【文章內(nèi)容簡介】 中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。二、供給抬高價格從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發(fā)商的逐利行為。商人是“經(jīng)濟人”，總是以利潤最大化為第一目標(biāo)。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發(fā)商往往將不知名的雜費分攤?cè)敕績r等，這導(dǎo)致房價上漲。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導(dǎo)致房價居高不下的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴大土地供給。我國存在較為嚴重的開發(fā)商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發(fā)商欲通過囤積土地，進一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經(jīng)濟發(fā)展必將帶來一定的負面影響，給政府下調(diào)房價增加 了很大困難。再次，開發(fā)商的捂盤，推高樓價。開發(fā)商“囤盤現(xiàn)象”嚴重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導(dǎo)致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經(jīng)售罄，有的拿了商品房預(yù)售許可證仍不開賣，開發(fā)商要求市民先交誠意金認購，再等銷售通知等等。開發(fā)商人為的“捂盤不發(fā)售的行為”控制銷售節(jié)奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產(chǎn)市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發(fā)商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發(fā)商在進行商品房買賣時必然將地價作為成本轉(zhuǎn)嫁到普通消費者身上，使將來的房價大幅走高。三、經(jīng)濟過熱，投資性需求旺盛投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。首先、團體炒樓現(xiàn)象。團體炒樓的出現(xiàn)與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當(dāng)中，以溫州人的“溫州炒樓團”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團，近幾年集千億元資本，陸續(xù)投資北京、上海、南京、杭州、廣州、?？诘瘸鞘械姆康禺a(chǎn)。“溫州炒樓團”所到之處，房價應(yīng)聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產(chǎn)商也積極回應(yīng)，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當(dāng)?shù)氐耐顿Y商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設(shè)計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產(chǎn)商與投機人群強強聯(lián)合，房價何以下降?其次、中介的不誠實經(jīng)營。中介經(jīng)營不規(guī)范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費者的現(xiàn)象，存在以次充好欺騙消費者等現(xiàn)象。整個房地產(chǎn)行業(yè)中存在嚴重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標(biāo)價上漲。三、政治尋租非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導(dǎo)致高樓價。商品房的成本構(gòu)成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經(jīng)濟條件下，商品房開發(fā)中的地價和樓價的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發(fā)布的新聞與相關(guān)數(shù)據(jù)說明，全國的土地審批存在嚴重的“政治尋租”現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。“政績工程”——政府對地產(chǎn)的內(nèi)在推動力。某些地方官員將房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區(qū)“短視”的經(jīng)濟繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。四、金融政策“推波助瀾”1．購房優(yōu)惠銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機者的溫床。按照國家規(guī)定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發(fā)商。不少投機者巧用購房優(yōu)惠，加大了貨幣貸發(fā)放量，助長了房價上漲。2．投資優(yōu)惠金融機構(gòu)采取多渠道的融資方式降低投資風(fēng)險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產(chǎn)市場的成本比較低；其次，金融機構(gòu)推進房地產(chǎn)企業(yè)通過股票的方式上市融資，并允許發(fā)行企業(yè)債券等方式增加企業(yè)的資本積累；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資；銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉等等，投資優(yōu)惠導(dǎo)致房價快速上漲。3．外資注入國內(nèi)各地的房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，外資對房地產(chǎn)的投資也完全遵循投資市場的規(guī)則，即當(dāng)該地房地產(chǎn)的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導(dǎo)致對該地房地產(chǎn)需求上升，進一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產(chǎn)業(yè)，中國樓市成為了外資的追捧熱點。五、媒體的炒作除了政府和開發(fā)商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經(jīng)濟學(xué)家也起到了一定的推動作用。當(dāng)很多理性人士及國外機構(gòu)紛紛作出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫的預(yù)測時。但看看我們的報刊雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數(shù)據(jù)，還想這里才是中國經(jīng)濟騰飛的縮影?？戳说禺a(chǎn)廣告，你會認為中國人都中產(chǎn)了、都富豪了；中國的房產(chǎn)市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發(fā)商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計方式存在“先天不足”。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計由哥哥上城調(diào)隊從開發(fā)商那里而不是從市場采集，甚至是由開發(fā)商自行填報。當(dāng)房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報銷售價格。因為他們擔(dān)心房價的上漲會導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時，開發(fā)商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔(dān)心房價下跌會導(dǎo)致銷售者購房的意愿下降。這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)由權(quán)威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經(jīng)濟學(xué)家在中國為數(shù)不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上