【文章內(nèi)容簡介】 不夠充分。權(quán)益法：受資方接受投資后獲取利潤，不論是否分配現(xiàn)金股利，投資方均按照持股份額確認(rèn)投資收益，同時確認(rèn)長期股權(quán)投資金額的增加。在受資方分配現(xiàn)金股利時則視同投資收回，相應(yīng)沖減長期股權(quán)投資金額。由于受資方不可能分配全部凈利潤，因此權(quán)益法確認(rèn)的投資收益通常會大于對應(yīng)的現(xiàn)金流量，甚至出現(xiàn)沒有現(xiàn)金流量的投資收益。該法對受資方盈虧狀況予以了充分披露，但容易導(dǎo)致利潤與現(xiàn)金流的脫節(jié)，容易引發(fā)投資收益和長期股權(quán)投資中不能利用的“泡沫”成分，值得關(guān)注。投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。是一種經(jīng)營性活動。主要包括：出租建筑及土地使用權(quán)而取得的使用費收入，即房地產(chǎn)租金；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓，賺取增值收益。固定資產(chǎn)：是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個會計的有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)：是指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)的非貨幣性長期資產(chǎn)。資本結(jié)構(gòu)：是指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例。流動負(fù)債：是指將在1年（含1年）或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其它暫收應(yīng)付款項、預(yù)提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。非流動負(fù)債：是指償還期在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期以上的債務(wù)。主要項目有長期借款和應(yīng)付債券。所有者權(quán)益：是指企業(yè)投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，即資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。包括實收資本（或股本）、資本公積、盈余公積和未分配利潤。會計利潤：是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果。利潤包括收入減去費用后的凈額、直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失等。會計利潤也就是賬面利潤，是公司在損益表中披露的利潤。應(yīng)納稅所得額：是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入準(zhǔn)予扣除項目允許彌補(bǔ)的以前虧損。應(yīng)納稅所得額的正確計算直接關(guān)系到國家財政收入和企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并且同成本、費用核算關(guān)系密切。永久性差異：在某一會計期間，會計利潤與應(yīng)納稅所得額之間由于計算口徑不同而形成的差異，這種差異在本期產(chǎn)生，在以后各期將無法消除。暫時性差異：指資產(chǎn)或負(fù)債的賬面價值與其計稅基礎(chǔ)之間的差額。此外，未作為資產(chǎn)和負(fù)債確認(rèn)的項目，按照稅法規(guī)定可以確定其計稅基礎(chǔ)的，該計稅基礎(chǔ)與其賬面價值之間的差額也屬暫時性差異。根據(jù)暫時性差異對未來期間應(yīng)稅金額影響不同，分為應(yīng)納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異?；蛴胸?fù)債：債務(wù)金額的多少、債權(quán)人以及付款日期的確定均取決于未來不確定事項的發(fā)生情況。只是一種潛在的債務(wù)，并不是企業(yè)目前真正的負(fù)債。其不確定性使其難以在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，但需要在報表附注中進(jìn)行披露。資本公積：包括企業(yè)受到的投資者超出其在企業(yè)注冊資本或股本中所占份額的投資（即資本或股本溢價），以及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失等其他資本公積。盈余公積：是從凈利潤中提取的、具有特定用途的資金：，按稅后利潤的10%提?。ǚ枪局破髽I(yè)也可按超出10%的比例提取），在此項公積已達(dá)注冊資本的50%時企業(yè)可不再提?。?，按股東會決議提取。其他綜合收益：是指企業(yè)根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定未在損益中確認(rèn)的各項利得和損失扣除所得稅影響后的凈額。包括：可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的利得或損失金額；按照權(quán)益法核算的在被投資單位其他綜合收益中所享有的份額；現(xiàn)金流量套期工具產(chǎn)生的利得或損失金額；外幣財務(wù)報表折算差額；等。這些因素可以幫助投資者了解企業(yè)全面受益的狀況。核心利潤：是企業(yè)自身核心業(yè)務(wù)創(chuàng)造的利潤，是企業(yè)盈利能力的主要保障，分析其形成過程有助于對企業(yè)利潤的質(zhì)量作出準(zhǔn)確判斷，核心利潤是指營業(yè)收入減營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、資產(chǎn)減值損失以及公允價值變動凈損益后的差額，即營業(yè)利潤減去投資凈收益的差額。資產(chǎn)減值損失：是指因資產(chǎn)的賬面價值高于其可收回金額而造成的損失。包括：應(yīng)收賬款計提的壞賬損失、存貨的跌價損失、固定資產(chǎn)的減值損失、長期投資等資產(chǎn)的減值損失。公允價值變動損益：是指企業(yè)以各種資產(chǎn)，如投資性房地產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣交換、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失。即公允價值與賬面價值之間的差額。該項目反映了資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動而產(chǎn)生的損益。利潤質(zhì)量：是指企業(yè)利潤的形成過程以及利潤結(jié)果的合規(guī)性、效益性及公允性。投資收益：是對外投資所取得的利潤、股利和債券利息等收入減去投資損失后的凈收益。包括：；；；?，F(xiàn)金等價物：是指企業(yè)持有的期限短（一般指從購買日起三個月內(nèi)到期）、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。合并報表：以整個企業(yè)集團(tuán)為單位，以組成企業(yè)集團(tuán)的母公司和 子公司的個別財務(wù)報表為基礎(chǔ)，在抵消了個別財務(wù)報表中集團(tuán)內(nèi)部交易和重復(fù)項目的金額后編制的、體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)整體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的財務(wù)報表。區(qū)別于匯總報表：報表涉及的企業(yè)范圍不同：行政隸屬，控制關(guān)系；報表數(shù)據(jù)形成的方法不同。合并范圍：指納入合并會計報表編報的子公司的范圍，主要是為了明確哪些子公司應(yīng)包括在合并會計報表的編制范圍內(nèi)，哪些子公司應(yīng)被排除在合并會計報表的編報范圍之外；納入合并范圍的標(biāo)準(zhǔn)：以控制為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定；母公司直接或間接擁有被投資單位半數(shù)以上的表決權(quán)，表明母公司能夠控制被投資單位，則應(yīng)當(dāng)將該其納入合并范圍。購買法：亦稱購受法，企業(yè)合并業(yè)務(wù)會計處理方法之一。把購買企業(yè)獲取被并企業(yè)凈資產(chǎn)的行為視為資產(chǎn)交易行為，即將企業(yè)合并視為購買企業(yè)以一定的價款購進(jìn)被并企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、存貨等資產(chǎn)項目，同時承擔(dān)該企業(yè)的所有負(fù)債的行為，從而按合并時的公允價值計量被并企業(yè)的凈資產(chǎn)，將投資成本（購買價格）超過凈資產(chǎn)公允價值的差額確認(rèn)為商譽(yù)的會計方法。特點：、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)對按照公允價值計量，公允價值與其賬面價值的差額計入當(dāng)期損益；，母公司編制購買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表時按取得的被購買方各項可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的公允價值合并；（被復(fù)核后）份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)，日后要定期對商譽(yù)進(jìn)行減值測試，計提減值準(zhǔn)備；；，這就制止了子公司在收購前的利潤向它自己的股東支付股利。權(quán)益集合法：將企業(yè)合并視為兩家或兩家以上的企業(yè)，通過股票的交換，使股權(quán)融為一體，實現(xiàn)雙方股份集中的企業(yè)合并會計核算的方法。特點：；，母公司編制合并日的合并資產(chǎn)負(fù)債表時按賬面價值計量合并方與被合并方的各項資產(chǎn)、負(fù)債（會計方法統(tǒng)一），合并方取得的凈資產(chǎn)賬面價值與支付的合并對價賬面價值（或發(fā)行股份面值總額）的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益；，自然也就沒有后期的商譽(yù)攤銷問題；，就如同企業(yè)一直在聯(lián)合經(jīng)營，即合并利潤表應(yīng)當(dāng)包括參與合并各方合并前發(fā)生的收入、費用和利潤，這樣母公司可能會分配子公司合并前的利潤。當(dāng)控股母公司持有其子公司非100%股權(quán)時，在合并財務(wù)報表編制中出現(xiàn)了是否合并及如何合并子公司中少數(shù)股權(quán)（少數(shù)股東權(quán)益）的問題：所有權(quán)理論：主張采用比例法合并，認(rèn)為母公司只收購了控制性股權(quán)部分，因此只需要合并母公司購買所有權(quán)部分的資產(chǎn)和負(fù)債，少數(shù)股東對應(yīng)的部分不予合并。母公司理論：認(rèn)為母公司雖然沒有100%地持有子公司的股權(quán)，但因為獲得了控制權(quán)，實質(zhì)上已經(jīng)達(dá)到了控制子公司整體資源的目的，因此少數(shù)股權(quán)擁有的那部分資產(chǎn)和負(fù)債也應(yīng)該合并起來。但因為母公司并沒有實質(zhì)收購少數(shù)股權(quán)，為此母公司理論認(rèn)為少數(shù)股權(quán)應(yīng)該按其賬面價值合并。實體理論：認(rèn)為子公司是一個獨立的經(jīng)營實體，在合并報表中一個實體的計量屬性不能出現(xiàn)兩種：母公司控股部分采用公允價值計量，少數(shù)股東部分使用賬面價值。認(rèn)為少數(shù)股東應(yīng)采用公允價值合并。至于是否為少數(shù)股東確認(rèn)商譽(yù)：一是完全商譽(yù)觀，認(rèn)為應(yīng)該確認(rèn)子公司的全部商譽(yù)（即也為少數(shù)股權(quán)確認(rèn)商譽(yù)），這樣便于母公司從合并報表中了解收購少數(shù)股權(quán)將付出的代價；二是部分商譽(yù)觀，即只確認(rèn)母公司收購的部分商譽(yù)，少數(shù)股權(quán)享有的商譽(yù)因本身沒有被收購而較難量化，如要量化可能要花費更多的代價，這種方法也稱修正實體法。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性1．大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。參照《企業(yè)會計制度》關(guān)于收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下四項具體條件：①工程已經(jīng)竣工并驗收合格；②具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；③履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認(rèn)，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。2．開發(fā)成本賬實不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實，音響消費者進(jìn)行企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)30％～50％，時間長達(dá)數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。3．期間費用計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法應(yīng)先根據(jù)真實性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進(jìn)行常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。1．根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，