【文章內(nèi)容簡介】 復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì).項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)背景音樂指導(dǎo).廣場音樂布置.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)營造和引導(dǎo)未來生活方式第三篇：房地產(chǎn)全程策劃方案全程策劃的建議建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：① 項(xiàng)目投資策劃 ② 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③ 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④ 項(xiàng)目形象策劃 ⑤ 項(xiàng)目推廣策劃 ⑥ 項(xiàng)目顧問、銷售代理 ⑦ 項(xiàng)目服務(wù)策劃 ⑧ 項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作階段第一章“某項(xiàng)目”投資策劃 第一節(jié) 項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié)一、1． 某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置地質(zhì)地貌狀況 土地面積及其紅線圖七通一平現(xiàn)狀 2． 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化景觀 自然景觀歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況 3． 地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4． 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù) 郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù)游樂休憩設(shè)施 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1． 2． 3． 4． 5． 6． 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異 萊西商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析三、土地SWOT分析 1． 2． 3． 4．四、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊的劣勢 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 項(xiàng)目市場地位1．類比競爭樓盤調(diào)研 2．項(xiàng)目定位：市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）功能定位建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目價(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念 商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 a選擇可類比項(xiàng)目b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 類比土地價(jià)值決定因素 a類比土地價(jià)值：地段資源差異 ※市政交通及直入交通的便利性的差異 ※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※單體戶型設(shè)計(jì) ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素※政策因素 2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 類比樓盤分析與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、項(xiàng)目定價(jià)模擬1． 均價(jià)的確定2． 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2．項(xiàng)目受期成本模擬成本模擬表及其說明3．項(xiàng)目收益部分模擬 銷售收入模擬 a銷售均價(jià)假設(shè) b銷售收入模擬表 利潤模擬及說明a模擬說明b利潤模擬表 敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功 2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議1．影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素 發(fā)展商操作水平因素自己投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 市場供求因素 上市時(shí)間要求2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā)步驟 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃 1． 項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地貌狀況2． 項(xiàng)目地塊情況分析 初步規(guī)劃及設(shè)想 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 3． 建筑空間布局總體平面規(guī)劃及其說明功能分區(qū)示意及說明 4． 道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置 c車輛分流情況說明d停車場布置 5． 綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì) 6． 公建與配套系統(tǒng) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 配套功能配置及安排 公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 公共建筑平面設(shè)計(jì)提示 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示 公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 7． 分期開發(fā)分期開發(fā)思路首期開發(fā)思路 8． 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思建筑色彩計(jì)劃 2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示 b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示 d其它特殊設(shè)計(jì)提示 商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇1． 萊西同類樓盤戶型比較 2． 業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 3． 主力戶型設(shè)計(jì)提示 4． 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示2．公共空間主題3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 地塊已有的自然環(huán)境利用項(xiàng)目人文環(huán)境的營造 組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示 組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì) 針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示 1． 周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營銷中心大堂管理辦公室 2． 公共家具概念設(shè)計(jì)提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1． 周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2． 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3． 營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 4． 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) 1．燈光設(shè)計(jì)公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì) 道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì) 2．背景音樂指導(dǎo)廣場音樂布置室內(nèi)背景音樂布置九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 1． 建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià) 2． 營造和引導(dǎo)未來生活方式住戶特征描述社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃第一節(jié)質(zhì)量工期策劃的含義近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容一、建筑材料選用提示1． 萊西市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2． 新型建筑裝飾材料提示 3． 建筑材料選用提示二、施工工藝流程指引１．工程施工規(guī)范手冊(cè)2．施工工藝特殊流程提示三、質(zhì)量控制１．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示２．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四、工期控制１．開發(fā)進(jìn)度提示２．施工組織與管理五、造價(jià)控制１．建筑成本預(yù)算提示２．建筑流動(dòng)資金安排提示六、安全管理１．項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案２．安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃第一節(jié)項(xiàng)目形象策劃的含義項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。第二節(jié)項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容一、項(xiàng)目視覺識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱項(xiàng)目名道路名建筑名組團(tuán)名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)動(dòng)部分 1．工地環(huán)境包裝視覺建筑物主體工地圍墻 主路網(wǎng)及參觀路線環(huán)境綠化 2．營銷中心包裝設(shè)計(jì)營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)營銷中心功能分區(qū)提示 營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)營銷中心形象墻設(shè)計(jì) 臺(tái)面標(biāo)牌展板設(shè)計(jì)營銷中心導(dǎo)視牌銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 銷售用品系列設(shè)計(jì)示范單位導(dǎo)視牌 示范單位樣板房說明牌 3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營銷推廣策劃第一節(jié)項(xiàng)目營銷推廣策劃的含義對(duì)未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過對(duì)項(xiàng)目市場定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。第二節(jié)項(xiàng)目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場實(shí)態(tài)分析1．萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2．項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查項(xiàng)目概況市場定位售樓價(jià)格 銷售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投入頻率 公關(guān)促銷活動(dòng)其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段 3．結(jié)論二．項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對(duì)策1．項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃2．項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對(duì)策 三．目標(biāo)客戶群定位分析1．萊西人口總量及地塊分布情況 2．萊西經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況 3．萊西家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房要求、生活習(xí)慣4．項(xiàng)目客戶群定位 目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定 b市場調(diào)查資料匯總、研究 c目標(biāo)市場特征描述 目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分b目標(biāo)客戶特征描述c目標(biāo)客戶資料四、價(jià)格定位及策略1．項(xiàng)目單方成本2．項(xiàng)目利潤目標(biāo) 3．可類比項(xiàng)目市場價(jià)格 4．價(jià)格策略 5．價(jià)格分期策略五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1． 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2． 萊西房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 3． 入市時(shí)機(jī)的確定及安排六、廣告策略1． 廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的階段性劃分 2． 廣告主題 3． 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4． 廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 5． 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作宣傳海報(bào)、折頁認(rèn)購書 正式合同交房標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約七、媒介策略１．媒體總策略及媒體選擇２．媒體總策略 ３．媒體選擇４．媒體創(chuàng)新使用 ５．軟性新聞主題６．媒介組合 ７．投放頻率及規(guī)模８．費(fèi)用估算八、