購(gòu)房合同簽訂注意事項(xiàng)(編輯修改稿)
2024-09-16 06:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付 95%的價(jià)款，只剩 5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付 95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。 對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。 陷阱七：處理結(jié)果不明確 很多合同中常可以看到這樣的條款， “ 應(yīng)于 __日前如何如何 ” ，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在 “__ 日前如何如何 ” 后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。 陷阱八：以偏蓋全 這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。 對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是要把合同寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者 有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。 陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開(kāi)發(fā)商在其宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓 (或板樓 )里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦 ?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢 ? 但是，就像你可 以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤(pán)都是如此。 對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。 ◆ 目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但購(gòu)房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示 范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。 購(gòu)房人應(yīng)注意的問(wèn)題。 認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題 在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 。另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買該房 屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第 52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于 2024 年 4 月 28日公布，將于 2024 年 6 月 1 日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 (以下簡(jiǎn)稱《最高法院解釋》 )第 2 條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的 。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)
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