【文章內(nèi)容簡介】 等實行承包經(jīng)營。2通過公開拍賣方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。3通過公開協(xié)商方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。4將整片土地承包經(jīng)營權(quán)作價折股，分配給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。操作提示1招標、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費通過公開競標、競價確定。2以公開協(xié)商方式承包“四荒地”的，承包費由雙方議定。3無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。5承包方將土地交由他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。7農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當事人接受鑒證。城中村改造的法律問題主要法律依據(jù)1《城市房屋拆遷管理條例》。2《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》。3《最高人民法院行政審判庭關(guān)于拆遷強制執(zhí)行的有關(guān)問題的答復意見》。4《最高人民法院關(guān)于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》。5《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復》。城中村改造的常見模式1由政府主導，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有過大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2村民在政府指導與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強，村規(guī)模較小的情況。3開發(fā)商主導的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財政資金可以投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關(guān)系 1民事法律關(guān)系。(1)在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。(2)依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協(xié)議。(3)補償安置方式如下： ①產(chǎn)權(quán)調(diào)換； ②貨幣補償。(4)被拆遷人對上述補償安置方式有選擇權(quán)，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。，應注意：(1)拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關(guān)系。(2)《城市房屋拆遷管理條例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?3)拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：①保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式； ②保護承租人的合法權(quán)益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨立的，但實際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個法律關(guān)系時應當一并考慮。，應注意：(1)對于設(shè)立了抵押權(quán)的房屋進行拆遷的，應該處理好補償與抵押的關(guān)系。(2)抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關(guān)系。(3)在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時應注意以下兩點： ①保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。作為被拆遷人同時又是抵押權(quán)人的相對義務人，有權(quán)對拆遷補償?shù)男问阶龀鲞x擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償?shù)姆绞?，則抵押權(quán)人對貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。，應注意：(1)繼受人實質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。(2)拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，是實際主體對名義主體在拆遷權(quán)益上的繼受關(guān)系。，應注意：(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對人簽訂補償協(xié)議。(1)被拆遷人是指房屋的所有權(quán)人、土地的所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農(nóng)村企業(yè)承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對人。拆遷糾紛、安置協(xié)議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)部門。2行政法律關(guān)系。(1)土地征收是指國家依據(jù)公共利益的理由，取得農(nóng)村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規(guī)定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項： ①為了公共利益的目的；②必須嚴格依照法律規(guī)定的程序； ③必須予以公正補償。(1)拆遷許可證的申請和發(fā)放程序要求：①根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請行政許可是進行房屋拆遷的前置程序。②申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領(lǐng)。③拆遷人應提交下列資料： ； ； ； ；。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。(2)對違章建筑的行政處罰。①強制拆除。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條規(guī)定：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。②強制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門。地方人民政府在行使這項權(quán)利的時候，要充分保護當事人正當、合法的權(quán)利。對行政處罰不服的，當事人仍然可以提起訴訟。(3)強制拆遷。被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。根據(jù)國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和最高人民法院的2005年第9號司法解釋，拆遷安置補償糾紛不經(jīng)裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過程中的法律業(yè)務土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認對改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進行勘測，主要包括：(1)改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地)等情況，需附圖說明。(2)提供土地證復印件。同時地上附著物的權(quán)屬確認，由實際權(quán)屬人提供相應的權(quán)屬證明以及附著物的概括，然后交由當?shù)赝恋毓芾聿块T審核以確定補償標準。政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題。政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議框架協(xié)議的意義 1對村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商改造地位的確認。2對村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計劃性質(zhì)給予確定。只有簽訂了相關(guān)的改造框架協(xié)議，才使得改造者的地位得到確認。3確認該改造計劃的性質(zhì)。因為正常的房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源與城中村改造項目的資金來源有著明顯不同，同時就地價以及相關(guān)配套項目的辦理，均有著很大程度上的優(yōu)惠，而律師的介入，就是幫助起草相關(guān)的改造協(xié)議，并協(xié)調(diào)相關(guān)的法律關(guān)系。拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關(guān)乎民事權(quán)利和義務的主體，需要慎重考慮。律師應當提供相關(guān)的法律意見以及協(xié)助委托人辦理。村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行改造建設(shè)及與他人合作的改造建設(shè)。(1)自行改造。其特點是自行申報，主體清晰，資金自籌獨享政策優(yōu)惠，回遷安置的成分單一，便于管理。可自行拆遷或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應至少做到：①明確利益分配和責任分工以及如何承擔拆遷風險的問題。②律師需要提供相關(guān)法律意見和確立相關(guān)協(xié)議的關(guān)注點。③明確談判的焦點。2村外其他機構(gòu)參與城中改造競拍過程中的法律問題：。拆遷中的證據(jù)保全1城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應注意采取證據(jù)保全 。(1)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。(2)拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進行保全。(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(1)拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。(1)對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權(quán)糾紛的方式實施拆遷，并進行相應的證據(jù)保全工作。(1)拆除出租住宅房屋，應當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；(2)因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改；(3)應對原租賃合同、產(chǎn)權(quán)變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。第287條對拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟補償1因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應該給予適當補償。，實際操作中可以委托評估機構(gòu)進行評估。拆遷擔保房屋1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補償金。2如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆眨疬w人有權(quán)暫不支付拆遷補償金。3按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。4所得的拆遷補償金屬于抵押財產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補償金作為抵押財產(chǎn)，使抵押權(quán)人的權(quán)益得到保障。抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作。如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補償操作應注意以下幾點：(1)抵押人和抵押權(quán)人應當就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔保法的規(guī)定而無效。(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。(3)抵押房屋拆除未達成新的抵押協(xié)議，抵押權(quán)人應及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當然，拆遷人也可主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權(quán)益。拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認。，對被拆遷戶的劃分標準是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補償。，如長期居住、單獨立戶的，可以作為獨立房屋使用人給予補償。，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補償。常見的律師業(yè)務內(nèi)容1盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續(xù)。3對項目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議，參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭議。4對項目補償安置出具法律意見，參與拆遷補償談判，起草、審查拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補償糾紛。5出具合作建設(shè)方案和風險控制的法律咨詢意見，對合作方進行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談判，起草，審查合作建設(shè)合同。6對拆遷人與合作方新設(shè)聯(lián)合開發(fā)公司的，提供從公司設(shè)立、機構(gòu)設(shè)置到申請工商注冊登記等全過程的專項法律服務。7對違法建筑物申報登記、申請補辦確認產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務。8就項目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)。9就項目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見。10對項目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關(guān)手續(xù)。第三篇：對不良資產(chǎn)盡職調(diào)查的律師實務對不良資產(chǎn)盡職調(diào)查的律師實務劉瑞峰一、關(guān)于債權(quán)資料的審核詳細掌握債權(quán)資料是法律服務工作的前提基礎(chǔ)，盡管對于執(zhí)業(yè)經(jīng)歷比較豐富的律師，尤其是曾經(jīng)或正在為銀行提供法律服務的專業(yè)律師來講，債權(quán)資料的審核（或?qū)彶椋┫鄬Ψ浅：唵?。眾所周知的是，此類相對簡單的輔助性工作絕大部分由律師助理、法律秘書來完成，作為律師，對個案基本資料的詳盡分析研究主要建立在助理、秘書的輔助工作基礎(chǔ)之上。而一方面資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)項目較多，存在一定時期內(nèi)集中處置的特點，工作量較大；另一方面助理、秘書工作經(jīng)驗相對較少，對某些債權(quán)資料的重要性可能認識不夠，容易造成遺漏或疏忽，從而帶來風險。因此，債權(quán)資料的