【文章內(nèi)容簡介】 監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時間。（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當注意的主要事項。①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。范例：甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過個工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方第一筆購房款元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在甲方收到銀行的放款后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述?！咎厥狻浚核彿课荽嬖凇百J款尚未還清”情形下，過戶和付款應(yīng)當注意的事項。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。范例：甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當日，乙方支付甲方第二筆購房款人民幣元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在乙方新房證下發(fā)后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。五、房屋的戶口遷出應(yīng)當注意的事項一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。法律風險提示：如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報警和起訴都不能直接解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機關(guān)在一般情況下，不會直接將賣方的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。律師支招：一方面，可以直接去當?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。六、購買“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當注意的事項什么是學(xué)區(qū)房？顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量優(yōu)劣實質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費重金購置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了??購買學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項？(1)確認所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。(2)了解所購買的“學(xué)區(qū)房”落戶時間是否符合入讀學(xué)校的要求。律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學(xué)校詳細詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢學(xué)校有沒有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。（3）一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。（4）將賣方對“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。（口說無憑，寫進合同里也算有個保障）（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。七、合同的違約責任和解除條款應(yīng)當注意的事項對于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便于日后維護自身的合法權(quán)益。最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。八、房屋的交付應(yīng)當注意的事項詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。法律風險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。例子：曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。當買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。在合同中應(yīng)當明確約定逾期交房的法律后果。范例：賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時要求賣方承擔相應(yīng)的違約責任。最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。法律風險提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會產(chǎn)生糾紛。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。九、合同尾部簽章應(yīng)當注意的事項買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細填寫完整。準確填寫合同簽訂時的具體日期。第三篇：簽訂二手房買賣合同注意事項第一，注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。第二，注意審查房屋價款、其他費用及傭金。房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。第三，必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當降低風險。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。第四，注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負擔。第五，注意確定違約責任條款和救濟方式。確定違約責任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔違約責任、違