【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備工作。社區(qū)居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組召集人(未成立社區(qū)居委會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。第十四條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。第十五條 籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：(一)少數(shù)服從多數(shù)；(二)籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足。第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，并完成以下工作：(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題；(二)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法；(五)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序和規(guī)則等；(二)業(yè)主委員會(huì)委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；(三)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開的條件、形式、程序和規(guī)則等；(四)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；(五)業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)及印章管理制度等；(六)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理等；(七)其他事項(xiàng)。第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項(xiàng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：(一)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(三)業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；(四)業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法(草案)；(五)業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)況。公示時(shí)間不少于7日，業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故無法按時(shí)完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)、管理規(guī)約(草案)；(二)業(yè)主委員會(huì)委員。第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。第二十四條 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫不計(jì)算表決權(quán)數(shù)。第二十五 條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。第二十六條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年應(yīng)至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。第二十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第三章 業(yè)主委員會(huì)第二十九條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：(一)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；(二)定期向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)報(bào)告相關(guān)情況；(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(七)配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力；(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；(五)具有一定的組織能力；(六)具備必要的工作時(shí)間。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由委員推選主任委員、副主任委員等。第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案：(一)業(yè)主大會(huì)決議；(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；(三)業(yè)主委員會(huì)委員名單；(四)其他材料。第三十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)。第三十四條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格終止：(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的；(三)喪失履行職責(zé)能力的；(四)有犯罪行為被判處刑罰的；(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(七)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。其中有(一)、(三)、(五)項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止，其他由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第三十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)的委員參加，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)作書面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第四十條 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)派代表參加。第四十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；(四)業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；(五)專項(xiàng)維修資金賬目；(六)業(yè)主意見及建議。第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按候補(bǔ)制度自動(dòng)補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的二分之一。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。第四十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其