爛尾樓項(xiàng)目律師盡職調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-22 20:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2021075 號。該宗土地即為此后隨項(xiàng)目開發(fā)主體一并變更 使用權(quán)人及 項(xiàng)目資金籌措 、 建設(shè)的主要用地。另 一宗為 ， 地址 **北路 51號， 1999 年 6 月預(yù)登記 。 注 1 二、拆遷安置 該項(xiàng)目 分別 于 1997 年 11 月、 2021 年 11 月在 市房地產(chǎn)管理局拆遷管理辦公室取得兩份拆遷許可證。第一次拆遷許可（拆許字 97第 24 號）對應(yīng)拆遷戶 67 戶，總建筑面積 ，含直管公房、自管公房、私產(chǎn)房等各類產(chǎn)別。 賠償安置擬定為原地實(shí)物安置、異地實(shí)物安置或貨幣賠 償。截止本報(bào)告出具之日，仍有 **公司 、煙草公司、 **集團(tuán) 等三 家企業(yè) 的實(shí)物安置 和**一戶 貨幣賠償款未予落實(shí) 注 2。 第二次拆遷許可（拆許字 2021第 012 號）對應(yīng) **北路 51 號非住宅建筑 ，即上述唐成日所屬建筑物，迄今未達(dá)成拆遷協(xié)議且沒有 完成拆遷 。 三、報(bào)建審批 律師盡職調(diào)查報(bào)告 － 10 － 該項(xiàng)目于 1996 年 10 月取得 ****計(jì)劃委員會的同意立項(xiàng)批復(fù)（ *計(jì)基房開便字 199630 號）。 1996 年 10 月取得 ****規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，編號（ 96） 64 號。 另，該項(xiàng)目初期進(jìn)行了部分樁基施工（有此產(chǎn)生了樁基款債務(wù)），后因質(zhì)量不合格又引入了 ***為施工方。 四、項(xiàng)目籌融資及資金使 用 按照 2021 年 10 月 29 日湖南 **有限責(zé)任會計(jì)師事務(wù)所對****公司的審計(jì)報(bào)告認(rèn)定， 截止 2021 年 3 月，該公司所有者權(quán)益項(xiàng)下為 元 ，已屬資不抵債。 這 其中，短期借款 元，包括 因該項(xiàng)目籌建向**信用社借款 萬元（法院認(rèn)定含利息數(shù)）、向 ***信用社借款 35 萬等。另，因該項(xiàng)目建設(shè)而產(chǎn)生 了大量 的對 外 欠付工程款和公司股東以公司名義或公司擔(dān)保而產(chǎn)生的 對外 借款，具體金額有待 專項(xiàng) 認(rèn)定。 審計(jì)報(bào)告顯示， 該項(xiàng)目 已預(yù)收 售房款及押金 。 五、項(xiàng)目負(fù)債 該項(xiàng)目 迄今為止的累積負(fù)債詳見附件。特別注明：該數(shù)據(jù)僅為報(bào)告人根據(jù)現(xiàn)有資料及調(diào)查初步估算的結(jié)果 ，為委托人擬定處理方案作參考。最終應(yīng)以債權(quán)申報(bào)和清算所認(rèn)定的數(shù)額 為準(zhǔn)。 律師盡職調(diào)查報(bào)告 － 11 － 【結(jié)論 分析】 該項(xiàng)目爛尾至今，主要存在以下原因 ： 一、開發(fā)主體 管理混亂，資金 監(jiān)管不到位 。 該項(xiàng)目于 1996 年立項(xiàng)籌建，當(dāng)時(shí)的開發(fā)主體系 國資背景的****公司， 由于所有者缺位 及 國企效率低下等弊 病 ，公司 管理粗放 ，財(cái)務(wù)制度混亂 ，造成 項(xiàng)目資金缺失、擠占、挪用，項(xiàng)目遲遲不能進(jìn)展。 二、公司改制不規(guī)范，權(quán)責(zé) 延續(xù) 模糊 ，遺留問題眾多。 ****公司于 2021 年改制注銷 。但原屬 ****公司國有資產(chǎn)性質(zhì)的“ ****大廈”項(xiàng)目用地卻隨原 法定代表人 *氏兄弟一起轉(zhuǎn)入新設(shè)的 ***公司，國資退出程序不明晰。原 ****公司全民性質(zhì)的企業(yè)職工安置等問題亦未妥善解決。 ***公司在新設(shè)工商登記手續(xù)中 亦 存在不規(guī)范行為 。 以上諸多問題表明該項(xiàng)目的開發(fā)主體在企業(yè)改制過程中前后銜接不暢、手續(xù)不全，此后相關(guān)部門對此也多次規(guī)范協(xié)調(diào)， 2021 年 7 月及 2021 年 9 月相關(guān)部門以專題會議形式做出了安排決議，但對項(xiàng)目進(jìn)展未見明顯效果。 三 、后續(xù)開發(fā)主體資本金缺乏，沒有 開發(fā)實(shí)力且陷入長期復(fù)雜的內(nèi)訌當(dāng)中。 原國資性 質(zhì)的 ****公司改制注銷后，接任的 ***公司雖是新設(shè)成立，但其實(shí)質(zhì)仍然 是原 法定代表人 *氏兄弟的家 族 公司。股東繳納的公司注冊資本全部以原 ****公司期間取得的土地使用律師盡職調(diào)查報(bào)告 － 12 － 權(quán)作價(jià)入股，沒有項(xiàng)目建設(shè)必須的流動資金 \貨幣資本 ,開發(fā)實(shí)力明顯不足。正因此原因， ***公司原股東 *氏兄弟以該項(xiàng)目 融資 為幌子，引入后來的股東即 ***、 ***等人。此間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓又異常隨意 ，多次轉(zhuǎn)讓、重復(fù)轉(zhuǎn)讓、無效轉(zhuǎn)讓等不規(guī)范行為導(dǎo)致了日后的長期訴訟， 致使 ***公司及其后續(xù)公司陷入長期的內(nèi)耗紛爭當(dāng)中，無力開發(fā)該項(xiàng)目。而且，后續(xù)股東中也缺乏項(xiàng)目建設(shè)的資金實(shí) 力，缺少具有控股實(shí)力 的 絕對大股東 ，只是囿于對既得利益的爭奪當(dāng)中。 四、項(xiàng)目負(fù)債累累、主體訴爭不斷，遺留問題錯(cuò)綜復(fù)雜致使無人敢接盤繼續(xù)開發(fā)。 綜合以上原因，該項(xiàng)目存在的遺留 問題一直未得到妥善解決，政府相關(guān)部門亦未對有關(guān)問題做出統(tǒng)籌安排、 提出一攬子解決方案，這導(dǎo)致項(xiàng)目不能正常對外引資，吸引具有開發(fā)實(shí)力的機(jī)構(gòu)進(jìn)場建設(shè)，故爛尾至今。 【建 議】 綜合以上內(nèi)容，本報(bào)告作出下述法律分析及建議： 原則：鑒于該項(xiàng)目爛尾 情況嚴(yán)重 ，開發(fā) 商 實(shí)力缺乏 ， 寄希望于現(xiàn)任開發(fā)主體將項(xiàng)目推進(jìn)完 工已無可能 。如仍延續(xù)以前處理該案的舊有模式，必 然會將項(xiàng)目建設(shè) 及政府 職能 部門 的工作累及到處理遺留問題的桎梏當(dāng)中，政府的行政行為亦會牽連到律師盡職調(diào)查報(bào)告 － 13 － 市場主體 的經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)中，于法無據(jù)且事倍功半、效率低下。故此，唯有將該項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)重新打包整合，斬?cái)嗯c前期 諸多矛盾的 利益糾纏和 延續(xù)關(guān)系，將此項(xiàng)目 分三方面來 處理。即，首先：將迄今為止該項(xiàng)目開發(fā)涉及到的問題作為其內(nèi)部遺留問題與項(xiàng)目開發(fā)脫鉤，以 ****公司（ ***公司、 **公司）各自獨(dú)立法人身份在民事 行為 \糾紛范圍內(nèi)依法解決，政府行政行為不介入；其次，政府依法收回該項(xiàng)目土地使用權(quán) ，或以國企產(chǎn)權(quán)交易形式 重新確定開發(fā)主體，重新確權(quán) 發(fā)證。該開發(fā)主體在經(jīng)確認(rèn)具備開發(fā)實(shí)力后，取
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