【文章內容簡介】 解政策。政策模塊。保障性住房分類較多，政策各不相同，容易混淆。經過總結基層經驗，認真分析研究后的政策模塊對保障性住房、棚戶區(qū)改造和農村危房改造三大保障性安居工程的對象、原則、產權性質、套型面積、土地供應、資金補助、稅費減免、目標任務等從政策方面給予了明晰和界定，設計成為一個清晰明了的模塊，使群眾知曉政策，干部掌握政策，基層理解政策，對保障性住房從開工建設到后期管理都起到了一個積極的引導作用。土地模塊。土地是建房的前提條件。在用地指標日益緊缺，土地資源越來越少的情況下，安排好保障房的用地尤為重要。土地模塊通過測算每年完成目標任務所需要的土地指標，按照區(qū)域、容積率和保障性住房類型科學配置，采取挖掘存量土地，加大閑置土地清理力度等措施，建立了一系列標準程序，指導市縣做好保障性住房土地供應，同時對用地進行全程監(jiān)管。資金模塊。保障房建設是一項需要國家投入的公益性民生工程。由于保障房規(guī)模大，國家財力有限，財政一次性投入是不現實的。同時，廣大住房困難群體又期望早日實現住房夢想。不僅是建設時需要資金，后期管理同樣需要大量資金。資金模塊建立，就是用科學化、規(guī)范化模式，準確測算出保障房建設管理所需資金規(guī)模，來源渠道，最終實現保障房建設的資金靜態(tài)閉合、動態(tài)平衡。質量模塊。質量模塊的建立就是要使保障房質量監(jiān)管系統(tǒng)化、程序化，有章可循。模塊從項目開工前的基本設計程序，圖紙設計招投標管理、建筑材料質量檢測，到項目建設過程中如何落實勘察、設計、施工、監(jiān)理等參建單位責任，實施工程質量終身責任制，再到竣工后的驗收等 7 個方面進行了詳細具體的規(guī)定。使得保障房質量在事前、事中、事后各個環(huán)節(jié)都有一套完整的程序監(jiān)督管理。分配模塊。為確保分配公平公正這一“生命線”，分配模塊確定了保障性住房的輪候、搖號、公示、動態(tài)調整等一系列制度，以來保證公平分配。首先將擬保障對象的有關信息錄入住房保障信息系統(tǒng)數據庫，一次性確定五年輪候次序，輪候內實行三級審核、三次公示，分配結果同步錄入輪候數據庫，并向社會公開。每 2 年調整一次收入線和住房水平線，更新保障對象數據庫，數據庫中尚未分配住房的家庭依據遞補原則進入輪候。對不符合條件經核查后取消其資格。管理模塊。隨著大規(guī)模建設保障房工作的不斷推進，我省 210 萬套保障性住房建成后的日常運營管理、監(jiān)督準入退出等問題迫切需要解決。管理模塊就是以制度化、科學化為目標，讓保障性住房建成后的精細化管理落到實處，長久推進保障房建設。通過建立完善的保障房源和保障對象數據庫，對舉報受理、定期審核等監(jiān)管數據進行統(tǒng)計、分析，并及時更新保障性住房延續(xù)、變更、退出管理系統(tǒng)中的有關數據。堅持“誰所有，誰管理”的原則，采用業(yè)主自主管理和招聘物業(yè)服務企業(yè)管理兩種方式為保障房建成后的管理提供保證。建立動態(tài)資金平衡模式，確保良性循環(huán)。(二)主要收獲。一是城鎮(zhèn)居民居住條件改善。2012 年全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到 。二是保障房建設大規(guī)模推進，拉動了投資和消費，促進我省經濟可持續(xù)發(fā)展。三是 2011年2013 年連續(xù)三年各項指標位居全國前三位。四是累計爭取中央資金 億元。其中:20082010 年 億元、2011 年 億元、2012 年 億元、2013 年 億元。五是得到了國務院和住建部、發(fā)改委、財政部、國土部等部委的充分肯定和支持，并在土地指標及資金方面給予了較大支持和獎勵。(三)問題和挑戰(zhàn)。隨著我國經濟、社會、人口以及住房供求關系的變化，住房保障體系面臨著一系列新問題和新挑戰(zhàn)。一是長期以來的城鄉(xiāng)二元結構使流動人口規(guī)模日益加大，流動人口的中低收入家庭比重較高，住房保障任務更為艱巨。二是在一定程度上存在著分配不透明、不公平，審核時間長等問題。三是基礎設施和公共服務等配套不完善影響入住率。四是直管公房有政府“大包大攬”、管理不到位等問題。五是棚戶區(qū)改造拆遷壓力增大，存在拆遷進度慢，拆遷對象訴求過高等問題。五、下一步的工作措施(一)立足實際，完善保障性住房管理制度一是推進并軌運行。結合我省近年來工作實踐，努力克服保障房“區(qū)分太細”出現的諸多弊端，將廉租房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房、發(fā)放租賃補貼簡化為實體性保障房類(租賃類、產權類)和貨幣補貼類等兩大類，并軌管理，梯度保障。二是加強資產管理。按照“維護資產完整、確保使用安全、充分發(fā)揮效益”的原則，加強保障房資產管理。三是探索共有產權制度。探索創(chuàng)新在購置型保障房中實施共有產權制度。(二)提升服務，不斷完善保障房配套功能一是創(chuàng)建“和諧社區(qū)幸福家園”。為使保障房小區(qū)中的中低收入居民住得下、穩(wěn)得住，在部分市縣推行保障房小區(qū)和諧社區(qū)創(chuàng)建試點，建立政府統(tǒng)籌、部門聯(lián)動、社會組織參與的聯(lián)動機制，不斷提高入住率。二是推行綠色建筑。要根據國家要求，以住宅產業(yè)化推動保障房綠色建筑。三是積極推行物業(yè)管理社會化。政府根據保障小區(qū)居住對象給予一定的物業(yè)管理補貼。通過市場招標形式，在社會上選聘物業(yè)服務專業(yè)企業(yè)。出臺優(yōu)惠政策鼓勵服務型企業(yè)和商戶進駐保障房小區(qū)提供優(yōu)惠服務。(三)積極探索，多渠道籌集建設資金一是繼續(xù)堅持“靜態(tài)資金閉合、動態(tài)資金平衡”原則。合理安排各類保障房和商業(yè)配套服務設施比例，以縣區(qū)為單位實現資金平衡。二是財政補貼適當傾斜。針對我省區(qū)域差異較大，部分市縣配套資金存在困難。中省補貼或省級補貼可根據人均地方財政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入、建設成本三項指標劃分檔次，采取不同補貼標準，適當向建筑成本較高、地方財政困難的地區(qū)傾斜。三是充分利用社會資本。鼓勵、引導企業(yè)和民間資本參與保障性安居工程建設運營。(四)互動推進，以保障性住房促進城鎮(zhèn)化建設一是保障房建設與城市建設相結合。隨著城市人口的不斷聚集，拓展新區(qū)建設是重要步驟。要利用保障性住房形式多、覆蓋面廣的特點，在新區(qū)規(guī)劃中安排一定規(guī)模的保障性住房，既安置原有城市各類人員，同時通過建設小區(qū)道路、供電、綠化等基礎設施及學校、醫(yī)院等服務體系，推動完善城市功能。二是保障房建設與舊城改造相結合。通過保障房建設與舊城改造相結合，適當提高容積率、降低建筑密度，完善配套設施，改善居住環(huán)境，提高城市承載力，既可以就地安置原居民，還可以解決外來人口以及原租住戶的住房問題，改善了城市服務，提高了產業(yè)容量，也降低了城鎮(zhèn)化的成本。三是保障房建設與小城鎮(zhèn)建設相結合。縣城和重點鎮(zhèn)是吸納農村剩余勞動力的主力，通過建設功能齊全、醫(yī)療、教育等公共服務設施配套完善的保障性住宅小區(qū)，讓群眾享受與城市均等的服務設施，既能有效吸引搬遷居民入住，也可為第三產業(yè)提供發(fā)展空間，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，激發(fā)縣域經濟活力，帶動小城鎮(zhèn)全面發(fā)展。省政府副秘書長 張光進保障人民的基本住房權利，是各國政府的責任，也是促進社會公平正義、保證人民群眾共享人類發(fā)展成果的必然要求。低收入人口的住房保障是世界各國在經濟社會發(fā)展中遇到的普遍問題。為解決低收入人群住房問題，不同國家采取了不同的政策，對我國和我省保障房建設具有借鑒意義。一、主要國家低收入群體住房保障實現形式美國:以金融工具為主要手段美國住房保障的宗旨是幫助低收入家庭獲得自己的住房提高住房自有率，而不是建造大量公共住房容納社會貧困人口。為了實現這個目標，美國通過其發(fā)達的金融體系幫助低收入人群獲得低價的貸款，以滿足他們的居住需求，美國的公共住房量在全國的住房存量中所占比例不足 2%。英國:共有產權型為主以英國為代表，政府通過向低收入家庭租賃或出售政府建設的房屋實現住房保障，購房人由政府資助，鼓勵購買房屋，享有部分產權，以后出售房屋所得按比例分成。英國由住房協(xié)會修建住房，以低于同類商品房 30%價格，向符合條件的居民出售，居民可購買全產權、也可購買 50%產權。對第一次購房的低收入公職人員，由政府資助，鼓勵購買房屋，購房人享有部分產權，出售房屋所得按比例分成。日本:以福利救濟為目標日本地狹人稠，住房矛盾突出，因此政府一開始就全權介入了保障性住房的建設，由住房公團和住房金融公庫分別負責房屋建造和資金運轉。與歐美等國住房保障的全社會福利原則不同的是，日本保障性住房以福利救濟為最終目標，每年的公共住房建設量基本穩(wěn)定在所有商品房建設的 15%左右的水平。政策對保障房政策目標就是解決城市中最需要住房的人群，用最小限度的投資去滿足社會中低階層的住房需求。新加坡:鼓勵居民購買政府所建組屋新加坡為普惠制的住房保障制度的代表，目標是鼓勵居民購買國家建設的低價住房。不同于日本式的救濟建房目標，新加坡的住房保障針對的是占社會絕大部分中低收入群體，僅將高收入人群劃分到商品化住房市場中。政府下設的住房管理局成為全國最大的房地產開發(fā)商，同時還承擔物業(yè)管理職能，實行獨立核算、自住經營。目前新加坡大約有 87%的人居住在政府的組屋之中。新加坡通過這種模式成為世界上住房問題解決得最好的國家，其模式的成功與其國土面積的相對較小，國家高效的法律執(zhí)行力度和政府清廉度有相當大的關系。德國:鼓勵合作型建房歷史上東西德分裂，使德國在公共保障領域保留了一定的“社會主義”傳統(tǒng)，政府在住房保障問題上干預較多，提倡合作主義，使得德國在住房制度上體現出一定的“社會主義經濟”特色。通過住房合作社，住房互助儲蓄信貸銀行以及政府與個人的合作建房等方式鼓勵政府、團體與個人之間多層次的合作建房。目前德國的國內住房中住房合作社開發(fā)的房屋占 22%，早期大企業(yè)開發(fā)的占 3%，機構投資商開發(fā)的房屋占 8%，私人房東自住及出租的房屋占 66%。二、不同保障形式之比較和對我們的啟示上述各國的保障房政策以及其他一些都帶有其地理、制度、歷史的烙印，手段不同也各有利弊。美國的金融工具型政策優(yōu)點是政府財政負擔小，難點是金融風險的控制。在后期風險控制不嚴，大量無穩(wěn)定收入無購買能力的人也從銀行得到了貸款，就是所謂的次級貸款，放貸機構也能借助資產證券化將這些貸款打包賣出，金蟬脫殼，穩(wěn)賺高額回報進而刺激了這種放貸行為，金融工具層層衍生，風險不斷累積，最終釀成次貸危機。租賃型的優(yōu)點是可較快實質性解決住房困難、充分實現政府兜底的目標、有利于解決流動人員的住房困難問題，缺點是政府資金壓力大、日常管理易陷入過去直管公房模式、容易陷入福利陷阱，形成新的“貧民窟”。產權型的優(yōu)點是符合國人置業(yè)觀念、有利于激勵積極向上的生活動力、有利于引進社會資金；缺點是界定產權比例的難度較大；不符合條件后退出較為困難。補貼型的優(yōu)點是有利于初期解決住房困難問題、政府投入壓力較小、充分利用社會房源，有利于各階層人群混合居??；缺點是不能根本解決住房困難問題；發(fā)放補貼不一定用于解決住房困難。我國借鑒各國經驗，為不同保障對象設計了不同的保障性住房建設形式。金融工具主要針對中高收入群體，幫助其實現首次置業(yè)。租賃型保障房針對低收入群體。共有產權制度型保障房也在有些地區(qū)開始了探索。我省在保障性女居工程方面認識到位，措施得力，實質進展快，開工率一直位居全國前列，但也存在標準和政策設計碎片化，分類不盡科學，橫向管理部門多，縱向實施環(huán)節(jié)多，制度覆蓋不全面等問題。今后，主要加強兩個方面的工作: 第一，堅持保障房與新型城鎮(zhèn)化、重點鎮(zhèn)以及移民搬遷相互融合，同步推進。第二，積極探索擴大共有產權式保障房建設，既滿足中低收入住有所居夢，又能夠減輕政府資金壓力，使住房保障進入良性循環(huán)。省發(fā)展改革委主任 方瑋峰全面實施大規(guī)模的保障性安居工程建設，是黨中央、國務院作出的重大戰(zhàn)略決策。幾年來，在省委、省政府的正確領導和周密部署下，省發(fā)展改革委按照職責分工積極參與了全省保障性安居工程建設工作，作為其中一員我也有幸參與，并見證了我省保障房加速推進的過程以及取得的成績。一、我省保障性安居工程建設成效顯著2007 年，國務院印發(fā)了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，正式拉開了保障房建設的序幕，之后陸續(xù)啟動了公共租賃住房和林業(yè)、中央下放煤礦、國有工礦棚戶區(qū)改造，保障性安居工程建設進入全面展開、加速推進的新時期。在此過程中，我們搶抓機遇，狠抓落實，在項目謀劃、前期工作、補助政策等方面創(chuàng)造性地開展工作，先后爭取中央預算內投資 112 億元，全力以赴籌措省級配套資金，多措并舉落實市縣配套資金，有力地推動了全省保障性安居工程建設。幾年來，我省保障性安居工程建設規(guī)模、資金投入等指標一直位居全國前列，2008 年—2013年累計開工各類保障性安居工程項目 萬套(戶)，已竣工 萬套(套)。二、完善保障房配套基礎設施刻不容緩六年多來，我省在加快保障性安居工程房屋建設的同時，積極做好房屋分配、后期管理等工作，一批低收入家庭已經搬入新居。但目前保障房的入住率仍然偏低，截至去年底全省竣工的保障房中有近10 萬套未及時分配入住。目前來看影響最突出的還是配套基礎設施不完善。一方面，前五年保障性安居工程實施主要集中在房屋建設，中省資金補助也是以房屋建設為主，近兩年中省資金安排著力加強配套設施建設，建設次序或多或少客觀上造成保障房配套設施相對滯后。另一方面，部分保障房小區(qū)選址位置較偏、遠離中心城區(qū)，且周邊水、電、路、氣等基礎設施不完善，學校、醫(yī)院等公共服務設施不足，增加了保障房配套設施建設的壓力。因此，隨著大批保障房項目逐步竣工，當前及今后幾年必須加快保障房配套設施建設，有效提高入住率。三、加強保障房配套設施建設應注意的問題經過近幾年的探索與實踐，我省在保障性住房建設上形成了比較成功的模式，積累了非常豐富的經驗，應該在保障房配套設施建設中繼續(xù)應用。尤其是對房屋建設中反映出的問題，以及未來配套設施建設可能面臨的困難，我們必須認真反思、未雨綢繆，有力有序有效推進保障房配套設施建設。努力做到“兩同步、兩同時”。對目前已建成、在建保障性安居工程項目，要積極做好配套設施項目前期工作，加快組織實施，使之盡快達到入住條件。對計劃新開工項目，要及時確定配套設施建設內容，確保房屋和配套設施的任務同步規(guī)劃、內容同步實施、資金同時落實、項目同時交付。切實加強統(tǒng)籌規(guī)劃。為緩解保障房配套基礎設施和公共服務設施建設壓力，當前最直接、最有效的途徑就是要優(yōu)化項目規(guī)劃布局。對新建的保障性安居工程項目，規(guī)劃選址時要盡可能考慮入住群眾上學、就醫(yī)、從業(yè)等生活需求，盡可能選擇供水、供電、供氣、道路等基礎設施相對齊全、商業(yè)服務設施相對完善的地段，以減輕保障房配套設施建設壓力，從根本上提升保障性住房小區(qū)配套服務水平。建立多元化的資金保障機