【文章內(nèi)容簡介】 面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。第十二條 物業(yè)未交付使用的,或物業(yè)已交付使用,但業(yè)主管理委員會尚未成立的,由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。業(yè)主管理委員會已經(jīng)成立的,由業(yè)主管理委員會負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作,但法律、法規(guī)規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位在一定期限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的,從其規(guī)定。業(yè)主管理委員會組織招標(biāo)活動(dòng)的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會討論決定。招標(biāo)組織者享有下列權(quán)利:(一)編制招標(biāo)文件,組織招標(biāo)活動(dòng)；(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；(三)根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)、定標(biāo)辦法；(四)選定中標(biāo)人；(五)依法享有的其他權(quán)利。第十三條 招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),應(yīng)當(dāng)成立1招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)中應(yīng)有市、區(qū)主管部門的代表參加。招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)具體實(shí)施,審定標(biāo)底,提出評標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見。第十四條 招標(biāo)組織者制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正,并廣泛聽取業(yè)主及非業(yè)主使用人的意見。前款所稱招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況,包括占地面積、建筑面j積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設(shè)施專用基金和房]屋本體維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等；(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；(三)投標(biāo)書編制的方式及依據(jù)；(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；(五)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；(六)送達(dá)投標(biāo)書的地點(diǎn)及截止時(shí)間；(七)開標(biāo)、評標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；(八)其他需要說明的事項(xiàng)。第十五條 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)邀請招標(biāo)的形式。符合下列條件之一的,經(jīng)市主管部門批準(zhǔn)、可以采用議標(biāo)方式:(一)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；(二)外國政府、個(gè)人、國際金融機(jī)構(gòu)及港澳臺同胞贈(zèng)款建設(shè),并且明確要求采取議標(biāo)方式的。前款所稱議標(biāo),是指招標(biāo)組織者與二家以上(含二家)的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進(jìn)行協(xié)商,擇優(yōu)選定中標(biāo)人的招標(biāo)方式。招標(biāo)方式一經(jīng)確定,不得中途變更。第十六條 采用公開招標(biāo)方式的,招標(biāo)組織者應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通過報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標(biāo)公告,同時(shí)報(bào)市、區(qū)主管部門備案。采用邀請招標(biāo)方式的,招標(biāo)組織者應(yīng)向符合資質(zhì)要求的三家以上(含三家)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,同時(shí)報(bào)市、區(qū)主管部門備案。前款招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書應(yīng)包括下列內(nèi)容:(一)招標(biāo)組織者的名稱、地址；(二)擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；(三)投標(biāo)的地點(diǎn)和期限；(四)獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費(fèi)用等。第十七條 參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:(一)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；(二)管理服務(wù)人員配備方案；(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；(四)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；(五)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；(六)社區(qū)文化服務(wù)方案；(七)管理服務(wù)模式設(shè)想等。第十八條 受開發(fā)建設(shè)單位委托、對同一物業(yè)承擔(dān)過管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。前款物業(yè)管理企業(yè)有二家以上的,最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。第十九條物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不得弄虛作假,惡意串通,損害對方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十條 開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主管理委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同,并報(bào)區(qū)主管部門備案。委托管理合同由市主管部門會同市工商行政管理部門共同制訂示范文本。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在其接受委托的物業(yè)范圍內(nèi)設(shè)立管理處,并就下列事項(xiàng)提供專業(yè)化管理服務(wù),業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)給予配合:(一)房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護(hù)；(二)消防設(shè)施、電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場、單車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場地的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理；(三)協(xié)助有關(guān)部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序；(四)按照有關(guān)規(guī)定對車輛的行駛和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理；(五)環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護(hù)；(六)園林綠化地維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(七)法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對屬于業(yè)主和非業(yè)主使用人的特定財(cái)產(chǎn)提供保管服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)另行訂立保管合同,明確保管關(guān)系。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以通過公開招標(biāo)等方式聘請專營公司承擔(dān)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程維修等專項(xiàng)服務(wù),但不得將物業(yè)管理的整體責(zé)任以承包、租賃或其他方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。沒有國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的傭金以及法定稅費(fèi)構(gòu)成。物業(yè)管理企業(yè)的傭金不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計(jì)算:(一)管理處管理人員的工資、福利；(二)保潔消殺費(fèi)；(三)治安防范費(fèi)；(四)公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；（五)園林編也維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；(六)用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用；(七)公用部位水電費(fèi)；(八)電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；(九)中央空調(diào)費(fèi)。第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和委托管理合同的規(guī)定,遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平與社會承受能力相適應(yīng)的原則。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。市主管部門和市價(jià)格行政管理部門可以根據(jù)國家價(jià)格法的基本原則,結(jié)合特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),明確規(guī)定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收取管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及其服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提前公布。開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的,應(yīng)在物業(yè)銷售時(shí)即公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其服務(wù)項(xiàng)目；并承擔(dān)物業(yè)入住前的管理服務(wù)費(fèi)用。第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取項(xiàng)目或性質(zhì)相同的費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用。第二十八條 管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托管理舍同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,對屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房及其他公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地進(jìn)行經(jīng)營管理的,其收入應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的管理服務(wù),不得挪作他用。前款經(jīng)營性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下的管理服務(wù)費(fèi)用,不得擅自提取或挪作他用。第三十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),依照法律、法規(guī)規(guī)定設(shè)置有公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的用途使用,不得挪作他用。前款基金的收支帳目,應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)息及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行。對維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。第三十三條 業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴。市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。第五章 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會第三十四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是:(一)制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；(二)組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；(三)受理對會員的投訴,組織調(diào)查,并向有關(guān)部門提出處理意見；(四)向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求,維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；(五)調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；(六)協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動(dòng)；(七)辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。第三十五條 依法成立的物業(yè)管理企業(yè)和其他從事物業(yè)管理活動(dòng)的組織可以申請加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會,成為協(xié)會團(tuán)體會員。從事物業(yè)管理服務(wù)和理論研究工作的個(gè)人,可以申請加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會,。第三十六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員大會是協(xié)會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),理事會是會員大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會員大會和理事會的職權(quán)由章程規(guī)定。第三十七條 理事會理事由協(xié)會選舉產(chǎn)生。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。第六章 法律責(zé)任第三十八條 未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》,擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的,給予通報(bào)批評,并可處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定辦理《物業(yè)管理資質(zhì)證書》年審的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的,收回資質(zhì)證書,并可處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。第四十條 轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正,并給予通報(bào)批評；逾期不改正的,收回資質(zhì)證書,并處以違法經(jīng)營所得一倍以下罰款。第四十一條 違反本辦法規(guī)定,未采用招標(biāo)投標(biāo)方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)管理服務(wù)的