【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。第三十六條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù) 責(zé)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的管理。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信考核、監(jiān)管工作。外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的界定：（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備1．自用部位：戶門以內(nèi)門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚、陽臺(tái)及業(yè)主獨(dú)立使用的露臺(tái)等；2．自用設(shè)施設(shè)備：戶門以內(nèi)自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地?zé)峁芫€器材、有線電視終端盒到室內(nèi)線路部分等。（二）物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。2．共用設(shè)施：住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營(yíng)利性的休閑廣場(chǎng)和健身器械等。3．共用設(shè)備：住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。（三）公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理1．住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設(shè)施設(shè)備自住宅區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起，由供水單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。2．住宅樓內(nèi)共用供暖管線、截門及外網(wǎng)供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計(jì)量表具等由供氣單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；（三）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（四）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（七）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營(yíng)；（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（十一）占用消防通道、擠占消防設(shè)施；（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正，同時(shí)向所在地市（縣）區(qū)有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門接到業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)留埋點(diǎn)、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知房屋裝修人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為房屋裝修人的裝飾裝修活動(dòng)提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場(chǎng)和亂收費(fèi)行為。房屋裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)予以制止，對(duì)不聽勸阻的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)市（縣）區(qū)綜合執(zhí)法部門，任何開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無權(quán)對(duì)相關(guān)業(yè)主進(jìn)行處罰。第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位交納的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金按開發(fā)項(xiàng)目建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留建筑質(zhì)量保證金。因開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合申請(qǐng)，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修，維修費(fèi)用從建筑質(zhì)量保證金中扣除。物業(yè)保修期過后，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗(yàn)共用設(shè)施設(shè)備無質(zhì)量問題的，建筑質(zhì)量保證金予以退還。第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)告知業(yè)主及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金。未交納維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)。第四十三條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。第四十四條 未建立專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔(dān)。第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：（一）電梯故障危及人身安全的；（二）樓體單側(cè)外立面五分之一以上已經(jīng)脫落或有脫落危險(xiǎn)的；（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安 全的；（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。人為造成的維修責(zé)任，由責(zé)任人承擔(dān)。各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)事先通知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持配合。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷等活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況?？鄢芾沓杀竞蟮慕?jīng)營(yíng)收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)決定其用途。利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營(yíng)收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主共有。第六章 舊住宅小區(qū)管理第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設(shè)或房屋及附屬設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，使用時(shí)間較長(zhǎng)，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。市和市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃及計(jì)劃，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不全和設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的住宅小區(qū)，有計(jì)劃地實(shí)施綜合改造，所需資金由各級(jí)財(cái)政承擔(dān)。各市（縣）區(qū)城建行政管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。第五十條 舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合改造前，應(yīng)由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會(huì)，落實(shí)改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制。凡未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強(qiáng)化基層管理職能，構(gòu)建以市（縣）區(qū)政府為主導(dǎo)，街道辦事處組織實(shí)施，物業(yè)管理部門指導(dǎo)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治相結(jié)合的管理模式。基礎(chǔ)設(shè)施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序?yàn)榛緝?nèi)容，實(shí)行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體，低收費(fèi)的基本服務(wù)。第五十二條 各級(jí)政府應(yīng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居委會(huì)的物業(yè)管理工作。勞動(dòng)保障部門應(yīng)結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程和完善社會(huì)保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要按照責(zé)任分工，做好舊小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理與服務(wù)。第七章 法律責(zé)任第五十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全 體業(yè)主。第五十四條 開發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款；（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定，