作出約定：（一）物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)管理方式；（三）業(yè)主共同管理的權利和責任；（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配；（五）物業(yè)的使用、維護和管理；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應急預案；（七）違約責任；（八）爭議解決方式；（九）其他應當依法約定的事項。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定以下事項：（一）業(yè)主大會會議種類；（二）業(yè)主大會會議召開的形式、程序；（三）業(yè)主大會議事和表決方式；（四）關于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會解散的規(guī)定；（五）業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補及補充辦法；（六）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會等執(zhí)行機構經(jīng)費的籌集以及、使用和管理制度；（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會設置的財務、秘書等專職人員的聘任程序以及職責；（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案等管理制度等。第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務費用和其他應當分攤的費用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權利的限制不免除其應承擔的義務。第二十一條 業(yè)主的表決權按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主的人數(shù)表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。按照規(guī)劃建設的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權。第二十二條 籌備組應當遵守以下工作原則：（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；（二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組中具有表決權的過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；（五）籌備組應當自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業(yè)主委員會。因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。第二十三條 籌備組應當自首次業(yè)主大會會議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員選舉事項全部通過的，業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；（二）業(yè)主大會決議；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主委員會委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第二十五條 業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會印章。第二十六條 本市試行業(yè)主大會登記制度。業(yè)主大會成立并完成業(yè)主委員會備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會登記，業(yè)主委員會憑業(yè)主大會登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會印章。第三章 業(yè)主大會活動第二十七條 業(yè)主大會是物業(yè)管理權利和管理責任主體，履行以下職責：（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；（五）籌集、管理和使用專項維修資金；（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；（七）申請改建、重建建筑物及附屬設施；（八）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；（十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。決定第（五）項事項，應當經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應當經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十八條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。業(yè)主大會表決時，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行。第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。第三十條 業(yè)主大會會議提議事項應當符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主委員會應當自提議確定之日起，將業(yè)主大會擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關的社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質詢。擬表決事項經(jīng)修改后應重新公告，公告期間不少于15日。公告期滿后，業(yè)主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。第三十一條 業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應當按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務