【文章內(nèi)容簡介】 （三）確定組織機構(gòu)組合，建立規(guī)范管理模式。（四）建立公司運營管理標(biāo)準(zhǔn)及各項制度、規(guī)范。（五）試營業(yè)現(xiàn)代浴場的興建程序一、洗浴業(yè)興建的基本程序洗浴業(yè)主是浴場物業(yè)的投資者和資產(chǎn)擁有者。他的目標(biāo)是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報率。為了確保這一最終目標(biāo)的實現(xiàn)，他往往組織兩方面的專業(yè)人事參與投資決策和項目的興建，他們是管理公司和工程項目管理公司的人員。管理公司和工程項目管理公司將從不同的側(cè)面來參與主持浴場興建的全過程。簡單地說，前者側(cè)重于軟件，后者側(cè)重于硬件?，F(xiàn)代浴場興建的一般程序可以概括為：以業(yè)主為主體，組織管理公司和工程項目管理公司，包括技術(shù)設(shè)計部門和總承建商，完成洗浴項目的規(guī)劃、設(shè)計、建造、經(jīng)營準(zhǔn)備和經(jīng)營管理實施的全過程。各參與部門的功能與工作內(nèi)容在下面相關(guān)部分會展開論述。二、制定洗浴項目開發(fā)的兩個重要文件洗浴項目開發(fā)需要制定兩個重要的指導(dǎo)性文件：(1)洗浴項目的可行性研究報告；(2)洗浴項目的總投資預(yù)算文件。當(dāng)然，上述兩個文件也可以結(jié)合為一個文件，即洗浴項目的可行性分析。洗浴項目的可行性研究報告由管理公司依據(jù)本地的市場行情信息，提供擬建浴場的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預(yù)測其經(jīng)營效益。由工程項目管理公司會同技術(shù)設(shè)計部門，依據(jù)管理公司的咨詢意見，初步估算建造的投資額。綜合上述兩方面的資料，運用靜態(tài)與動態(tài)的投資效益和投資償還期的測算法，編制浴場經(jīng)營可行性分析報告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份?？尚行苑治鰣蟾媸窃鰳I(yè)主投資決策的依據(jù)。洗浴項目的總投資預(yù)算文件洗浴項目的投資預(yù)算又可以分為兩部分：有關(guān)物業(yè)建造部分的投資，包括土建、機電、內(nèi)裝飾和市政配套等，這由技術(shù)部門編制；有關(guān)浴場經(jīng)營管理方面的投資，包括經(jīng)營管理的物品、市場推廣、促銷、公關(guān)、人員配備、培訓(xùn)以及相應(yīng)的經(jīng)費等由管理公司編制。上述兩部分的總和，再加上適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費，即為洗浴項目興建的總投資預(yù)算。三、管理公司在浴場興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)洗浴項目發(fā)展的咨詢服務(wù)，同時也是經(jīng)營管理的承擔(dān)者，其主要工作簡述如下。提供洗浴項目發(fā)展的咨詢意見內(nèi)容包括：(1)浴場選址、類型、檔次與規(guī)模；(2)浴場內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設(shè)施的功能；(3)浴場市場營銷策劃與經(jīng)營測算。策劃浴場經(jīng)營管理模式內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營管理組織機構(gòu)；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經(jīng)營管理程序；(4)制訂經(jīng)營管理的方針和政策?；I備浴場經(jīng)營管理物品內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)其他經(jīng)營管理的用品、設(shè)施；(5)各類原料。探索并明確客源市場內(nèi)容包括：(1)調(diào)查研究，確定浴場的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場定位；(2)組織對外宣傳；(3)組織對外公關(guān)工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡(luò)。編制浴場經(jīng)營預(yù)算內(nèi)容包括：(1)試營業(yè)預(yù)算；(2)正常營業(yè)預(yù)算；(3)五年營業(yè)規(guī)劃與測算。招聘人員與實施培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級經(jīng)營管理人員；(2)招聘基層服務(wù)人員；(3)實施全員培訓(xùn)。管理公司在做好上述各項準(zhǔn)備工作基礎(chǔ)上，對浴場設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收、接管，然后著手浴場的試運轉(zhuǎn)，并逐步過渡到浴場的正式開業(yè)。四、洗浴工程項目管理公司在浴場興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)浴場建造的組織和監(jiān)督工作。工程項目管理過程是隨項目的準(zhǔn)備工作而開始的，并以建成交付使用而結(jié)束。其基本任務(wù)可以概括為：最優(yōu)地實現(xiàn)該項目的建造總目標(biāo)，也就是以盡可能少的費用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質(zhì)量建成工程項目，使其實現(xiàn)預(yù)期的功能。為了完成好這一基本任務(wù)，在工程項目建設(shè)全過程的每個階段上，都要做好以下四方面的工作：組織工作內(nèi)容包括建立相應(yīng)的管理機構(gòu)，制定工作制度，選擇設(shè)計、施工單位，撰寫各類招標(biāo)文件，并實施招標(biāo)等。合同工作內(nèi)容包括簽訂委托設(shè)計合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對合同文件進(jìn)行準(zhǔn)備和對合同進(jìn)行管理等。進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督控制工作內(nèi)容包括協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制各有關(guān)單位的工作完成情況、施工質(zhì)量和工期等。財務(wù)工作內(nèi)容包括進(jìn)行項目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結(jié)算工程款，處理索賠事項和組織工程決算等。五、洗浴項目技術(shù)設(shè)計部門的工作它由項目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，然后由項目管理公司與各技術(shù)設(shè)計部門簽訂設(shè)計合同確定的。技術(shù)設(shè)計部門包括：建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機電專業(yè)工程師和測量師，其中以建筑師為主體。(1)建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計和總體的組織與協(xié)調(diào)，擔(dān)任浴場項目技術(shù)設(shè)計的總負(fù)責(zé)人。(2)結(jié)構(gòu)工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計。(3)機電專業(yè)工程師負(fù)責(zé)整個浴場專業(yè)機電設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計與有關(guān)技術(shù)方面的意見。(4)測量師在建筑師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)浴場項目建造的概算與預(yù)算的編制，各類招標(biāo)文件的編制以及對招標(biāo)文件有關(guān)數(shù)量方面的評估。上述四方面的人員是浴場整個項目的技術(shù)設(shè)計承擔(dān)者，其中以建筑師為項目設(shè)計的總負(fù)責(zé)人。六、洗浴項目承建商的工作它們是由項目管理公司組織招標(biāo)選出，并經(jīng)技術(shù)設(shè)計部門審核、業(yè)主認(rèn)可，最后由項目管理公司與總承建商或?qū)I(yè)分包商簽訂承包合同確定的。它們是整個浴場項目的材料、設(shè)備和施工的承擔(dān)者?？偝薪ㄉ淌鞘┕さ目傌?fù)責(zé)人。(1)總承建商負(fù)責(zé)整個浴場項目建造的組織與協(xié)調(diào)工作，它還要完成基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)及土建等主要施工任務(wù)。(2)機電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調(diào)；③給排水；④電話；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等。(3)裝飾承建商負(fù)責(zé)：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場所裝飾?？傊?，浴場項目的興建是一個軟件與硬件相結(jié)合，經(jīng)濟、技術(shù)、設(shè)計、設(shè)備材料、工程管理施工相結(jié)合，多工種前后銜接、交*進(jìn)行的系統(tǒng)過程。浴場業(yè)主通過管理公司和工程項目管理公司，控制浴場興建的全過程，力求確保在預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)、保量、保工期地完成浴場的建設(shè)任務(wù)，及時交付使用，實現(xiàn)預(yù)期的洗浴項目的投資目標(biāo)。休閑洗浴項目市場分析報告（北京）一．行業(yè)背景：休閑洗浴在英文中被譯為casual bathing。在西方乃至中國是一種以“休閑、舒適、情趣、品位”為主題的洗浴模式。從全球范圍看，人類社會繼工業(yè)革命和科技革命之后，下一步將進(jìn)入休閑革命的時代，以提高人民生活質(zhì)量為主題的服務(wù)消費市場將會成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從我國發(fā)展情況看，隨著人民生活水平的提高及勞動時間的縮短，休閑已逐漸成為人民生活的必需，休閑洗浴正是洗浴業(yè)適應(yīng)休閑消費需求的一種體現(xiàn)。隨著北京2008奧運會即將臨近，金融貿(mào)易和經(jīng)濟建設(shè)將會加劇發(fā)展，市場經(jīng)濟的高效率、快節(jié)奏和都市生活的緊張與忙亂使人們很難在都市空間找到可以放松、暫時忘卻工作壓力的氛圍，想回歸大自然、想徹底地放松一下自己、想給自己的生活找一個溫馨可以釋放自