【文章內(nèi)容簡介】 交建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件（計(jì)委）、地形圖（6）、土地使用權(quán)出讓合同及附圖（實(shí)際在本證之后辦理）、其他文件圖紙。（15）建設(shè)用地申請向房地局提交建設(shè)用地申請表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件、選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)的總平面圖、出讓地塊勘測定界技術(shù)報(bào)告及附圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人代表身份證復(fù)印件等。獲批準(zhǔn)后填“內(nèi)資六類項(xiàng)目用地申請表”（寶山），辦理土地出讓手續(xù)（獲政府批文、出讓合同），交納土地出讓金。（16）建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請向房地局提交建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表（領(lǐng)表）建設(shè)用地、建設(shè)用地批文及附圖、土地出讓合同、土地有償使用費(fèi)的繳費(fèi)憑證、項(xiàng)目總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證（可在本書之后辦理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工圖設(shè)計(jì)整個(gè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明確，總平面圖、綜合管線圖、地形圖上附建筑單體圖、單體平立剖、樁位圖、工程概算、人防圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖等要確定，并盡快出齊結(jié)構(gòu)、水、電施工圖。（18）施工計(jì)劃預(yù)審、申報(bào)向住宅局提交施工計(jì)劃預(yù)審表（領(lǐng)表）、施工計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)表（領(lǐng)表）、施工計(jì)劃申請書、批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)用地批文、計(jì)劃批文、配套費(fèi)交納憑證等。預(yù)申請表需經(jīng)街道蓋章（日后小區(qū)居委會管理）。（19）建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃局提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（領(lǐng)表）、計(jì)劃批準(zhǔn)文件（擴(kuò)初或可行性報(bào)告）、土地使用權(quán)屬證件或用地批準(zhǔn)書、地形圖（4）、總平面設(shè)計(jì)圖（4）、建筑施工（平立剖、目錄、分層面積表各2）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖、概預(yù)算書（可自編）、消防環(huán)保衛(wèi)生等有關(guān)部門審核意見單等。（20）施工圖審核施工圖紙需由由上海市規(guī)定的審圖公司審核通過，人防圖紙交人防部門審核。施工準(zhǔn)備階段（1）施工監(jiān)理、施工單位招標(biāo)程序與勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)基本相同，一般需公開招標(biāo)。（2）施工圖審核向?qū)張D公司提交圖紙（4套）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)?。?，獲審核意見。（3）工程質(zhì)量、安全報(bào)監(jiān) 住宅工程提交資料：上海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)表及上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書（領(lǐng)表）、工程質(zhì)量聯(lián)系單、見證單位及見證人員授權(quán)書、建筑工程施工人員人身意外傷害保險(xiǎn)投保單附件、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、施工及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級證明、建設(shè)項(xiàng)目施工登記卡、建設(shè)單位IC卡、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工及監(jiān)理合同、施工圖審核意見。人防工程提交資料：上海市人防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)表（領(lǐng)表）、人防立項(xiàng)批復(fù)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工中標(biāo)通知書及合同、人防圖紙審核意見、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、施工平面圖、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理施工單位有關(guān)資料等、建設(shè)工程質(zhì)量人員從業(yè)資格審查表、見證單位及見證人員授權(quán)書、上海市人防建設(shè)工程技術(shù)檔案立項(xiàng)登記表、保險(xiǎn)等。（4）三通一平水、電、進(jìn)場道路接通，場地平整。該項(xiàng)可包含在土地費(fèi)用中，三通為紅線外的大市政配套，紅線內(nèi)的臨水、臨電開發(fā)商負(fù)擔(dān)，場地平整主要涉及到拆遷的處理情況。（5）試樁、預(yù)制樁（或買樁）通過試樁（靜載荷試驗(yàn)），確定樁基的豎向極限承載力，從而對工程的地質(zhì)條件、設(shè)計(jì)要求、施工質(zhì)量等進(jìn)行檢驗(yàn)與復(fù)核，并為優(yōu)化設(shè)計(jì)提供依據(jù)。試樁數(shù)量不宜少于總樁數(shù)的1%，且不少于3根（總數(shù)50以內(nèi)，不少于2根），試樁的選擇應(yīng)具有代表性，模擬實(shí)際荷載情況。從成樁到開始試驗(yàn)的間歇時(shí)間預(yù)制樁7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注樁達(dá)設(shè)計(jì)強(qiáng)度（宜28天）。試樁加荷方法有重物加荷法（目前較少采用）、錨樁千斤頂加荷法（費(fèi)用較高但較安全，目前較普遍）、重物千斤頂加荷法（前兩種綜合）。根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果繪出荷載和沉降量關(guān)系曲線圖、沉降量和時(shí)間對數(shù)曲線圖來確定單樁時(shí)間承載力?？衫脤?shí)際工程樁作為試樁及相應(yīng)的錨樁，然后接樁以節(jié)省費(fèi)用。買成樁的費(fèi)用比預(yù)制樁要高。（6）施工許可證向市建委有關(guān)部門提交建設(shè)工程施工許可證申請表（領(lǐng)表）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、資金入帳憑證、三通一平證明（可自己提供）、建設(shè)工程承發(fā)包合同幅本及廉潔協(xié)議、監(jiān)理合同、質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)所需要的資料、項(xiàng)目施工登記卡、勘察設(shè)計(jì)施工中標(biāo)通知書、住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件申請審核意見通知單、審圖通過證書等。（7）復(fù)驗(yàn)灰線向規(guī)劃局提交復(fù)驗(yàn)灰線申請單（領(lǐng)表）并現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)。（8）檔案準(zhǔn)備向規(guī)劃局城建檔案管理中心咨詢（或委托）檔案的制作。（9）物業(yè)管理前期介入從小區(qū)物業(yè)管理的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。（10）營銷介入從小區(qū)營銷的角度考慮設(shè)計(jì)調(diào)整及施工工藝。（11）開工籌劃開工典禮及廣告宣傳。施工、預(yù)售階段預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)：多層結(jié)構(gòu)封頂，高層主體完成2/3。向房地局申請預(yù)售需提交的資料：上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售申請、審核表（領(lǐng)表）、預(yù)售申請書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、立項(xiàng)及計(jì)劃批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)文件（附圖）、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（項(xiàng)目表、附圖）、建設(shè)工程施工許可證、項(xiàng)目施工登記卡、土地出讓批準(zhǔn)文件合同及土地出讓金交款憑證、房地產(chǎn)權(quán)證（土地）、新開工審核意見通知單、工程承包合同、水電煤配套文件、項(xiàng)目竣工日期確認(rèn)單（住宅局）、價(jià)格構(gòu)成表（領(lǐng)表）、商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議及證明、售房方案及預(yù)售商品房清單、預(yù)售單體工程進(jìn)度鑒證報(bào)告（房地局交易中心）、分層平面圖及建筑面積明細(xì)表（含暫測面積測繪成果報(bào)告）、總平面圖（在預(yù)售房屋上加蓋公司圖章）、預(yù)售商品房樓盤表（注明建筑面積）、前期物業(yè)管理合同及維修基金確認(rèn)單、地名使用批準(zhǔn)書及派出所確定的門牌號。（新增計(jì)委散墻辦墻體材料審核單）辦理房地產(chǎn)權(quán)證（土地）向房地局交易中心提交的資料：上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記法人代表身份證明書（領(lǐng)書）、上海市房地產(chǎn)登記委托書（領(lǐng)書）、界址確認(rèn)書（領(lǐng)書、無相鄰單位不需）、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件、用地批文及附圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書（原件）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、計(jì)委批文、土地測量報(bào)告（原件）、土地出讓合同（原件）、土地出讓契稅單（貼花原件）、土地出讓金發(fā)票復(fù)印件、地籍圖2份。竣工驗(yàn)收交付使用階段（1）土建工程初驗(yàn)施工單位組織（2）配套工程驗(yàn)收 開發(fā)商組織（3）規(guī)劃驗(yàn)收l 灰線驗(yàn)收l 向市測繪院提交《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測繪單》、總平圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及核準(zhǔn)圖紙（復(fù)印）、分層平面圖、南立面圖、地形圖圖號；市測繪院現(xiàn)場勘測土地面積并出具測繪報(bào)告及附圖（在地形圖上加上新建的房屋）l 規(guī)劃合格證明（4）環(huán)保驗(yàn)收環(huán)保局出具環(huán)保測試報(bào)告及竣工驗(yàn)收單（5）消防驗(yàn)收公安分局防火監(jiān)督處出具消防驗(yàn)收意見（6）質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收 l 驗(yàn)收申請條件竣工通知單、施工質(zhì)量保證書、工程費(fèi)用報(bào)告、設(shè)計(jì)評定報(bào)告、勘察評定報(bào)告、施工評定報(bào)告、監(jiān)理評定報(bào)告 l 竣工驗(yàn)收備案文件竣工驗(yàn)收報(bào)告及備案表（領(lǐng)表）、工程施工許可證、施工圖審圖意見、單位工程質(zhì)量驗(yàn)收文件（工程質(zhì)量竣工報(bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告、質(zhì)量評估報(bào)告，由施工單位準(zhǔn)備）、建設(shè)工程質(zhì)量檢測報(bào)告和功能試驗(yàn)資料（施工單位準(zhǔn)備）、規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的證明文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、其他文件等。此外還有：建設(shè)單位驗(yàn)收組長的法人代表委托書，必備規(guī)劃、環(huán)保、消防驗(yàn)收合格報(bào)告，此外還有環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政出入口驗(yàn)收合格報(bào)告，安裝工程（電梯）經(jīng)安裝質(zhì)監(jiān)分站驗(yàn)收合格、每幢樓的質(zhì)量保證書及交付使用說明書、現(xiàn)場驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)人員的報(bào)告 l 質(zhì)監(jiān)站沉降觀測 l 質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場驗(yàn)收l 根據(jù)結(jié)算（或決算）補(bǔ)齊質(zhì)監(jiān)費(fèi) l 竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工驗(yàn)收備案表蓋章（7）辦理交付使用許可證l 住宅局辦理，準(zhǔn)備資料有：上海市新建住宅配套實(shí)施交付使用申請表、投資計(jì)劃批復(fù)、施工計(jì)劃批復(fù)、配套計(jì)劃批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可及項(xiàng)目表、經(jīng)規(guī)劃部門審批的總平面藍(lán)圖（原件核對）、市住宅局統(tǒng)一印制的供電證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的供水證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的煤氣證明（原件）、市住宅局統(tǒng)一印制的通信證明（原件）、雨污水排放證明、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（原件核對）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告（原件核對）、上海市新建住宅配套費(fèi)證明或包干批復(fù)、房屋面積測估表、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道社區(qū)接管證明（原件）、公安門牌號證明、技防辦證明、住宅質(zhì)量保證書及交付使用說明書、電梯安全檢測證明及消防證明。l 住宅局現(xiàn)場檢查（8）辦理房地產(chǎn)權(quán)證房屋部分（大產(chǎn)證）交易中心辦理l 初始登記建筑面積用地面積核定提交資料有：核定表（領(lǐng)表）、土地使用權(quán)屬證明復(fù)印件（土地證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書或建設(shè)用地規(guī)劃許可證）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（含項(xiàng)目表、審照總平圖）、土地及房屋測繪報(bào)告復(fù)印件（新測）、地籍圖（根據(jù)測繪院測繪報(bào)告附圖更改原地籍圖并加上房屋）、商品房計(jì)劃（投資、施工、配套）、土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印）、房屋維修基金發(fā)票（復(fù)印件）。l 辦證提交的資料有：申請書、委托書（原件）、法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證明、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)?。⒎ㄈ舜斫?jīng)辦人身份證（復(fù)?。⒂?jì)委批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖項(xiàng)目表（原件）、房產(chǎn)測量報(bào)告書（原件）、單位質(zhì)量綜合評定表或質(zhì)量核定證明書、房屋交付使用證明（原件）、門牌編號、房屋維修基金發(fā)票（原件）、地籍圖（根據(jù)測繪院測繪報(bào)告附圖更改原地籍圖并加上房屋）二套。同時(shí)應(yīng)提交已辦好的房地產(chǎn)權(quán)證土地部分。二、配套工作的特點(diǎn)（1）兩條主線l 一是設(shè)計(jì)方案不斷調(diào)整完善。從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè)設(shè)計(jì)過程經(jīng)歷了創(chuàng)意、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)變更等各個(gè)階段，它是其他各項(xiàng)工作展開的前提，又要根據(jù)其他各項(xiàng)工作的要求不斷調(diào)整完善。l 二是各類證照的辦理。前期配套工作的落腳點(diǎn)就是各類證照齊全、經(jīng)營合法。整個(gè)項(xiàng)目從頭至尾要辦理的主要審批、證照包括：立項(xiàng)批復(fù)、選址意見書、可行性研究報(bào)告批復(fù)、擴(kuò)初批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、配套及新開工計(jì)劃批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、交付使用許可證、房地產(chǎn)權(quán)證等。l 這兩條主線相互交織、相互影響，設(shè)計(jì)的成熟度要滿足各類證照的辦理，而辦理各類證照的過程又不斷促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)一步深化完善。（2）環(huán)節(jié)眾多，計(jì)劃先行粗略統(tǒng)計(jì)，前期配套工作需接觸的單位、部門在40家以上，各個(gè)單位和部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目均有不同的要求或提供不同的服務(wù)，因此有必要了解各個(gè)單位和部門的職能，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)度，未雨綢繆。（3）廣交朋友是前期配套工作的推進(jìn)劑積極與各個(gè)單位和部門的有關(guān)人員協(xié)調(diào)關(guān)系，廣交朋友，可以迅捷地辦妥各項(xiàng)手續(xù)，甚至先上船后補(bǔ)票。（4）成本控制有較大余地各個(gè)單位和部門收取的費(fèi)用有部分是有調(diào)整余地的，比如規(guī)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)費(fèi)率的選??；相關(guān)設(shè)施的減免；回避實(shí)際建筑面積；利用相關(guān)政策減免補(bǔ)償費(fèi)、增容費(fèi)等。做好上述工作的關(guān)鍵應(yīng)是要做好協(xié)商和調(diào)查工作。（5）特別需要細(xì)心和耐心（6）重大事項(xiàng)需上級領(lǐng)導(dǎo)支持三、配套工作應(yīng)避免出現(xiàn)的問題（1）各項(xiàng)調(diào)查工作不深入，信息不準(zhǔn)確，影響決策；（2）設(shè)計(jì)與辦理證照未能協(xié)調(diào)一致，影響整體工作進(jìn)度；（3）審核、征詢意見反饋不及時(shí)，影響設(shè)計(jì)工作；（4）審圖不細(xì)或提供資料不全，造成工作重復(fù)；（5）預(yù)見性不夠，計(jì)劃不周，造成時(shí)間緊迫，工作難度加大；（6）相關(guān)政策、規(guī)范、環(huán)節(jié)不熟悉，多走冤枉路；（7）只圖辦事順利，不求費(fèi)用、成本控制；（8）責(zé)任心不夠，小錯(cuò)不斷；（9）工作態(tài)度不熱情，社交面不廣或協(xié)調(diào)力度不夠，容易碰釘子。（10）不求上進(jìn)或精益求精，只圖交差了事。第四篇：開發(fā)部前期報(bào)建及配套工作管理制度1714469122開發(fā)部前期報(bào)建及配套工作人員管理制度第一節(jié)開發(fā)部前期報(bào)建及配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。第二節(jié)了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi)，地塊平整情況，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。第三節(jié)以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度，從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。第四節(jié)所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料，一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料保管部門，做好交接記錄工作。第五節(jié)配套工作進(jìn)行中，涉及費(fèi)用支出的，填寫支票申請單，由分管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理同意后領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)交財(cái)務(wù)部。第六節(jié) 工作中及時(shí)與主管領(lǐng)導(dǎo)溝通。第七節(jié)公共關(guān)系、人脈資源的建立與維護(hù)，主要針對與房地產(chǎn)相關(guān)的政府職能部分的工作聯(lián)系，與職能部們建立良好的互動關(guān)系，辦理相關(guān)手續(xù)工作，建立良好的社會關(guān)系。第八節(jié)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃。第二章開發(fā)部前期報(bào)建及配套工作職責(zé)第九節(jié)辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。第十節(jié)辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。第十一節(jié)辦理道路、綠化、環(huán)評、能評、人防、防雷等相關(guān)手續(xù)。第十二節(jié)辦理申請《預(yù)銷售許可證》的全部手續(xù)工作。第十三節(jié)協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》。第三章工作內(nèi)容第五篇：房地產(chǎn)前期開發(fā)工作內(nèi)容房地產(chǎn)前期開發(fā)工作內(nèi)容主要辦理前期手續(xù)及協(xié)調(diào)政府部門有: 北京市規(guī)劃委員會。北京市發(fā)改委。北京市國土局。北京市水務(wù)局。北京市自來水集團(tuán)。北京市燃?xì)饧瘓F(tuán)。北京市熱力集團(tuán)。、協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行土地決策，負(fù)責(zé)獲取土地的各項(xiàng)工作；（1）負(fù)責(zé)土地出（轉(zhuǎn)）讓協(xié)議談判，進(jìn)行土地招、拍、掛工作；（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的用地管理，土地評估、測量、辦理土地使用手續(xù)及產(chǎn)權(quán)；（3）負(fù)責(zé)組織律師起草征地相關(guān)協(xié)議及財(cái)務(wù)部交納所征土地的補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)。協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行拆遷決策，執(zhí)行拆遷的相關(guān)工作；（1）負(fù)責(zé)拆遷方案的制定，談判及監(jiān)督執(zhí)行；（2）負(fù)責(zé)進(jìn)行拆遷評估，辦理拆遷的相關(guān)手續(xù)；（3）配合項(xiàng)目部協(xié)調(diào)外部關(guān)系，完成現(xiàn)場的相關(guān)工作；（4）負(fù)責(zé)組織律師起草拆遷協(xié)議，財(cái)務(wù)部交納拆遷補(bǔ)償費(fèi)及項(xiàng)目部的工作執(zhí)行。協(xié)助執(zhí)行總裁進(jìn)行項(xiàng)目的企劃并執(zhí)行、推進(jìn)相關(guān)工作；（1）配合總裁進(jìn)行新項(xiàng)目的論證；（2）協(xié)同企劃公司、總工辦、成本控制部做項(xiàng)目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析報(bào)告，財(cái)務(wù)制作資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等報(bào)表。負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)的辦理；（