【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)因素主要與房屋價(jià)值、老人年齡等因素相關(guān)，但房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一件難事，并且房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)亦是保險(xiǎn)公司謹(jǐn)慎邁步的重要原因之一?！?由于保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”中，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，所以為防止房?jī)r(jià)下跌造成的損失，通常美國(guó)的保險(xiǎn)公司會(huì)采用再保險(xiǎn)機(jī)制，而有分析認(rèn)為，等國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”形成一定規(guī)模后，才會(huì)隨之形成再保險(xiǎn)機(jī)制。，據(jù)保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢(shì)?！耙环矫妫ｋU(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。這就是銀行版”以房養(yǎng)老“與保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老“的兩大區(qū)別：承擔(dān)的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不同。相較保險(xiǎn)公司，國(guó)內(nèi)銀行推出的”反按揭“多為定期產(chǎn)品，規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能”養(yǎng)老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無法償還的情況下會(huì)徹底失去房屋的所有權(quán)?！弊鳛橐痪€城市，北京、上海和廣州的保險(xiǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，且房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)較小?！霸撊耸糠Q。現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)；配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段39。以房養(yǎng)老39。與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出?！睆埡陚?qiáng)調(diào)。以上六點(diǎn)基本涵蓋了當(dāng)下所有討論的關(guān)于“以房養(yǎng)老”推行面臨的障礙。保監(jiān)會(huì)對(duì)此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產(chǎn)品，投保人在辦理“以房養(yǎng)老”期間，無論房子升值還是貶值，保險(xiǎn)公司都必須告知這種變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取的影響。非主流“養(yǎng)老”面向小眾市場(chǎng)一直以來，“以房養(yǎng)老”都存在一個(gè)非常大的抗議聲，就是認(rèn)為是政府借助此類產(chǎn)品在推卸養(yǎng)老責(zé)任。事實(shí)上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國(guó)家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。即使國(guó)外擁有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，也并非主流，只是社會(huì)養(yǎng)老保障體系之外的補(bǔ)充形式。獨(dú)家：以房養(yǎng)老，國(guó)外怎么搞？核心提示： 美國(guó)“以房養(yǎng)老”計(jì)劃初衷是解決老年人空有住房卻沒能力改善退休生活的問題。該項(xiàng)目最大特色是政府主導(dǎo)。記者了解到，美國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度三種，第一是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計(jì)劃，最著名的是企業(yè)和個(gè)人共同出資的401K退休金計(jì)劃，平均替代率也在40%；第三則是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。不分男女和職業(yè)，只要到了65歲，并累計(jì)交滿10年的社保稅，都可以領(lǐng)取養(yǎng)老金。美國(guó)：政府推動(dòng)降低門檻該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營(yíng)金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無需擔(dān)心無法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。加上開展這項(xiàng)計(jì)劃的金融機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)退休議員和好萊塢著名影星進(jìn)行大力宣傳，使這項(xiàng)活動(dòng)的知名度大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。這項(xiàng)計(jì)劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請(qǐng)門檻不高，申請(qǐng)者只要沒有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。申請(qǐng)者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)，并且以提出申請(qǐng)的夫婦中年紀(jì)較小一方的年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請(qǐng)者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。根據(jù)規(guī)定。貸款發(fā)放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國(guó)政府對(duì)它的用途沒有明確限制。當(dāng)事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。申請(qǐng)人在世期間享有對(duì)抵押住房的所有權(quán)，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。此外，在老人去世后，子女有權(quán)在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產(chǎn)權(quán)；但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，并且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。不過，由于申請(qǐng)者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項(xiàng)十分重要的投資決定，加上許多老人對(duì)這一模式并不了解，為避免在實(shí)際操作中出現(xiàn)問題，給申請(qǐng)人帶來不必要的困擾，HUD還規(guī)定，各商業(yè)機(jī)構(gòu)在與申請(qǐng)人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當(dāng)事人進(jìn)行面談的程序，由經(jīng)過培訓(xùn)的工作人員向申請(qǐng)人詳細(xì)介紹這項(xiàng)計(jì)劃的利弊，同時(shí)還要出具進(jìn)行面談的書面證明，才能進(jìn)入下一道程序。為最大程度保障當(dāng)事人的權(quán)益，聯(lián)邦政府還規(guī)定，即使簽訂了合同，當(dāng)事人也可以在三天內(nèi)取消合同。風(fēng)險(xiǎn)需防從發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險(xiǎn)和背書。但是，由于此類貸款周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國(guó)家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠?jī)翰豢糠俊比允侵髁饔^念 這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。但采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對(duì)這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，