【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，并“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”?！斑@個(gè)新思路至少有兩個(gè)非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應(yīng)，統(tǒng)籌利用存量資源；二是有利于加強(qiáng)社區(qū)管理，解決深圳城中村不利于管理的問(wèn)題?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷在接受記者采訪時(shí)表示，城中村存在很多復(fù)雜的問(wèn)題，還需要有成熟完善的房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)(稅收)體系相配套，政府應(yīng)進(jìn)一步完善操作辦法，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。農(nóng)民房納入保障房體系深圳自去年以來(lái)一直在大力推進(jìn)保障房建設(shè)，而今年的保障性住房供應(yīng)計(jì)劃比往年更有新意。深圳去年保障性住房竣工僅1萬(wàn)套，存在較大的供需缺口，因此社會(huì)各界曾有不少建議，認(rèn)為保障房應(yīng)當(dāng)從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協(xié)委員也曾多次在不同場(chǎng)合呼吁，將城中村農(nóng)民房納入保障房體系。而在由深圳市市長(zhǎng)許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。這次的《計(jì)劃》首次以政府文件形式提出，積極推進(jìn)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作?！队?jì)劃》還明確了實(shí)施途徑，即結(jié)合住房建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。根據(jù)計(jì)劃，2012年深圳將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，并將以租售方式供應(yīng)保障性住房2萬(wàn)套，同時(shí)加大貨幣補(bǔ)貼實(shí)施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。除了這些具體的供應(yīng)計(jì)劃外，《計(jì)劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機(jī)關(guān)、事業(yè)單位自建住房，住房保障主管部門制定并實(shí)施全市統(tǒng)一的清退規(guī)定，清退回收的房源優(yōu)先用于本單位符合人才和住房保障標(biāo)準(zhǔn)的員工居住。加強(qiáng)工業(yè)區(qū)配套閑置宿舍的動(dòng)態(tài)統(tǒng)籌管理，按工業(yè)園區(qū)或街道邊界范圍，集約、合理調(diào)配閑置的工業(yè)區(qū)配套宿舍。與此同時(shí)，備受關(guān)注的住房差別化稅收政策提上日程?！队?jì)劃》提出還將“研究對(duì)普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。據(jù)了解，深圳保障性住房55%的建設(shè)資金需要通過(guò)社會(huì)渠道來(lái)籌措。深圳市今年保障性住房項(xiàng)目投資計(jì)劃200億元，其中財(cái)政投入90億元，社會(huì)資金110億元，社會(huì)資金達(dá)到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險(xiǎn)資金、社?；稹⑿磐匈Y金、債券等社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難深圳保障性住房在建項(xiàng)目總量接近20萬(wàn)套，全市今年保障性安居工程建設(shè)用地有一半需要通過(guò)城市更新、拆遷安置等存量用地來(lái)解決，而將城中村農(nóng)民房納入保障住房供應(yīng)體系，也是政府的一項(xiàng)無(wú)奈之舉。居住了數(shù)百萬(wàn)“夾心層”的城中村和小產(chǎn)權(quán)房，多年來(lái)充當(dāng)了現(xiàn)實(shí)中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場(chǎng)，卻剔除了政府的積極角色。因而多位專家在接受記者采訪時(shí)均表示，將農(nóng)民房納入保障住房的供應(yīng)體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設(shè)提供了一個(gè)新的思路。楊大谷認(rèn)為，這對(duì)我國(guó)探索解決城市化進(jìn)程中的城中村村民房問(wèn)題是具有重要試驗(yàn)價(jià)值的。而深圳資深地產(chǎn)專家王世泰則表示，將城中村的農(nóng)民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產(chǎn)權(quán)房將可能因此而獲得合法的身份，這勢(shì)必衍生一系列新的問(wèn)題。根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報(bào)的“任務(wù)量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬(wàn)套。據(jù)知情人士透露，這24萬(wàn)套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房?！叭绻獙⑦@些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應(yīng)體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜問(wèn)題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排?！蓖跏捞┤缡潜硎?，要將小產(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問(wèn)題。深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國(guó)有，卻沒(méi)有法律依據(jù)和足夠財(cái)力回購(gòu)所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購(gòu)農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來(lái)仍無(wú)法操作。因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認(rèn)為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應(yīng)渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問(wèn)題，它僅僅是在根本制度安排出臺(tái)之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排?！爸袊?guó)保障性住房建設(shè)在未來(lái)幾年中的持續(xù)增長(zhǎng)，將抵消因商品房投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，同時(shí)支持固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報(bào)告得出的結(jié)論。蘇格蘭皇家銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家崔歷此前亦稱，中國(guó)近幾個(gè)月原材料的進(jìn)口非常強(qiáng)勁，可能說(shuō)明保障房建設(shè)的加快正帶動(dòng)工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預(yù)計(jì)中國(guó)今年的投資需求與去年相比將進(jìn)一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。澳新銀行的報(bào)告分析說(shuō)，中國(guó)一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，%，表明投資并未受到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的影響。%，超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，其中一個(gè)因素可能是自2011年開(kāi)始的為期五年的保障性住房計(jì)劃，已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點(diǎn)。原本，自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐年下降的趨勢(shì)非常明顯，但突然，被稱為“國(guó)十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)之后，保障房開(kāi)始“走紅”。前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)看來(lái)，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計(jì)。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)?！弊尡Ｕ系臍w保障、讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來(lái)中國(guó)住房問(wèn)題的解決方案。然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進(jìn)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，仍然離不開(kāi)各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過(guò)各種途徑紛紛介入保障房開(kāi)發(fā)，更有市場(chǎng)人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%5%這么簡(jiǎn)單。難道，保障房真的會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？錢從哪里來(lái)？“目前，各方利益還是沒(méi)有協(xié)調(diào)好?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的話意味深長(zhǎng)。實(shí)際上，對(duì)保障房項(xiàng)目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)，2012年，這個(gè)目標(biāo)變成700萬(wàn)套。為配合落實(shí)，從住建部、國(guó)土部、再到財(cái)政部，都出臺(tái)了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。很自然，在“保障房項(xiàng)目中，中央和地方爭(zhēng)論最激烈的一點(diǎn)，就是誰(shuí)應(yīng)該投更多的錢。”某研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因?yàn)?，根?jù)住建部住房保障司的數(shù)字。，除了中央財(cái)政撥款，地方財(cái)政扮演著更加重要的角色。財(cái)政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財(cái)政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開(kāi)發(fā)貸款1751億元。也就是說(shuō)，剩下的一萬(wàn)億資金需要地方政府自行解決。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在過(guò)去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因?yàn)?011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國(guó)家對(duì)保障房項(xiàng)目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開(kāi)發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個(gè)開(kāi)發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開(kāi)發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒(méi)有叫停涉及保障房的信托?！薄肮夥炕鹪跉W美是比較成熟的方案。現(xiàn)在，通過(guò)信托等方式融資，中國(guó)企業(yè)成本很高；而同時(shí)，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報(bào)，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會(huì)妨礙銀行賺錢。”朱中一認(rèn)為，名正言順的公租房基金其實(shí)比地方政府的融資平臺(tái)要有效率得多。無(wú)論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來(lái)源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時(shí)過(guò)早。房企的算盤“說(shuō)萬(wàn)科做保障房利潤(rùn)很高，完全是個(gè)誤解。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶對(duì)《英才》記者表示。但眾多事實(shí)證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。首先是眾多保障房占比過(guò)高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡(jiǎn)單心思——無(wú)利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機(jī)構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表